מהו סוכן נדל"ן?
סוכני נדל"ן הם בעלי מקצוע מורשים המסדרים עסקאות נדל"ן, מחברים קונים ומוכרים ומתנהגים כנציגי שלהם במשא ומתן. סוכני נדל"ן בדרך כלל מקבלים פיצוי מוחלט על ידי עמלה - אחוז ממחיר הרכישה של הנכס, ולכן הכנסותיהם תלויות ביכולתם לסגור עסקה.
כמעט בכל מדינה, סוכן נדל"ן צריך לעבוד עם סוכן נדל"ן (או יחיד או חברת תיווך) או להיות מסונף אליו, שהוא מנוסה ומורשה יותר לתואר.
6 שלבים להיות סוכן נדל"ן
איך עובד סוכן נדל"ן
סוכני נדל"ן מתמחים בדרך כלל בנדל"ן מסחרי או מגורים. כך או כך, הם מבצעים חובות שונות, תלוי אם הם עובדים עבור הקונה או המוכר. סוכנים העובדים עבור המוכר, המכונים גם סוכני רישום, מייעצים ללקוחות כיצד לתמחר את הנכס ולהכין אותו למכירה, כולל מתן טיפים לשיפורים של הרגע האחרון שיכולים להעלות את המחיר או לעודד הצעות מהירות. סוכני מוכרים משווקים את הנכס באמצעות שירותי רישום, רשת ומוצרי רשת.
סוכנים העובדים אצל הקונה מחפשים נכסים זמינים התואמים את טווח המחירים ורשימת המשאלות של הקונה. סוכנים אלה בדרך כלל בוחנים נתוני מכירות בעבר על נכסים דומים כדי לסייע לקונים פוטנציאליים להציע הצעה הוגנת.
הסוכנים פועלים כבעלי עניין בין הצדדים העיקריים, נושאים הצעות והצעות נגדיות ושאלות אחרות קדימה ואחורה. לאחר שהתקבלה הצעה, סוכנים משני הצדדים ממשיכים לעבוד לעתים קרובות, מסייעים ללקוחותיהם לעבור את הניירת, להעביר תקשורת, לייעץ לבדיקות ולעבור, ובאופן כללי להעביר את העסקה לסגירתם.
חשוב לצרכנים להבין אם סוכן נדל"ן מייצג את הקונה, המוכר או את שני הצדדים; כמובן, הנאמנות של הסוכן יכולה להשפיע מאוד על מספר פרטי העסקה, כולל המחיר הסופי. חוקי המדינה מסדירים אם סוכן יכול לייצג את שני הצדדים בעסקת נדל"ן, הידועה טכנית כסוכנות כפולה. סוכנים חייבים לגלות את ייצוגם כך שקונים ומוכרים מודעים לכל ניגודי אינטרסים.
מסלולי מפתח
- סוכן נדל"ן הוא איש מקצוע מורשה המייצג קונים או מוכרים בעסקאות נדל"ן. סוכן נדל"ן עובד בדרך כלל בעמלה ומשלמים לו אחוז ממחיר המכירה של הנכס. ברוב המדינות, סוכן נדל"ן צריך לעבוד דרך נדל"ן מתווך בנכסים, חברה או איש מקצוע בעל ניסיון רב יותר ורישיון מיוחד.
פיצוי סוכני נדל"ן
באופן מסורתי משלמים לסוכן עמלה שהיא אחוז ממחיר המכירה של הנכס. ככל שהבית מוכר יותר, כך סוכן מרוויח יותר כסף. עם זאת, כאשר רשימות מקוונות מאפשרות לצרכנים לבצע הרבה מהקניות בעצמם ללא עזרה של סוכן, מבנה התשלומים המסורתי משתנה.
כמה תיווכים גובים עמלה נמוכה יותר עבור בתים יקרים יותר, וחלקם מטפלים בכל העסקה בתשלום אחיד שזה הרבה פחות מעמלה רגילה. חברות אחרות מציעות מבנה תמחור תמורת שירות המאפשר למוכרים לשלם רק עבור חלקים מסוימים בתהליך המכירה, כגון הוספת הנכס לשירות רישום מרובה (MLS).
סוכן נדל"ן לעומת מתווך נדל"ן
הדיוטות משתמשים לרוב במונחים "סוכן נדלן", "מתווך" ו"מתווך "זה בזה. בעוד שחפיפה בין השלושה בהחלט קיימת, כך גם הבדלי המפתח.
ההגדרות המדויקות וההבחנות בין סוכן למתווך שונות בין המדינות. עם זאת, באופן כללי, מי שמרוויח רישיון נדל"ן בסיסי (הכרוך בביצוע מספר מסוים של קורסים מוסמכים ולעמוד בבחינה) יכול להיקרא סוכן נדל"ן. סוכן נדל"ן הוא בעצם איש מכירות, כשיר לעזור לצרכנים לקנות או למכור נכס.
מתווך נדל"ן הוא צעד במעלה רשת המזון המקצועית. למתווכים הכשרה והשכלה נוספת אשר הכשירה אותם לעבור בחינת רישוי גבוהה יותר; מרבית המדינות דורשות מהן גם ניסיון מסוים של סוכן נדל"ן פעיל. מתווכים מטפלים בהיבטים הטכניים של עסקת הנדל"ן: לקוח חותם על חוזה עם תיווך ולא הסוכן הבודד. במדינות רבות, ההסמכה הנוספת שלהם מאפשרת למתווכים לטפל בהיבטים משפטיים וכלכליים אחרים של עסקה: טיפול בפיקדון הכסף והקמת חשבון הפקדון.
בדרך כלל הבעלים של מתווכים הם חברה או זיכיון. הם יכולים להיות מתאמנים בסולו, אך עליהם להשיג רישיון אחר ברמה גבוהה יותר אם הם רוצים לשכור סוכנים או מתווכים אחרים שיעבדו תחתם. כאמור, סוכן נדל"ן בדרך כלל אינו יכול לעבוד לבדו, אלא עליו לפעול באמצעות מתווך; היוצא מן הכלל הוא מדינות כמו קולורדו וניו מקסיקו, המחייבות לכל איש מקצוע בנדל"ן להיות מורשה כמתווך. אולם בדרך כלל סוכנים עובדים עבור מתווכים, והם חילקו עמם את העמלות שלהם.
סוכן נדל"ן לעומת מתווך
אז כל מתווך בנדל"ן הוא סוכן נדל"ן (או שהיה), אך לא כל סוכן נדל"ן הוא מתווך. איך מתווכים משתלבים במשוואה?
מתווך הוא חבר באיגוד הלאומי של REALTORS® (NAR), איגוד סחר. סוכנים ומתווכים כאחד יכולים להיות מתווכים, יחד עם מנהלי נכסים, שמאים ואנשי מקצוע אחרים בענף הנדל"ן. מתווכים צפויים להיות מומחים בתחומם ועליהם לעקוב אחר קוד האתיקה של ה- NAR, המחייב סוכנים לקיים חובות ספציפיות ללקוחות ולקוחות, לציבור ולמתווכים אחרים. בנוסף ל- NAR, מתווכים חייבים להשתייך לאיגוד או מועצת נדל"ן ממלכתית או מקומית.
כל המתווכים הם סוכני נדל"ן או מתווכים (או דברים קשורים), אך לא כל הסוכנים או המתווכים הם מתווכים, במילים אחרות. נכון לנובמבר 2018, הארגון דיווח כי היו לו 1.36 מיליון חברים. כ -65% מהם החזיקו ברישיונות של סוכן נדל"ן.
