מהו שיעור היוון המסופי?
שיעור היוון הטרמינלי, המכונה גם שיעור היציאה, הוא השיעור המשמש להערכת שווי המשכורת של נכס בסוף תקופת ההחזקה. הרווח התפעולי הצפוי (NOI) הצפוי לשנה מחולק בשיעור שווי המסוף (מבוטא כאחוז) בכדי לקבל את ערך המסוף. שיעורי היוון מסופי מוערכים על סמך נתוני עסקאות דומים או מה שמאמינים כי הם מתאימים למיקום ותכונות של נכס מסוים.
Takeaways מפתח
- שיעור היוון הטרמינלי משמש לאומדן שווי המכירה מחדש של נכס בסוף תקופת ההחזקה. שיעור כניסת הכניסה הוא NOI הצפוי של השנה הראשונה שנחלק במחיר הרכישה של הנכס. אם שיעור היוון טרמינלי זה נמוך משיעור הכניסה, זה בדרך כלל אומר שהשקעת הנכס הייתה רווחית.
הבנת שיעור היוון המסופי
שיעור כניסת הכניסה הוא הכנסה תפעולית נטו מהשנה הראשונה (NOI) המחולקת על ידי ההשקעה הראשונית או מחיר הרכישה. לעומת זאת, שיעור ההיוון הסופי הוא ה- NOI המשוער של השנה האחרונה (שנת יציאה) חלקי מחיר המכירה. אם שיעור זה נמוך משיעור כניסת הכניסה, בדרך כלל זה אומר שההשקעה בנכסים הייתה רווחית.
רוב אנשי המקצוע המשקיעים בנדל"ן מסכימים כי חשוב להתאים את שיעור היוון המסופי לשיעור הנוכחי של השוק, תוך התחשבות בכך שמדובר במבחן בטוח יותר לפיתוח כדי לטפח מעט את שער שווי המסוף. גיליון אלקטרוני דינאמי יכול להיות שימושי לבדיקת לחץ על פרוייקט הפיתוח בכדי לקבוע את שיעור ההיוון המסופי הגבוה ביותר שעדיין יספק פיתרון מספיק למשקיעים.
משקיעי נדל"ן מנוסים מחפשים שווקים וסוגי נכסים שעבורם צפויים שיעורי היוון השוק לרדת, מכיוון ששיעור היוון סופני נמוך יותר בהשוואה לשיעור שווי הכניסה, יביא לרווחי הון, בהנחה שהרווח התפעולי נטו לא ירידה לאורך תקופת ההחזקה. חלק מהנתונים שצריך לקחת בחשבון כוללים מדדי היצע וביקוש עבור כל קטגוריית חלל, כמו גם עבור השירותים וההוצאות שנחשבים קשורים לכל תחום פעילות.
בעוד שהעתיד תמיד לא בטוח, שני דברים בטוחים בסיום כל תקופת החזקה: הבניינים יתיישן והשווקים ישתנו. לפיכך קריטי הוא שכל משקיעי הנדל"ן אוספים ומנתחים כמה שיותר נתונים כדי לאתר במדויק את שיעור ההיוון המסופי לפרויקט.
דוגמה לשיעור היוון המסוף
משקיע קונה נכס בבעלות מלאה תמורת 100 מיליון דולר. NOI לשנה הראשונה מוערך בכ- 5.0 מיליון דולר. לפיכך שיעור כניסת הכניסה עומד על 5.0%. שבע שנים לאחר מכן, המשקיע מאמין ששיעור ההיוון הסופי הוא כ -4.0%. NOI בשנה שעברה, שלקחה בחשבון את ההסלמה בשכר דירה לאורך הדרך, צפויה להיות 5.5 מיליון דולר (שוב, בהנחה שתפוסה מלאה). שווי המכירה המוערך מוערך בכ- 137.5 מיליון דולר (5.5 מיליון דולר ב- NOI חלקי שיעור היוון המסופי, או היציאה,).
