שלא כמו מניות במניות, אי-אפשר לפרוק את נכסי ההשקעה תוך מספר שניות בלחיצת עכבר. הזמן בין ההחלטה למכור למועד המכירה בפועל נמדד לרוב בשבועות או חודשים. מכירת בית משלך יכולה להיות תהליך מאיים אם אינך יודע מאיפה להתחיל, אך מכירת נכס להשקעה דורשת עבודה רבה עוד יותר.
סכום ההון וסוגיות המיסוי סביב מימוש ההון הם מורכבים בעת התמודדות עם נדל"ן השקעה. עם זאת, זה לא בלתי אפשרי להשיג בעצמך., נסקור את התהליך של מכירת נכס להשקעה ונתמקד כיצד להגביל מיסים על הרווחים.
למה למכור?
הסיבות למכירת נכס להשכרה שונות. בעלי אדמות המנהלים באופן אישי את נכסיהם עשויים לעבור דירה ורוצים להשקיע במשהו הקרוב למקום מגוריהם החדש. או שבעל בית עשוי לרצות לממן את ההערכה של נכס שכור במקום לצבור כסף באמצעות שכר דירה. זה יכול להיות אפילו מקרה של נכס שמפסיד כסף, בין אם פנוי או לא מספיק שכר דירה כדי לכסות את ההוצאות. בלי קשר לסיבה, משקיעי הנדל"ן המחפשים למכור יצטרכו להתמודד עם מיסים.
איש המס בא
מיסי רווחי ההון על מכירת נכס להשכרה הם הרבה יותר תלולים לעומת מכירתם הרגילה של נכסים לשימוש אישי. רווחי ההון הבסיסיים שעליכם לשלם על הרווח מהמכירה מוגדלים על ידי כל פחת שתבעתם נגד הנכס. המשמעות היא שאם הנכס הפסיד כסף והשתמשת בהפסד כנגד חשבון המס שלך בשנים קודמות, יהיה לך חשבון מס גדול יותר כאשר המכירה תעבור.
דוגמא - רווחי הון מיסוי ופחת
נניח שיש לך נכס להשכרה שקנית ב 150, 000 $ והוא מוכר ב 200, 000 $. בדרך כלל זה אומר שאתה משלם רווחי הון בסכום של 50, 000 $. אם ניכתך פחת בסך 20, 000 $ במשך הזמן שהיה ברשותך הנכס, עם זאת אתה חייב את ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה שלך בניכוי פחת: $ 200, 000 - ($ 150, 000 - $ 20, 000). במקום לחייב רווחי הון בסכום של 50, 000 $, כעת אתה חייב רווחי הון על 70, 000 $.
הערה: זה לא אמור להרתיע אותך מלתבוע הפסדי פחת . עדיף כמעט תמיד לממש את הקלות המס במוקדם ולא במאוחר .
מתהפך
קוד הפדיון הפנימי סעיף 1031 מאפשר למשקיעים בנדל"ן להימנע ממיסים על רווחיהם על ידי השקעה חוזרת בנכסים מסוג זה. בעזרת עורך דין או יועץ מס תוכלו להגדיר את המכירה כך שההכנסות יוכנסו לחשבון נאמנות עד שתהיו מוכנים להשתמש בהם לקניית נכס חדש. יש מגבלת זמן של 45 יום לבחירת הנכס החדש ושישה חודשים להשלמת העסקה. אם אתה מתכוון לבצע הפעלה, עליך להתחיל לחפש את הנכס החדש לפני שתמכור את הישן.
בורסת 1031 עובדת מצוין אם אתה מתכוון להשקיע מחדש בנכס אחר. אם אתה רק רוצה להפסיק להיות מעורב ישירות, אתה יכול לשכור מנהל נכסים מקצועי למקום הנוכחי שלך או למכור אותו ולקנות נכס מנוהל באופן מקצועי. עם זאת, אם מטרתך לגייס הון בלבד, תצטרך לאכול את מס רווח ההון.
