תוכן העניינים
- מחירים היסטוריים
- מה שהנתונים לא מראים
- מספרים ומגמות
- המציאות
- שיעורי משכנתא
- האם נדל"ן הוא השקעה גרועה?
- בשורה התחתונה
תיאוריית הדיוט על הנדל"ן הולכת ומשהו כך: עולי הרגל הגיעו. הם התחילו להשתמש באדמה. אירופים נוספים הגיעו. הביקוש לאדמות היה כה גבוה עד שהילידים אמריקנים נדחקו לפנות מקום למתיישבים שזה עתה הגיעו. אי אפשר לבנות עוד אדמות, כך שהביקוש והמחירים תמיד יעלו, מה שהופך את הנדל"ן להשקעה נהדרת.
לרוע המזל, הנוסחה לא כל כך פשוטה. כאן אנו מסתכלים על מחירי הנדל"ן והתיאוריה ארוכת השנים כי הם יעלו ללא הגבלת זמן.
Takeaways מפתח
- מחירי הדירות לאחרונה צמחו בקצב בריא בשנת 2004 לפני שטוח שוק הנדל"ן. מאז, ערכי הבתים עלו באזורים מסוימים במדינה בגלל ביקוש חזק והיצע נמוך, אם כי מרבית החלקים עדיין לא הגיעו למצב המשבר שלהם לפני רוכשים. רוכשי בתים פוטנציאליים לא צריכים להתמקד במגמות לאומיות שכן המחירים משתנים בין מדינות ואפילו ערים שכנות. שיעורי משכנתא נמוכים משפיעים בעקיפין על מחירי הדירות, שכן הצרכנים מוכנים לקחת על עצמם חובות רבים יותר כאשר האשראי זול.
מחירים היסטוריים
לפני פרץ בועת הדיור המתוקשר והתרסקות הנדל"ן שהתקבלה ברצינות בשנת 2007, נראה כי נתוני מחירי הדיור ההיסטוריים של איגוד המתווכים הלאומי תומכים בתיאוריה של עליית מחירים בלי סוף. התרשים שלהלן עוקב אחר מחירי הבתים החציוניים משנת 1968 עד 2004, ומראה עלייה שנתית ממוצעת של 6.4% ללא ירידה יחידה בתקופה של 36 שנה.
איור 1: מחירי בתים בינוניים משנת 1968 עד 2004
מה שהנתונים לא מראים
לרוע המזל עבור בעלי בתים, 2004 הייתה השנה האחרונה במספרים צמיחה בריאה לפני שהשוק התפשט. עד שנת 2006, נתוני ה- NAR הראו עלייה של 1% בלבד. לאחר מכן השווקים חוו ירידה חסרת תקדים.
המחירים החלו לרדת באופן לאומי בשנת 2007. הם ירדו שוב בשנת 2008 ופעם נוספת בשנת 2009. עד אמצע 2010, מחירי הדירות ירדו לרמות 2004 בשוק עומד. מה שנראה במשך עשרות שנים ככרטיס חד כיווני לרווחים הולכים וגדלים צנח ביותר מ -30% רק בכמה שנים, כך עולה מנתוני Standard & Poor's.
המחירים עלו בגלל ביקוש רב יותר וירידה בהיצע בשוק באזורים רבים במדינה, אולם חלקים רבים עדיין לא הגיעו לרמות שהיו לפני שהמשבר פגע. תוסיפו לזה את העובדה שתקני ההלוואות הפכו מחמירים יותר וזה גורם להוצאת אנשים מהשוק.
עוד לפני שהמספרים החלו ללכת בצורה לא נכונה, נתוני מגמות מחירי המכירה סיפקו תמונה לא שלמה. האיגוד הלאומי של בוני בית דיווח כי גודל הבית הממוצע באמריקה היה 983 רגל רבוע בשנת 1950, 1, 500 רגל מרובעת בשנת 1970, ו -2, 349 רגל מרובע בשנת 2004. מגמה זו נמשכה במחצית הראשונה של שנות האלפיים, שלאחריה היא החלה להמשיך ירידה מעט.
כאשר גודל הבתים הולך וגדל והאינפלציה מוסיפה את עלות חומרי הבנייה, אין זה הגיוני שמחירי הדירות יעלו. אבל מה קורה אם האינפלציה לא נובעת מהתמונה? התוצאה היא משהו בלתי צפוי לחלוטין. עוד לפני התרסקות הנדל"ן בסוף שנות האלפיים, מחירי הדירות ירדו בתדירות גבוהה ומשמעותית. למעשה, מלחמת העולם הראשונה, השפל הגדול, מלחמת העולם השנייה, שנות השבעים ושנות ה -80, כולם חוו תקופות של ירידת מחירים משמעותית. ירידות קטנות יותר התרחשו על בסיס קבוע גם בנקודות אחרות.
מספרים ומגמות
אפילו מספרי הטרנד הלאומיים מספרים רק חלק מהתמונה. מגמות מחירי הדיור יכולות להשתנות באופן נרחב בין אזורים גיאוגרפיים. בום בקליפורניה יכול להסוות חזה בדטרויט. אפילו באותה עיר, המספרים יכולים להשתנות באופן נרחב. אזורים שחווים צמיחה או ג'נטריפיקציה חדשים יכולים להראות הערכת מחירים משמעותית בעוד שטחים ברחבי העיר יכולים להיות בירידה.
