REITs לעומת תעודות סל REIT: סקירה כללית
נאמני השקעות בנדל"ן (REIT) הינם חברות המחזיקות ומפעילות נדל"ן כדי לייצר ולהפיק הכנסות. משקיעים יכולים לרכוש מניות ב- REIT - המייצגות בעלות על חברת נדל"ן בודדת - ממש כמו מניות רגילות. הביצועים האישיים של REITs יכולים להשתנות באופן נרחב. REITs רבים נסחרים בבורסות גדולות, אך ישנם גם מספר ריטים פרטיים ושאינם נסחרים ברבים.
לעומת זאת, קרנות הנסחרות בבריטניה (תעודות סל) משקיעות את נכסיהן בעיקר בניירות ערך REIT ובנגזרים אחרים. לרוב יש להם יחסי הוצאה נמוכים ועוקבים באופן פסיבי על מדדים לשוק הנדל"ן הגדול יותר. אינדקסים של REIT כוללים מספר סוגים שונים של REIT כרכיבים. על ידי מעקב אחר מדד, משקיע יכול לזכות בחשיפה לענף הנדל"ן הגדול יותר מבלי שיצטרך להסתכן בהון על חברה בודדת אחת.
משקיעי נדל"ן מתוחכמים יותר עשויים לרצות להשקיע ב REIT יחיד. המשקיע אולי ירצה להתמקד ב- REIT עם ניהול טוב, בתוכנית עסקית חזקה או להתמקד בחלק מסוים מתחום הנדל"ן. אך עבור כל משקיע שאינו מעוניין לבצע בדיקת נאותות במספר REITs שונים, תעודות סל של REIT עשויות לספק דרך קלה להשיג חשיפה מגוונת לנדל"ן בסחר אחד.
Takeaways מפתח
- נאמני השקעות בנדל"ן הינם חברות המחזיקות ומפעילות נדל"ן לייצור וייצור הכנסות. קרנות הנסחרות בבורסה מחליפות השקעותיהן בעיקר בניירות ערך REIT ובנגזרים אחרים. ישנם שלושה סוגים שונים של REIT: REITs על הון, REITs משכנתא ו- REITs. היברידיות. REITs אינם צריכים לשלם מס הכנסה כל עוד הם עומדים בתקנות פדרליות מסוימות. תעודות סל REIT מנוהלות באופן פסיבי סביב מדדים של בעלי הנדל"ן הנסחרים בבורסה.
REITs
כאמור לעיל, REITs מחזיקה ומפעילה נכסי נדל"ן כדי לייצר ולהפיק הכנסות, ומציעים מניות בשוק הציבורי והפרטי למשקיעים. ישנם שלושה סוגים עיקריים של REIT: REIT, הון משכנתא ו- REIT היברידית. כל אחת מביאה טבלה היקף שונה - מבסיס השקעה לסיכון. המשקיעים צריכים לשקול את יעדי ההשקעה שלהם לפני שהם מחליטים להכניס את כספם לאחד מאותם REIT.
הון הון
כמעט 90% מכלל ה- REIT הם REIT המניות. נאמני השקעות נדל"ן בקטגוריה זו מחזיקים או משקיעים ישירות בנכסי נדל"ן המניבים הכנסה. המשמעות היא שההכנסות שהם מייצרים מגיעות ישירות בצורה של הכנסות משכירות שהרווחו מאותן נכסים. הנכסים נעים בין מרכזי קניות, בנייני דירות ובתים משותפים, חללי משרדים עסקיים, בתי בריאות ואפילו מקומות אחסון. על פי reit.com, יותר מ -2 טריליון דולר בנכסי נדל"ן הם בבעלות REITs.
REITs אלה נדרשים לשלם לפחות 90% מהכנסותיהם לבעלי המניות בצורה של דיבידנדים.
REITs על הון חייב לשלם לבעלי המניות לפחות 90% מההכנסות שלהם בצורה של דיבידנדים.
משכנתא REIT
רישיונות משכנתא משקיעים במשכנתא לרכוש. חלק מה- MREIT, כפי שהם מכונים בדרך כלל, עשויים לרכוש ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) - שני MBS מגורים או מסחריים. אחרים קונים או מקורם של הצעות משכנתא ללווים ובעלי נכסים. REITs אלה מרוויחים כסף מהריבית מתוך הערכת מחיר בערך ה- MBS או מהריבית שנאספת מהלוואות משכנתא.
REITs אלה מעניקים למשקיעים גישה לשוק המשכנתאות תוך מתן נזילות ושקיפות של מניות הציבור.
REIT היברידי
סוגים אלה של REIT מהווים את האחוז הקטן ביותר של מגזר ה- REIT. הם שילוב של ריווי הון ומשכנתא. הם משקיעים ישירות הן בנכסים והן בהלוואות משכנתא. על ידי השקעה ב REIT היברידי, המשקיעים מקבלים את היתרון הן של הון והן של REIT משכנתא בנכס אחד. למרות שהם עשויים להשקיע הן בנדל"ן פיזי והן במשכנתא / MBS, הם בדרך כלל משוקללים יותר זה בזה.
השקעה ב- REIT היברידי מגיעה עם תנודתיות נמוכה מאוד והכנסה רגילה שמקורה בשווי נכסים ותשלומי דיבידנד.
