המולטי

תוכן העניינים

• מיהו גרנט קרדון?
• חקר האימפריה של קרדון
• עסק צדדי צומח הון
• Tryst מוקדם - השקעות נכסים
• השלב הראשון בהשקעה
• גישה איטית ויציבה
• מימון הרכישות
• בשורה התחתונה

מיהו גרנט קרדון?

בגיל 60 בשנת 2019 גרנט קרדון מפורסם כמאמן מכירות בעל שם בינלאומי וכסופר רב המכר של The 10X Rule ו- If You Not First, You Last . המיזם העיקרי שלו, Cardone Training Technologies, מספק לחברות Fortune 500, לעסקים קטנים ויזמים פלטפורמת אימון מכירות אינטראקטיבית.

בנוסף, הוא זכה לפופולריות רבה בבניית יד ביד אימפריה נדל"נית מסיבית שיש לה שווי תיקים של ימינו בסביבות 900 מיליון דולר. רכב ההשקעות שלו, קרדון קפיטל, עסק במעל ל -800 מיליון דולר בעסקאות נדל"ן המכסות כ -4, 700 יחידות נכסים רב משפחתיים ברחבי מדינות אמריקאיות רבות. להלן סקירה כללית כיצד בנה קרדון את אימפריית הנדל"ן המגלגלת שלה מיליוני דולרים מבלי לגייס הון חיצוני מאף אחד מעבר לבני משפחתו הקרובים.

חקר האימפריה של קרדון

העניין של קרדון בנדל"ן כאופציה להשקעה נובע מכמה סיבות מרכזיות ותכונות ששוק הנכסים מציע. הם כוללים יציבות טובה יותר בשומות הנכסים בהשוואה לתנודתיות הגבוהה שנצפתה בשוק המניות, תזרימי מזומנים קבועים בצורת שכר דירה חודשי מדיירים, הטבות מהפחתות שכן שכר דירה מדיירים מפרע את החוב ועוזרים ביצירת עושר לטווח הארוך, מס היתרונות הזמינים בצורה של פחת, פוטנציאל הערכה לטווח הארוך בשווי הנכס וזמינות המינוף המאפשרת לרכוש נכס ששווה פי ארבעה מהכסף שיש להם בפועל.

בהתבסס על קו התווית "העמדת עסקאות גדולות למשקיעים יומיומיים ", מיזם הנדל"ן של קרדון מגייס כסף מהציבור על ידי השקת קרנות הון ציבוריות בהן משקיעים משותפים יכולים לרכוש יחידות / מניות. הכסף שנאסף משמש לרכישת נכסים מניבים הכנסות, והרווחים חולקים עם המשקיעים כהפצה חודשית קבועה. נוצר באמצעות ערך אמיתי ונכסים מוחשיים, טוען קרדון כי הוא מפשט את ההשקעה בנדל"ן עבור המשקיע הממוצע של ג'ו.

לדוגמה, קרן ההון העצמית הקרדית IV תשתמש בהון שנאסף כדי להשקיע ברכישת נכסים רב משפחתיים במדינות פלורידה, טקסס ואלבמה. מנהל הקרן עשוי להשקיע מדי פעם גם בנכסים צמודי קרקע ומסחריים, ובהשקעות מגובות נדל"ן אחרות בשווקים אחרים בארצות יבשת אמריקה.

קרדון מנהלת את כל הנכסים ודואגת לכל התקורות התפעוליות הקשורות לעסקות הנדל"ן וכן לתחזוקת הנכסים. זה מאפשר למשקיעים המשותפים את החופש המלא מטיפול בסוגיות תפעוליות כאלה. הם נהנים מזרימה קבועה של הכנסה חודשית, הערכה בערך הנכס לטווח הארוך ויכולים להתמקד בעבודותיהם הרגילות ובעסקיהם. בעיקרו של דבר, Cardone טוענת לאפשר למשקיעים ליצור זרם הכנסה פסיבי שמבטיח תזרימי מזומנים קבועים, את היקף הערכת הערך ואת ההזדמנות ליצור עושר לטווח הארוך כעסק / השקעה צדדית.

עסק צדדי צומח הון

בשונה מרוב קיסרי הנכסים, שבנו בהצלחה את התיקים הגדולים שלהם כקריירה במשרה מלאה, אחזקות הנדל"ן של קרדון הורחבו אט אט כעסק צדדי. מיזם הנדל"ן של קרדון לא נועד להיות העסק העיקרי שלו או מקור ההכנסה העיקרי שלו. במקום זאת, הוא נוצר כדי שיהיה לו מקום אחיזה יציב לשמירה על צמיחת הרווחים מחברת ייעוץ המכירות שלו.

במהלך ראיון בפברואר 2015 עם ה- BiggerPockets Podcast, אמר קרדון, "בכל פעם שאני מקבל כסף, אני שוב נשבר כי אני דוחף את זה לדבר הנדל"ן הזה." הוא המשיך ואמר כי "אני לוקח את שלוש החברות האלה שכנראה ייהרסו בחיי, שהרווחתי מהם המון כסף, ואני לוקח את כל הכסף הזה ואני מחנה את זה כאן, כך שאני תמיד שבר את השלושה האלה, או שאני צריך להילחץ כל יום להתחדש ואז אני דוחף את זה לכאן."

