מהי אפשרות להשכרה?
אפשרות חכירה היא הסכם המעניק לשוכר אפשרות לרכוש את המושכר במהלך תקופת ההשכרה או בסוף. זה גם מונע מהבעלים להציע את הנכס למכירה לכל אחד אחר. כאשר המועד פג תוקף, על השוכר לממש את האופציה או לוותר עליה. אפשרות לחכירה ידועה גם כחכירה עם אפשרות לרכישה.
איך עובדת אפשרות להשכרה
אופציה לחכירה מעניקה לקונה פוטנציאלי גמישות רבה יותר מאשר הסכם רכישת חכירה רגיל, המחייב את השוכר לרכוש את הבית בסיום החכירה. מחיר הבית מוסכם מראש על ידי הקונה (השוכר) והבעלים. המחיר הוא בדרך כלל לפי שווי השוק הנוכחי של הבית, ומאפשר לשוכר לקנות את הבית בעתיד במחיר של היום. עבור אפשרות זו, השוכר מחויב בדרך כלל בתשלום מראש על ידי הבעלים, העשוי להיות 1% ממחיר המכירה של הבית. האגרה עוברת לתשלום המקדמה אם השוכר מחליט לרכוש את הבית בתום השכירות.
אפשרות החכירה מועילה במיוחד למי שאולי בונה את האשראי שלהם או שלא חסכו מספיק עבור תשלום מקדמה. עם זאת, יש כמה תכונות של אפשרויות שכירות שיש לקחת בחשבון.
תשלומי שכירות
הבעלים גובה פרמיה בנוסף לדמי השכירות החודשיים הסטנדרטיים בגין האפשרות לקנות במחיר של היום עם סיום חוזה השכירות. הפרמיה עשויה להיות אחוז נוסף לשכר הדירה הנוכחי בשוק כגון 10% מסכום ההשכרה החודשי הרגיל של בית באותו גודל. הסכום הנוסף או הפרמיה הנוספים, המכונים לעתים קרובות אשראי שכר דירה, הופכים לחלק מתשלום המקדמה עבור הבית במידה ומופעלת האופציה לרכוש את הבית על ידי השוכר. עם זאת, השוכר חולח על הכסף הנוסף ששולם מעל שכר הדירה הרגיל אם הבית לא נרכש בסוף החכירה.
חלק מהבעלים עשויים לקחת תשלום במזומן חד פעמי, המכונה לעתים קרובות "תמורה יקרה", הדומה לפרמיה המשולמת עבור אופציה בשווקים הפיננסיים. זה אינו פיקדון ברכישת הנכס, כלומר אינו ניתן להחזר. הסכום נע בין אסימון של 100 $ עד 5% ממחיר הרכישה הצפוי.
מימון בנקאי עם אפשרות חכירה
החדשות הטובות עבור שוכרים הן שבדרך כלל הבנקים יאפשרו לסכום הפרמיה הכולל מעל תשלומי השכירות לעבור לתשלום המקדמה לרכישת הבית. עם זאת, אם דמי השכירות שגבו היו בשווי שוק, הבנק רשאי לא לאפשר להחיל אף אחד מהכספים על מחיר הרכישה. חשוב שהקונים יבדקו עם בנקים מרובים בכדי לקבוע את מדיניותם בנושא מימון משכנתא לבית עם אפשרות חכירה.
תקופת אפשרות חכירה
תקופת האופציה יכולה להיות כל תקופה בה מסכימים בעל הנכס והשוכר, אך בדרך כלל היא שנה עד שלוש. חוזה אופציות החכירה קובע גם את מחיר הרכישה של הנכס בתחילת החכירה או כיצד נקבע מחיר זה בסוף האופציה.
Takeaways מפתח
- אופציית חכירה היא הסכם המעניק לשוכר אפשרות לרכוש את המושכר במהלך או בסוף תקופת ההשכרה. אפשרות חכירה מונעת מהבעלים להציע את הנכס למכירה לכל אחד אחר. שוכר בדרך כלל משלם אחוז מסוים מעל סכום השכירות החודשי הרגיל, העובר לתשלום המקדמה לרכישת הבית.
הסיבות להשתמש באפשרות חכירה
ישנן כמה סיבות לכך שהשוכר והבעלים עשויים להיכנס לאפשרות חכירה. חשוב לשקול האם ההטבות עולות על החסרונות הכרוכים בכניסה להסכם.