כשאתה מסתכל על הסטטיסטיקות הלאומיות והאזוריות, וודא שאתה מביא בחשבון את מציאות השוק באזור שלך. עליית מחירים ברמה הלאומית עשויה לא לעזור לך אם עירך, מדינתך או שכונתך בירידה.
מגמות לאומיות עשויות לא לתת לך את כל התמונה, מכיוון שערכי הנדל"ן ומחיריהם משתנים בין מדינות לערים שכנות.
המציאות
נקודה חשובה נוספת שיש לקחת בחשבון כשמסתכלים על נדל"ן כהשקעה היא שהיא לעולם לא תשתלם אלא אם תמכור אותה. מבחינה מעשית, גם אם מגוריך הראשיים מכפילים ערך מאז שקניתם אותה, זה כנראה רק אומר שמסי המקרקעין שלכם עלו. כל הרווחים שאתה חווה הוא רק רווח על הנייר עד שאתה מוכר את הנכס.
אמנם ניתן להקיש על ההון בביתך על ידי לקיחת הלוואה נגדו, אך השימוש בבית שלך כמכונה אוטומטית למספר כספומט היה בעבר אסטרטגיה מטופשת. לא רק שהריבית שאתה משלם אוכלת ברווח שלך, אלא שתשלום ההלוואה מסיר את היציבות הפיננסית שלך. אם מחירי הנדל"ן יורדים, אתה עלול למצוא את עצמך בעמדה הבלתי מעורערת של חובה יותר על ההלוואה ממה שהבית שווה.
שיעורי משכנתא
שיעורי המשכנתא בדרך כלל עולים בתקופות של צמיחה כלכלית. כשזה קורה, שוק העבודה הוא בריא וגם השכר של האנשים עולה. שיעורי המשכנתא היו יחסית נמוכים מאז ששוק הדיור התרסק, מה שהפך את בעלי הבתים לאטרקטיביים יותר. הריבית למשכנתא בריבית קבועה של 30 שנה במאי 2013 הייתה 3.35%, והיא נותרה ללא שינוי ביוני 2019 על 3.73%. לדברי פרדי מק, שיעורים נמוכים הניעו אפליקציות לרכישה, והמשרד צופה שיפור בשוק הדיור מפעילות מכירות גבוהה יותר ומחירים נמוכים יותר. דוחות המשכנתא צופים כי שיעורי ההתחלה יהיו בסביבות 4.4% לסוף שנת 2019, כלומר העלאות עשויות להיות מושתקות.
אז איך זה מסתדר עם מחירי הנדל"ן? לשיעורי המשכנתא הנמוכים אין בהכרח קשר ישיר למחירי הדירות, למרות שאנחנו רוצים לחשוב שהם כן. אך יתכן שיש להם השפעה עקיפה עליהם. כאשר שיעורים נמוכים, הצרכנים מוכנים יותר ויכולים להרשות לעצמם לקחת יותר חובות. הסיבה לכך היא שעלות האשראי - כלומר ריבית - היא זולה. עם זאת, עליית הריבית נוטה להביא לביקוש חלש מצד הקונים.
האם נדל"ן הוא השקעה גרועה?
נכון לעכשיו אתם חושבים שאין שום ערך ברכישת בית בתקווה שהוא ירוויח ערך לאורך זמן. אמנם נכון שלא סביר שתראו רווחים שתוכלו להוציא אם אתם מתכננים לגור באותו בית כל חייכם, אם אתם נכנסים לרכישה עם אסטרטגיית יציאה, יש סיכוי טוב בהרבה לראות רווח במזומן.
ראשית, שקלו את המוטיבציה שלכם לרכוש בית. אם אתה רוצה לחיות בזה, אתה צריך להפסיק לחשוב על רווחים והפסדים. אם אתה מקווה להרוויח כסף, עליך להזין את העסקה עם אסטרטגיית יציאה. המשמעות היא גם שעומד לרשותך מחיר מכר בחלק האחורי של ראשך, וכל זאת תוך שמירה על מחיר הרכישה של הנכס בחזית.
כשאתה מגיע לנקודת המחיר שלך, אתה מוכר את הנכס בדיוק כמו שהיית עושה מניה שהעריכה. יתכן שזו לא גישה מעשית למגוריך הראשוניים, תלוי באורח החיים שלך, אבל זה בדיוק מה שמשקיעים רבים בנדל"ן עושים כאשר הם רוכשים נכסים - משפצים ומוכרים אותם. רק זכרו שהמחירים לא תמיד עולים.
בעבר ביפן רואים מחירי הדירות יורדים עוד יותר. זה לא אומר שהמחירים לא יחזרו לטריטוריה רווחית, אך קחו בחשבון שבמקרים מסוימים זה יכול לקחת זמן רב מאוד.
בשורה התחתונה
עם ההיסטוריה כמדריך, רוב בעלי הבית שיהיו טובים יעשו טוב לקנות מקום שהם בעצם מקווים להתגורר בו, לפרוע את המשכנתא במהירות, לגור שם עד הפרישה, ואז לצמצם ולעבור לבית פחות יקר. זה לא הימור בטוח, אבל אסטרטגיה זו אכן מגדילה את הסיכוי להרוויח.