אם כי בבסיסו הוא מחשיב את עצמו כיזם ולא משקיע נדל"ן, קארדון האמין כי הנדל"ן מספק רכב לשימור עושר שמיזמים עסקיים אחרים שלו לא יכלו להציע.

Tryst מוקדם - השקעות נכסים

מגיל 15 היה קרדון מעורב באופן פעיל בשוק הנדל"ן ובחן את המורכבויות של העסקות. במהלך ילדותו, הוא ואביו ביקרו בקביעות ברכסי רכוש שונים כפעילות טיול משפחתית, ועם הזמן התפתח התעניינותו בקניית בניינים. עד היום קניות בנדל"ן זה עדיין משהו שהוא נהנה לעשות עם אשתו וילדיו.

בשנת 1981 סיים קרדון את המכללה עם תואר חשבונאות. למרות שרצה לרכוש נכסים מייד, הוא עיכב אותם מספר שנים. זה איפשר לו לגדל את הכסף שישמש בהמשך לצורך השקעות. בנוסף, זה אפשר לו מספיק זמן לחשוף ככל יכולתו בנושא הנדל"ן.

בפרק שנערך באוקטובר 2014 מתערוכת הנדל"ן שלו, חשף קרדון שהרבה מהשכלתו - "הבנת מונחים שונים כמו הכנסות תפעוליות נטו (NOI), מה זה פרופורמה ואיך נראה שוק טוב" - לא הגיעו מלימוד אקדמי, אך למעשה מתוך "התבוננות במבצעים שונים וסוכני פגישה." למעשה, קרדון מעולם לא קרא דבר על השקעות בנדל"ן: הוא החליף את הידע שניתן למצוא בספרים בידע שניתן להשיג על ידי התבוננות בפועל ברשימות בשווקים שונים.

השלב הראשון בהשקעה

בגיל 29, Cardone סוף סוף מימש את שנות לימודי הנדל"ן שלו לפועל. הוא קנה נכס למשפחה יחידה ביוסטון, שהתחיל טוב בהתחלה. עם זאת, לאחר מספר חודשים, הדיירים עזבו, ותזרים המזומנים של קרדון התייבש. הוא שנא את העובדה שהוא צריך להפחית את ההתמקדות בעסק העיקרי שלו כדי למצוא דיירים חדשים. מפחד שמצב זה ישוב, מכר קרדון את הנכס במהירות במחיר הפסקה ונשבע שלעולם לא ירכוש נדל"ן למגורים צמודי קרקע כהשקעה.

גישה איטית ויציבה

הרכישה השנייה של קרדון לא התקיימה רק חמש שנים לאחר מכן, בשנת 1987. במהלך אותה תקופה הוא המשיך לצבור מזומנים כמו גם להגדיל את הידע שלו על השקעות בנכסים. עסקת הרכוש הרב-משפחתית הראשונה שלו הייתה מתחם בן 38 יחידות בסן דייגו. קרדון רכשה את הנכס תמורת 1.9 מיליון דולר, תוך תשלום מקדמה בסך 350, 000 $. קצת יותר מחודש לאחר מכן, הוא רכש מתחם נוסף.

קרדון המשיך לרכוש מתחמים נוספים - בהתחלה, אחד בכל פעם, אם כי הקצב עלה מאוחר יותר. בשנת 2012, Cardone Capital ביצעה את מה שכונה כרכישת המפלגה הפרטית הגדולה ביותר בפלורידה של נדל"ן רב-משפחתי. זה כלל תיק של 1, 016 דירות הפרושות על פני חמש קהילות דירות בסך כולל של 58 מיליון דולר.

מימון הרכישות

בראיון שנערך במרץ 2015 עם ג'ו פיירלס, שהציע את "הייעוץ הטוב ביותר להשקעות בנדל"ן אי פעם", חשף קרדון כי פחות משני% מתיק הנדל"ן שלו הוא בבעלות שותפים חיצוניים, כולם בני משפחתו הקרובים וחבריו. מרבית הרכישות שלה ממומנות במזומן האישי של קרדון כמו גם בהלוואות בנקאיות מסורתיות. חלק גדול מהעסקה בפלורידה מומנה בחובות של איגוד המשכנתאות הפדרלי הלאומי (פאני מיי).

אחזקות הנדל"ן של ימינו מבוססות באלבמה, אריזונה, קליפורניה, פלורידה, ג'ורג'יה, צפון קרוליינה, טנסי וטקסס, וממשיכים להתרחב באזורים רבים אחרים, כאשר קרנות חדשות מושקות באופן קבוע.

בשורה התחתונה

למרות שגרנט קרדון מפורסם כמאמן מכירות מקצועי, הוא בנה בהצלחה אימפריה נדל"נית מאפס, המוערכת כיום בהיקף של יותר מ -740 מיליון דולר ומורכבת ממגוון נכסים רב-משפחתי המשתרע על מדינות ארה"ב מרובות. יותר אנשים שוכרים כעת מאשר בכל שלב ב 50 השנים האחרונות ומספר בעלי בתים נותר ללא שינוי. השוק הוא גדול, ועל ידי הצעת אפשרויות השקעה קלות למשקיעים משותפים, Cardone מנצלת את הפוטנציאל הגדול הקיים ברכישת נכסים רב-משפחתיים. עם זאת, על המשקיעים לשים לב שהשקעות כאלה מגיעות עם קבוצה משלהם של סיכוני שוק נדל"ניים ספציפיים למגזר. הערכת נכס זקוקה לתקופות החזקה ארוכות יותר.