מה קצבאות אובדן נדל"ן להשכרה?
דמי הפסד נדל"ן להשכרה הינם ניכוי מס פדרלי העומד לרשות נישומים המחזיקים בנכסים להשכרה בארה"ב. על פי קוד המס, אדם רשאי לנכות הפסד נדל"ן של עד 25, 000 $ לשנה כל עוד הכנסתו ברוטו המותאמת היא 100, 000 $ ומטה. הניכוי מסתיים כאשר הכנסתו של האדם מתקרבת ל -150, 000 $. אנשים שההכנסה ברוטו המותאמת שלהם עולה על 150, 000 $ אינם זכאים לניכוי זה.
ניכוי זה זמין רק למקצוענים שאינם נדל"ן המחזיקים לפחות 10% בשטח להשכרה שהם מנהלים באופן פעיל ושפועלים בהפסד במהלך שנת מס מסוימת.
Takeaways מפתח
- דמי הפסד הנדל"ן להשכרה מספקים כרית כספית כנגד שוק שכירות בלתי צפוי. חוק קיצוץ המס והמשרות (TCJA) לא שינה את סכום הניכוי של 25, 000 $. קוד המס מאפשר לבעלי בניינים לנכות עד 25, 000 $ מהפסד נדל"ן לכל שנה. זה בסך הכל עבור כל הנכסים שבבעלותם, ולא לנכס. כדי להיות זכאי לניכוי, אדם צריך להיות מנהל פעיל של הנכסים או השכירות שלו או בעלי הנכסים. בעלי הדירות בעלי הכנסה גבוהה אינם זכאים לניכוי, מה שמנתק את ההכנסה זכאות ב 150, 000 $.
הבנת דמי הפסד הנדל"ן להשכרה
דמי הפסד מיסוי מקרקעין בשכירות מחייבים בעלי נכסים להשתתף באופן פעיל בניהול הנכס על מנת להיות זכאים לניכוי.
כדי לעמוד במבחן ההשתתפות הפעיל, על הנישום לקבל החלטות ניהול עבור הנכס. אפשר לעמוד במבחן זה גם אם הנכס להשכרה מנוהל על ידי חברת ניהול. עם זאת, על נישום להיות מסוגל להוכיח כי הכניסו מספר שעות מינימליות להשתתפות בניהול הנכס בשנה.
הפסדי שכירות נחשבים להפסדים פסיביים לפי קוד המס. הפסדים פסיביים נוטים פחות לניכויים מאשר סוגים אחרים של הפסדים. קוד המס רואה בהפסדים או הכנסות כפסיב כאשר הנישום אינו פועל כדי להרוויח את ההכנסה באופן פעיל או ליצור את ההפסד. לדוגמא, כסף שנעשה באמצעות השקעות במניות הוא פסיבי, מכיוון שהנישום אינו מרוויח באופן פעיל את הכסף.
שיקולים מיוחדים
בשנת 2017 נחתם חוק בארה"ב על חוק קיצוץ ומשרות (TCJA). חוק זה יצר שינויים גדולים בקוד המס האמריקאי. תחת קוד המס החדש, עדיין חלים כללי הפסד בפעילות פסיבית. על פי כללים אלה, אדם רשאי לנכות הפסדים פסיביים, כגון הפסדי שכירות, במידה שיש להם הכנסה פסיבית שמגיעה ממקורות אחרים, לרבות נכסים אחרים להשכרה.
ה- TCJA יצר גם ניכוי חדש עבור גורמים עסקיים העוברים. בעלי נכסים עשויים לנצל ניכוי חדש זה על ידי שימוש בישות עוברת כגון בעלות יחידה או LLC כדי להיות זכאים לניכוי של 20 אחוזים מההכנסה העסקית המוסמכת שלהם, בהתאם לשירות הפדיון הפנימי.