מדוע שוכרים נכנסים לאפשרות חכירה
לקונה פוטנציאלי עשויות להיות סיבות רבות להשתמש באפשרות חכירה במקום לקנות את הנכס על הסף בהתחלה. שיקול מרכזי הוא בכך שלא יש מספיק כסף או אשראי בכדי לבצע את הרכישה. השכרה יכולה לאפשר לקונה הפוטנציאלי לחסוך כסף עבור הרכישה ובו זמנית, לבנות את האשראי שלהם על ידי ביצוע תשלומים קבועים בזמן.
לשוכר יש סיכוי לרכוש נכס בעתיד במחירים של היום. אם לשוכר אין את הכסף שנחסך היום לרכישת הבית אך חושש שערכו של הבית יגדל בשנים הקרובות, אפשרות השכירות היא בחירה טובה. כמו כן, אם השוכר אוהב את הבית, את מחוז בית הספר או את השכונה, אפשרות השכירות מורידה את הבית מהשוק - מה שמאפשר לשוכר לחסוך מספיק כדי לקנות אותו בסיום השכירות.
גם אם לקונה הפוטנציאלי יש אמצעים לרכוש את הנכס, יתכן שהוא או היא לא ירצו להתחייב אליו מייד. לדוגמה, אם הקונה הפוטנציאלי הוא מעיירה אחרת, ייתכן שהוא ירצה להתגורר בעיירה החדשה לפני שהוא מתחייב לרכישה. לחלופין, ייתכן שהוא או היא עדיין יוכלו למכור את הנכס הישן שלהם לפני שהם יוכלו לרכוש את הנכס החדש.
לבסוף, ייתכן שהנכס אינו זכאי להלוואות מסוימות, כולל הלוואת VA, עקב תיקונים או שדרוגים נדרשים. על ידי השכרה ראשונה, הקונה הפוטנציאלי יכול לבצע שיפורים אלה על מנת להיות זכאי להלוואה בהמשך.
מדוע בעלי נכנסים לאפשרות חכירה
בעל נכס עשוי להתקשר בהסכם עם אפשרות חכירה מכיוון שהתקשו למכור את הבית על הסף. האופציה יכולה להפוך את הנכס לאטרקטיבי יותר לסוגים שונים של קונים פוטנציאליים.
כמו כן, אם בעל בית חושב על מכירת הבית בעוד מספר שנים, אפשרות השכירות מאפשרת לבעלים לגבות פרמיה מעל השוק הנוכחי להשכרה. התרחיש הגרוע ביותר הוא שהשוכר אינו קונה את הבית; הבעלים משווק אותו למכירה ושומר על הכספים הנוספים ששולמו מעל לשכר הדירה החודשי הרגיל.
יתכנו גם סוגיות מיסוי הכרוכות במכירת הנכס על הסף עכשיו במקום למכור אותו אחר כך. האופציה, אף שהיא אינה ערובה למכירת מאוחר יותר, אכן גורמת סביר יותר כי לבעלים יש קונה מוכן לצאת בסוף האופציה.
השוכר חולח על הכסף הנוסף ששולם מעל שכר הדירה החודשי הרגיל אם לא מומשה האופציה לרכוש את הבית בסוף החכירה.
שיקולים מיוחדים עם אפשרויות חכירה
ביטוח השוכר נדרש בדרך כלל עבור חפציו האישיים של השוכר. ביטוח השוכר מגן על כל אובדן ערך של החפצים והריהוט בבית. כמו כן, חשוב שיידרש כי לבעלים יהיה ביטוח של בעלי בתים במקרה שקורה משהו במהלך תקופת החכירה שעלול להשפיע לרעה על שווי הנכס כמו נזק לשריפה או מים.
יש לכלול בהסכם אופציות החכירה תנאי שמאות. במילים אחרות, עם סיום חוזה השכירות, ערך הבית יכול היה לרדת. הערכה מספקת ערך מעודכן של הנכס לפני ביצוע הרכישה והמכירה.
חשוב לחשב את הסכום המדויק שיש לשלם לבעלים בסוף אפשרות החכירה. זכרו, הבעלים מוריד את הבית מהשוק ומוותר על כל רווח בשווי השוק של הבית על ידי כניסה לאפשרות החכירה. הבעלים ירצה לקבל פיצוי הולם על כך שלא יוכל למכור את הבית לאדם אחר שהיה מוכן לקנות אותו.
למי ששוקל אופציה לחכירה או אפשרות להשכרה לקנות, באופן אידיאלי יהיה עליהם להיות עורך דין שמכיר את עסקאות אופציות החכירה כדי לבחון את האותיות הקטנות כדי לוודא שאין הפתעות בתום תקופת החכירה.
