מהו החוק לשיפור משכנתא משני?
החוק לשיפור משכנתא משני (SMMEA) הוא מעשה שהתקבל בארצות הברית בשנת 1984 כדי לענות על ביקוש הולך וגובר לאשראי משכנתא שלא ניתן היה לספק אחר סוכנויות פדרליות קיימות בדרך אחרת. ה- SMMEA אפשרה למוסדות פיננסיים שכרו פדרליסטים ומווסתים להשקיע בניירות ערך מגובים במשכנתא. כמו כן, היא גוברת על חוקי ההשקעות במדינה כדי לאפשר למוסדות המוסמכים ובכני פיקוח המדינה להשקיע בניירות ערך אלה. המעשה תרם תרומה משמעותית לצמיחה יוצאת הדופן של שוק המשכנתאות למגורים בעשורים שלאחר מכן. זה גם תרם למשבר שוק הדיור שהחל בשנת 2007.
הבנת החוק לשיפור משכנתא משני (SMMEA)
החוק לשיפור משכנתא משני נוצר בתגובה לחששות לגבי עתידו של ענף הדיור. אחד העקרונות העומדים מאחוריה הוא כי ניירות ערך פרטיים המגובים במשכנתא לא צריכים להיות בתחרות עם ניירות ערך מגובים במשכנתא ממשלתיים. במקום זאת עליהם להתחרות בהשקעות פרטיות אחרות כמו קרנות נאמנות.
ה- SMMEA הצליח לחזק את שוק המשכנתאות המשני. עם הפיכתם לרווחה של ניירות ערך מגובים במשכנתא הם משכו יותר ויותר משקיעים. מכיוון שהמעשה חיסל את חוקי המדינה, הוא התיר השקעה גם במדינות שהיו מגבלות סטטוטוריות בניירות ערך מגובים במשכנתא. צמיחה זו בהשקעות הביאה למאגר גדול יותר של כסף לרוכשי בתים. זה גם נתן לרוכשי הדירות מגוון גדול יותר של אפשרויות הלוואה. יותר אמריקאים הצליחו לרכוש בתים כתוצאה מ- SMMEA.
החוק לשיפור משכנתא משנית ומשבר שוק הדיור בשנת 2007
אפשרויות ההשקעה וההלוואות שנוצרו על ידי חוק שיפור משכנתא משני משכנתא תרמו בסופו של דבר לקריסה בשוק הדיור בארה"ב החל משנת 2007. קריסה זו הושפעה על ידי מפגש של גורמים, כולל ניירות ערך מגובים במשכנתא שקיבלו דירוג אשראי גבוה יותר מסוכנויות הדירוג מאשר היה אחראי על אחזקותיהם.
ניירות ערך מגובים במשכנתא נוצרים כאשר משאיל משכנתא מוכר משכנתאות לספונסר לבריכה, אשר לאחר מכן מקצה אותם לנאמן. המשקיעים קונים תעודות ומקבלים תשלומים שנוצרו בבריכת המשכנתא. המלווה הראשוני ממשיך לשירות המשכנתאות הבסיסיות של הבריכה וגובה תשלומים חודשיים. הנאמן משלם דמי שירות למלווה בתמורה לתמורה, המופצת לאחר מכן למשקיעים.
לפני קריסת 2007, הרבה ניירות ערך מגובים במשכנתא אוחדו במשכנתאות תת-פריים באיכות נמוכה יותר. מוסדות דירוג העניקו לרוב בריכות מסוכנות יחסית דירוגים גבוהים, שעודדו רמות השקעה גבוהות. במקביל, המלווים הציעו הלוואות ללווים שאינם מוסמכים. לווים רבים בסופו של דבר לא הצליחו להחליף. ברירות המחדל הביאו בסופו של דבר לקריסת שוק המשכנתאות המשני, שהשפיע על אדמת הכלכלה הכללית.