יתרונות המס של REITS
REITs אינם חייבים לשלם מס הכנסה אם הם עומדים בתקנות פדרליות מסוימות. REITs חייבים לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת שלהם מדי שנה לבעלי המניות כדיבידנד וחלוקה. לפחות 75% מהנכסים של ה- REIT חייבים להיות במקרקעין, במזומן או באוצר אמריקני, כאשר לפחות 75% מההכנסה מגיעה משכר דירה, משכנתא או השקעות נדל"ן אחרות. על מניות ריט להיות מוחזקות על ידי מינימום 100 בעלי מניות.
תעודות סל של REIT
תעודות הסל של REIT משקיעות את מרבית קרנותיהן ב REIT המניות וניירות ערך קשורים אחרים. כאמור לעיל, השקעות אלה מנוהלות באופן פסיבי סביב מדדים של בעלי הנדל"ן הנסחרים בבורסה. בדרך כלל הם ידועים ומעדיפים את המשקיעים בגלל תשואות הדיבידנד הגבוהות שלהם.
תעודות סל של REIT דומות הן למניות והן לניירות ערך עם קבוע קבוע, ומספקות הכנסה עקבית מאוד למשקיעים. נכסים מסוג זה חייבים לשלם את מרבית הכנסותיהם ורווחיהם לבעלי המניות על בסיס שנתי.
דוגמאות ל- REIT ו- ETIT
REITs
המגדל האמריקאי REIT (AMT) הוא אחד הריטים הגדולים בעולם בהיוון שוק, שהסתכם בנובמבר 2019 בסך 91.77 מיליארד דולר. החברה הוקמה בשנת 2012 והיא מנהלת למעלה מ- 170, 000 נדל"ן תקשורת רב-לאומי. במילים פשוטות, החברה מחזיקה ומפעילה ציוד תקשורת ושידור אלחוטי ותשתיות ברחבי העולם. ה- REIT דיווח על עלייה של 9.4% בהכנסות ברבעון השלישי של 2019 לרמה של 1.95 מיליון דולר, כמו גם על עלייה ברווח הנקי בשיעור של 34% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2018 ל 505 מיליון דולר. נכון ל -5 בנובמבר 2019, ה- REIT נסחרה בכ- 205 דולר למניה והציע תשואה דיבידנד של 1.8%.
Simon Property Group (SPG) הוא אחד הריטים הגדולים ביותר לפי הכנסות בארצות הברית. היא מחזיקה ומפעילה נכסים קמעונאיים ברחבי צפון אמריקה, אירופה ואסיה כולל מרכזי קניות ושקעי פרימיום. סיימון נסחר בכ- 157 דולר נכון ל -5 בנובמבר 2019, עם שווי שוק של 48.5 מיליארד דולר. סיימון הציע תשואה דיבידנד של 5.31%. ברבעון השלישי של שנת 2019 דיווחה SPG על הכנסות כוללות של 1.4 מיליארד דולר, עלייה מ -1.38 מיליארד דולר בתקופה המקבילה בשנת 2018. הרווח הנקי המאוחד צנח מ -631, 414 דולר ברבעון השלישי של 2018 לרמה של 572, 102 דולר לרבעון השלישי.
תעודות סל של REIT
ה- Vanguard REIT ETF (VNQ) הוא אחד הריטים הגדולים בענף והחל לסחור בשנת 2004. הוא משקיע במניות שהונפקו על ידי REIT ומבקש לעקוב אחר מדד ה- REIT MSCI, מדד ה- REIT הבולט ביותר. ל- VNQ היו מעל 69.3 מיליארד נכסים בניהול (AUM) נכון ל 30- בספטמבר 2019, עם יחס הוצאות נמוך מאוד של 0.12%. זה משלם דיבידנד אטרקטיבי של מעל 4%. בקרן 183 מניות בהחזקותיה. עשרת הגדולים הגדולים ביותר היוו 42.3% מהנכסים הנקיים של הקרן. ל- REIT המתמחים ההקצאה הגדולה ביותר של אחזקות הייתה 33.2%, כאשר 14.9% מההחזקות של הקרן ב- REIT מגורים ו- 12.5% ב REIT הקמעונאי. VNQ החזירה 9.57% לשלוש השנים שקדמו לשנת 2019, והיא עלתה ב -9.19% מאז הקמתה בספטמבר 2004.
תעודת הסל האמריקאית iShares נדל"ן (IYR) היא תעודת סל גדולה נוספת של REIT. IYR עוקב אחר מדד הנדל"ן בארה"ב לדאו ג'ונס. היא החלה לסחור בשנת 2000 והיה בה ניהול של 4.8 מיליארד דולר החל מה -4 בנובמבר 2019. ל- IYR יחס הוצאות של 0.42%, שהוא גבוה מזה של VNQ. לקרן היו 114 רכיבים ושילמה תשואת דיבידנד של 2.59% נכון ליום 30 בספטמבר 2019. מניות IYR החזירו 8.89% בשלוש השנים שקדמו לשנת 2019 והחזירה 10.06% מאז הקמתה. המניות של IYR נסחרות בבורסה של ניו יורק (NYSE).
