תוכן העניינים
- מידע בסיסי לא מדויק
- טעויות בתמונות מפתח
- איפה השדרוגים?
- שיעור מחזור הדיור
- עדכונים לאלגוריתם של זילוב
- בשורה התחתונה
Zillow הוא אחד ממאגרי הנדל"ן הפופולריים ביותר ברשת. נוסדה בשנת 2006 על ידי מנהלי מיקרוסופט לשעבר, ריצ 'ברטון ולויד פרינק, ומציעה מידע על מיליוני בתים למכירה והשכרה ברחבי ארצות הברית וקנדה. משתמשים יכולים לחפש בית באזור מסוים תוך שימוש בקריטריונים שונים הכוללים - אך לא רק - מחירים, מספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה, קטעים מרובעים, סוג הבית ושירותים נוספים.
אחת מתכונות המפתח של Zillow היא Zestimates, כלי צריכה פופולרי לבחירת כמה בתים שווים. אומדנים אלה מבוססים על מידע ממקורות כמו מכירות דומות ונתונים ציבוריים. Zestimates, שהושק בשנת 2011 עם מידע על 90 מיליון בתים, הרחיב את טווח ההגעה שלו, וסיפק למשתמשים נתונים על יותר ממאה מיליון בתים ברחבי ארצות הברית.
בין אם אתה מחפש לראות כמה ערך הבית שלך השתנה, אם הערך המוערך של הבית שלך מספיק גבוה בכדי לאפשר לך לממן מחדש, או לסקרן את השקעתו של עמיתך לעבודה בבית החדש שלו, Zestimates מציע למשתמשים נקודת מוצא בהערכת הבית.
אך ישנן מספר סיבות לכך שהמספרים לא עשויים להיות מדויקים כמו שהיית רוצה שהם יהיו.
Takeaways מפתח
- Zestimates של Zillow מאפשר למשתמשים לראות כמה שווה לבתים. הנתונים מבוססים על מידע ממקורות כמו מכירות דומות ונתונים ציבוריים. הערכות מדויקות רק כמו הנתונים שמאחוריהם, כלומר הם עשויים להיות מיושנים או לא נכונים. יתכנו טעויות ב ארנונה ששולמה או שומות מס, ו- Zestimates לא יכול לכלול שדרוגים או שיפורים שנעשו על ידי בעלי בתים. ה- Zillow גם אחראי לשיעור התחלופה, ולכן אזור בו אנשים שומרים על בתיהם לפרקי זמן ארוכים יותר עשוי להיות לא מדויק.
מידע בסיסי לא מדויק
האלגוריתמים הייחודיים של זילוב מעדכנים את אוסף ערכי המאפיינים שלוש פעמים בשבוע, בהתבסס על מידע הן מהנתונים הציבוריים והן מהנתונים שהוגשו על ידי המשתמש. לדברי זילוב, "הרוב המכריע של Zestimates נמצא בטווח של 10 אחוזים ממחיר המכירה של הבית." אך Zestimates מדויקים רק כמו הנתונים שמאחוריהם, כך שאם מספר חדרי השינה או חדרי האמבטיה בבית, הקטעים המרובעים שלו, או שגודל המגרש שלו אינו מדויק ב- Zillow, ה- Zestimate לא יהיה פעיל.
משתמשים יכולים לתקן טעויות אלה. עם זאת, Zillow מזהירה כי עדכון פרטי הנכס לא יביא לשינוי מיידי ב- Zestimate של הבית ולעיתים לא יביא לשינוי כלשהו. לדוגמא, חדר אמבטיה רביעי עשוי לא בהכרח לעשות הרבה עבור ערכי הבית בעירך. לכן, ייתכן שהכנסת מידע זה לא תשפיע כלל.
לצד קבלת נתונים שהוגשו על ידי המשתמש, Zillow מתמודדת עם בעיות של אי דיוק על ידי דיווח על טווחי ערך משוערים עבור נכסים בודדים. ככל שהטווח קטן יותר, כך ה- Zestimate אמין יותר מכיוון שמשמעותו שלזלו יש יותר נתונים על הנכס הזה. התבוננות בקצה הגבוה והנמוך של הטווח תעניק לך תחושה טובה יותר של מה שווה בית.
Zillow מכנה את ה- Zestimates שלה כנקודת מוצא לקביעת ערכי הבית, ולכן המשתמשים לא צריכים לראות בהם הערכות בשום דרך.
טעויות בתמונות מפתח
זילוב מעריך את התאריך והמחיר של המכירה האחרונה בהערכתו. באזורים מסוימים, מידע זה מהווה חלק גדול מהנתון הזה. אבל אם מידע זה אינו מדויק, הוא יכול לזרוק את ה- Zestimate. ומכיוון שמכירות דומות משפיעות גם על Zestimate של הבית, טעות ברשומת מחיר המכירה של בית אחד עשויה להשפיע על Zestimates של בתים אחרים באזור.
ה- Zestimate לוקח בחשבון גם ארנונה בפועל ששולמה, חריגים לשומות מס ונתוני ארנונה אחרים הזמינים לציבור. עם זאת, ערכי הנכסים של פקיד השומה אינם מדויקים. בבסיס הנתונים של פקיד השומה עלולה להיות טעות הקשורה למידע הבסיסי של נכס, ולגרום לערך המשוער להיות גבוה מדי או נמוך מדי.
