הגדרת סעיף ההפרעה
סעיף אי-הפרעה הוא סוג של סעיף בחוזה משכנתא שמבטיח כי הסכם השכירות בין השוכר למשכיר יימשך בשום פנים ואופן. זה נעשה בעיקר כדי להגן על השוכר מפני פינוי על ידי המשכיר אם יינשל עיקול על הנכס. סעיף אי-הפרעה מבטיח כי לא יפונה דייר במקרה בו המשכיר יפשט את הרגל.
פורץ סעיף אי-הפרעות
סעיף אי-הפרעה יכול להיכנס לתמונה גם אם הנכס אותו שוכר נמכר על ידי הבעלים ולא עיקול או פשיטת רגל. השוכר יכול לשמור על הזכויות לפי הסעיף כל עוד הן אינן ברירת מחדל. סעיף כזה יכול להיות צרור בתנאים והסכמים אחרים עליהם חותם השוכר כאשר הוא מסכים לתפוס מקום, במיוחד עם נכס מסחרי.
לדוגמה, סעיף אי-הפרעה נכלל בהסכם הכפיפות, ההפרעה והקישוט. סעיף הכפיפות יהפוך את הריבית הזוטרת של הדיירים לזוטר לריבית המשכנתא של המלווה. זה יאפשר למשכיר לבקש מימון עם הנכס הוא בטחונות לאחר שהשוכר חתם על הסכמים לתפוס מקום שם. סעיף הקישוט הוא ערובה לכך שהשוכר יכיר בבעלו החדש של הנכס כבעל הבית וימשיך לשלם להם דמי שכירות למשך תקופת ההשכרה כאשר הנכס מחליף ידיים.
מדוע דיירים עסקיים עשויים לדרוש סעיף ללא הפרעה
כהטבה לדיירים עסקיים בנכסים מסחריים, סעיף אי-הפרעה יכול לסייע בהפחתת האפשרות לטלטל את עלויותיהם על ידי הבטחת כי תנאי השכירות שלהם יתכבדו אם יש שינוי בבעלות בנכס. זה יכול גם להגן על דייר עסקי שמשקיע בשיפוצים בשטח אותו הם תופסים במקרה בו המשכיר יאבד את הנכס בעיקול או בפשיטת רגל והשוכר נקרא כנתבע.
ללא סעיף כזה, הדייר עלול לאבד את השימוש בחלל כמו גם את השקעתו בשיפוצים שנעשו כדי לקדם את עסקיו באותו נכס. המלווים מסוימים עשויים לנסות להגביל את ההתחייבויות הניתנות בסעיף אי-הפרעה, פשוט לאפשר לשוכר להישאר בחלל בתנאי השכירות המוסכמים.
לסעיף אי-הפרעה יש יישום שונה לזכויות מינרליות. במקרה זה, הסעיף קובע כי תהליך מיצוי המינרלים אינו מפריע להתפתחות פני שטח כלשהי של הארץ. לדוגמה, חברת נפט שקודחת בארות על חלק מהרכוש עשויה שלא להפריע לבניית בניין או להתפתחויות אחרות בנכס זה.