התאגדות כמגן
התאגדות הופכת פופולרית יותר ויותר בקרב משקיעי הנדל"ן. על ידי שילוב, המשקיעים יכולים להפחית את חבותם, וכך לגרום לתאגיד לפעול כמגן בינך לבין הפוטנציאל שהשוכר עשוי לתבוע אותך. לא ניתן לתבוע את כספי הבית והכספים האישיים שלך בשום סוג של הליך משפטי או הליכים משפטיים כשאתה משלב. לתאגידים יש גם כללי מס שונים שהם די נוחים, במיוחד עם רווחי ההון ממכירת נכס.
עבור סוג מסוים של משקיע נדל"ן, התאגדות הגיונית. אם אתה מעסיק אנשים כדי למצוא ולנהל מגוון רחב של נכסים מניבים ולהרוויח בכך משמעותית, התאגדות תפחית את חשבון המס שלך, ואז תוכל לראות את הרווחים דרך מבנה המניות של התאגיד שלך. עבור מרבית משקיעי הנדל"ן יש דרכים טובות יותר להשיג את היתרונות של התאגדות מבלי לסבך את מימוש ההכנסה.
התאגדות יכולה ליצור מחסום בינך לבין הרווחים מהנכס שלך, כך שאם אתה תלוי בהכנסה זו בדרך כלשהי, ייתכן שלא תוכל לגשת אליו באותה קלות שתרצה - במיוחד עם רווחים גדולים כמו אלה שמוכרים נכס. זה קל יחסית לשלב, דורש רק ייעוץ וניירת מקצועית, אך הוצאת הנכסים שלך מתאגיד (למשל למכור אותם ולפרוש) מורכבת יותר מכיוון שאתה הולך בקו של העלמת מס / הונאה מכוונת אלא אם כן אתה מוכר את התאגיד במקום את הנכסים המרכיבים אותו. זה כמובן הרבה יותר קשה ממכירת בית.
לעומת זאת, אם אתה מנהל באופן אישי שניים או שלושה נכסים ויש לך אפילו אחד או שניים נוספים שמנוהלים באופן מקצועי, יתכן שלא תרוויח מההתאגדות. אם ההכנסה מהשכירות שלך אינה עולה על הוצאותיך עבור כל נכס בהפרש גדול, עדיף שתחזיק אותם כמות שהיא ותשתמש בפחת וירידות שבהם אתה יכול או לשנות את אחזקות הנדל"ן שלך לעסק קטן.
בנוסף לשימוש בעסקים קטנים כחלופה להתאגדות, מדינות מסוימות מאפשרות למשקיעי נדל"ן לפתוח חברת אחריות מוגבלת נפרדת עבור כל נכס שבבעלותם. אמנם זה לא בהכרח מקטין את המסים, אבל זה מגן על הכספים שלך, כמו גם על כל נכס, מפני כל התדיינות שעשויה להתנהל נגד אחד מהנכסים שלך.
בשורה התחתונה
מכירת נכס להשכרה יכולה להיות מאתגרת, וזה אפילו קשה יותר אם אתה מקווה להימנע מחשבון מס גדול על התמורה. אם אתה מוכר להשקיע בנכס אחר, אתה פשוט יכול לבצע הצגה של 1031 ולדחות את חשבון המס. אם אתה מוכר מכיוון שאתה זקוק להון, תצטרך לשלם כמה מיסים.
התרחיש הטוב ביותר, כמו במניות, הוא לדחות מכירת נכס להשקעה, ובמיוחד השכרה שמתפרקת ואף טובה יותר, אלא אם כן אתם מקזזים זיכויים או הפסדים בכדי להוציא חלק מהנשיכה ממס רווחי ההון. בדרך זו, יהיה לך סיכוי להפחית את חשבון המס הכולל שלך ולשלוף לכיס יותר מההכנסות.