בעלי בתים הרואים פערים יכולים לדווח לנתוני מכירות או רשומות מס שגויות ל- Zillow באופן מקוון.
איפה השדרוגים?
לפעמים בעל בית מבצע שיפורים או שדרוגים לנכס, מה שאמור להגדיל את ערך הבית. עם זאת, ייתכן שזילוו לא בהכרח מודע לגורמים אלה. כלומר, אלא אם לפקיד השומה המקומית יש מידע זה. אם בעל בית מוציא אישור מהעיר לבצע שדרוגים כלשהם, מידע זה עשוי להועבר לרשויות הארנונה ולהיכנס לרשומה הציבורית. Zillow יכולה לעדכן את הרישומים שלה רק כאשר מידע זה זמין.
לדוגמה, אם אתה מוסיף לביתך חדר שינה חמישי מותר ושומת הארנונה חושב שהשדרוג מגדיל את ערך הבית שלך, מידע זה עשוי כנראה למצוא את דרכו אל Zestimate של הבית שלך בשלב מסוים. אבל אם בביתכם יש מטבח מעוצב חדש לגמרי שלא נדרש אישורים גדולים, אולם בבית השכן שלכם יש את המטבח המקורי משנת 1975, זילוב תעריך את שני הבתים בצורה דומה למרות שביתכם עשוי להשיג מחיר מכירה גבוה יותר.
שדרוגים אינם תמיד בעלי ערך כמו שאתה חושב. זה תלוי הרבה בתנאי שוק הדיור המקומי ובאילו פרויקטים ביצעתם. אז רק מכיוון שהערך של הבית שלך ב- Zillow לא השתנה מאז שהוספת את חדר השינה או שיפץ מחדש את המטבח שלך, אל תניח שאתה יכול לתפוס סכום של 30, 000 דולר נוספים ל- Zestimate. לעומת זאת, אם זילוב אומר שהבית שלך שווה 300, 000 $ אבל אתה יודע שלא עדכנת אותו באותה מידה כמו בתים דומים בשכונה שלך, יתכן שהוא ימכור בפחות או ייקח יותר זמן למצוא קונה מעוניין.
שיעור מחזור הדיור
ככל שיש יותר מכירות של בתים באזור שלך, כך יש ליותר נתונים על Zillow על כמה הקונים חושבים שבתים אלו שווים. זה הופך את Zestimates ליותר מדויק. כך שאם אתם גרים בשוק חם באזור מפרץ סן פרנסיסקו, ה- Zestimate שלכם עשוי להיות מדויק יותר מאשר אם אתם גרים בעיירה כפרית בה אנשים שוהים בבתיהם במשך עשרות שנים והמכירות נדירות.
עדכונים לאלגוריתם של זילוב
Zillow מעדכן את האלגוריתם שלו כשהוא מציע דרכים נוספות לשיפור הדיוק שלו. כאשר זה קורה, Zestimates יכול להשתנות באופן משמעותי למרות ששום דבר לא השתנה בבתים אלה או בשוק הנדל"ן.
בינואר 2019 הודיעה זילוב כי היא העניקה חוזה של מיליון דולר לצוות של מדעני נתונים ומהנדסים כדי לסייע בשיפור הדיוק של Zestimates האתר. הצוות מינוף גורמים שונים המשפיעים על ערך הבית כולל נתונים ציבוריים, זמני נסיעה, רעש דרכים ומידע אחר בכדי להכניס את האלגוריתם שלו. זילוב העריך כי שיעור השגיאות בפריסה ארצית יירד מתחת ל -4%.
החברה הייתה נושא לתביעה ייצוגית, שהוגשה בשנת 2017 על ידי בעלי בתים בשיקגו שטענו כי הטעתה את רוכשי הדירות בכך שהיא סיפקה להם נתונים נמוכים מאוד. התובעים הצהירו כי מרבית המשתמשים התייחסו ל- Zestimates כמו שמאות. על פי דיווח של Market Watch, זילוב, אמר כי לתביעה אין שום זכות, והכחישה כי ה- Zestimates שלה היו הערכות. במקום זאת, זה קרא להם נקודת ייחוס בה המשתמשים יכולים להתחיל בחיפוש אחר ערכי בית.
בשורה התחתונה
Zillow לא מנסה להסתיר את הפגמים של Zestimates מהצרכנים, וגם אינך יכול לצפות להערכות מדויקות לחלוטין מאתרים מתחרים. העניין הוא שבעלי בתים ישתמשו במחירים מ- Zestimates כהנחיה רחבה, ויעמידו נתונים אלה מול מקורות אחרים. אין לראות בכך בשום דרך הערכה. ניתוח שוק דומה של סוכן נדל"ן מקומי ושמאות מקצועית של הבית הם הדרכים הטובות ביותר ללמוד את ערכו.
אפילו כלים אלה אינם מושלמים: לעיתים אין מכירות של בתים דומים לאחרונה, ושמאים - שהם רק אנושיים - עשויים להיות מעט סובייקטיביים בהערכותיהם. בסופו של דבר, אין דרך לקבל הערכה מושלמת של ערך הבית, אך יש רק הנחיות העומדות לרשותנו כאשר אנו קונים, מוכרים, פונים לקבלת הלוואה וכאשר אנו צריכים לדעת את ערך הבית.
