מה זה נקודות שליליות
נקודות שליליות הן הנחות שהמלווים משלמים למתווכים, או ללווים, עבור משכנתא. מערכת זו מאפשרת לרבים שלא היו יכולים להרשות לעצמם את ההוצאה של סגירת הסדר עלויות לשאת רכישת בית. עם זאת, המשכנתא עם נקודות שליליות בדרך כלל בשיעור ריבית גבוה יותר. הביטוי של נקודות שליליות הוא כאחוז מהסכום העיקרי. הקרן היא הסכום המקורי, השאול.
פריצת נקודות שליליות
הנחות המשולמות למתווך משכנתא, ידועות כפרמיות מפוזרות תשואה (YSP) והן חלק מהתגמול של מתווך המשכנתא. כאשר ההנחה היא אשראי לווה, ניתן להשתמש בה כדי לבטל עלויות מסוימות של הסדר הלוואה או סגירה. השימוש בלווה בנקודות שליליות ידוע כמשכנתא ללא עלות. הסכום שנזקף ללווה אינו יכול לעלות על עלויות הפשרה, ולא יכול להיות חלק מהמקדמה. ניתן להשתמש בנקודות שליליות בכדי לכסות עלויות סגירה חד פעמיות, כגון עמלות בנק וכותרות, אך לא ניתן להשתמש בהן לכיסוי הוצאות חוזרות כמו ריבית או ארנונה.
נקודות שליליות מספקות דרך ללווים עם מעט מאוד כסף או ללא תשלום לשלם את עלויות הפשרה, לקבל משכנתא. עם זאת, הכלכלה של שימוש בנקודות שליליות תלויה באופק הזמן של הלווה. אם הלווה מתכוון להחזיק את המשכנתא לתקופה קצרה, זה יכול להיות חסכוני להימנע מעלויות מקדימות בתמורה לריבית גבוהה יחסית. אם הלווה מתכוון להחזיק את המשכנתא לתקופה ממושכת, סביר להניח כי חסכוני יותר לשלם עלויות הסדר מקדמה בתמורה לריבית נמוכה יותר.
דוגמה לנקודות שליליות
החלת נקודות שליליות על משכנתא מעלה את הריבית אך יכולה להפחית את עלויות הסגירה. אם לווה מקבל נקודה שלילית אחת, המלווה יכול להעלות את הריבית ב -0.25% אך לתת ללווה 1% מההלוואה כנקודת זכות כנגד עלויות סגירה.
לדוגמא, לווה מבקש הלוואת משכנתא בסך 1, 000, 000 דולר לרכישת בית. הצעת מחיר להלוואה בריבית של 5% ושתי נקודות שליליות תניב הנחה של 20, 000 $ לחול על עלויות הסגירה של ההלוואה ($ 1, 000, 000 x 2% = 20, 000 $).
מבנה ההלוואות המסורתי יותר עבור אותו סכום רכישת בתים עשוי להיות הלוואה בריבית של 4% ונקודה מקדמה אחת. עם הלוואה זו יש ריבית נמוכה יותר, אך היא מחייבת את הלווה לשלם מקדמה בסך 10, 000 דולר.
חלק מתווכי המשכנתא עשויים שלא לספר לצרכנים על זמינותם של הלוואות בנקודות שליליות. מתווכים אלה עשויים להיות מודאגים יותר מהעמלתם בעסקה. מכיוון שעל הלוואה של 5%, המתווך היה מסמן את המשכנתא ושומר על סכום הנקודות השליליות כפיצוי בגין תיווך ההלוואה.
