מעשי רכוש משמשים להעברת מקרקעין ממענק (מוכר) למענק (קונה). על מנת שפעולה תפעל באופן חוקי, עליה לכלול את זיהוי הנותן והנותן ואת התיאור הנאות של הנכס.
ליתר דיוק, מעשים נופלים במספר קטגוריות, כולל אחריות, ביטול תביעה ומטרה מיוחדת. מאמר זה יגדיר מהם המעשים, מה צריך להיכלל במעשה כדי להפוך אותו לניתוח חוקי ואת סוגי המעשים השונים המשמשים להעברת רכוש.
מהן מעשי רכוש?
שטר רכוש הוא מכשיר משפטי כתוב וחתום המשמש להעברת בעלות על נכסי מקרקעין מהבעלים הוותיק (הנותן) לבעלים החדש (המענק). מבחינה היסטורית, הועבר רכוש נדל"ן באמצעות מעשה טקסי המכונה "שעבוד של ששין". במעשה זה מסר האדם שהעביר את האדמה זרד או חבילה של דשא מהאדמה לאדם שהעביר את האדמה. אמירה מילולית או כתובה ליוותה לעתים קרובות את המחווה, אף על פי שזבובתו של סֶסִין היא שהעבירה באופן חוקי את הכותרת לנכס. כיום הכותרת לרכוש מקרקעין מועברת על ידי מעשה נייר.
אלמנטים מעשים חיוניים
בעוד שלמדינה יש דרישות משלה, על מרבית המעשים להכיל מספר יסודות חיוניים כדי להיות תקפים כחוק:
- זה בטח בכתב. למרות שמרבית המעשים הושלמו בטפסים מודפסים, אין כל דרישה חוקית להשתמש בכל טופס ספציפי כל עוד נכללים האלמנטים החיוניים. נותן חייב להיות בעל יכולת חוקית להעביר את הנכס ועל המקבל להיות מסוגל לקבל את המענק של הרכוש. אדם המוסמך לבצע חוזה תקף נחשב כשיר להיות נותן. יש לזהות את הנותן והמעניק באופן שיהיה ניתן לברר. יש לתאר את הנכס כראוי. חייבים להיות מילות מעבר מועילות. כל המעשים הטפסים הסטנדרטיים כוללים את השפה המשפטית הנדרשת המעבירה בפועל את הנכס. על המעשה להיות חתום על ידי הנותן או הנותנים אם הנכס בבעלותו של יותר מאדם אחד. את המעשה יש למסור כחוק למענק או למישהו שפועל מטעם המקבל. המעשה חייב להתקבל על ידי המקבל. בדרך כלל, המעשים מתקבלים על ידי המקבל אך בנסיבות מסוימות, יכול המקבל לדחות את מסירת המעשה.
הבנת מעשי רכוש
סוגי מעשים
ניתן לסווג מעשים במספר רב של דרכים. באופן נרחב, המעשים מסווגים רשמיים או פרטיים. מעשים רשמיים מבוצעים על פי הליכים משפטיים או משפטיים. עם זאת, מרבית עסקאות הרכוש כוללות יחידים וגופים עסקיים המשתמשים במעשים פרטיים.
המעשים מסווגים גם הם על פי סוג אחריות הכותרת שניתנה על ידי הנותן. סוגי המעשים השונים כוללים:
מעשה אחריות כללי
מעשה האחריות הכללי מציע למקבל את ההגנה המרבית. עם מעשה מסוג זה, נותן הנותן שורה של הבטחות מחייבות מבחינה משפטית (המכונים אמות מידה) והתחייבויות למקבל (ויורשיהם) המסכימים להגן על המקבל כנגד כל טענות ודרישות קודמות של כל האנשים באשר לארץ המועברת.. הבריתות הרגילות לתואר הכלולות בשטר אחריות כללי הן:
- האמנה של ששין , כלומר, הנותן מצדיק כי הם מחזיקים בנכס ויש לו את הזכות החוקית להעביר אותו על הברית כנגד שעבודים , והצביע כי הנותן מצדיק כי הנכס נקי משעבודים או שעבוד, למעט כאמור במפורש בברית המעשה של הנאה שקטה , המצביעה על כך שהמקבל יקבל את השקט בנכס ולא יפריע לו כיוון שהנותן היה בעל כותרת פגומה של הבטחת המשך, שם נותן ההבטחות מבטיח למסור כל מסמך הדרוש בכדי להפוך את התואר לטוב
מעשה אחריות מיוחד
כאשר במעשה אחריות כללי המעניק מבטיח לחייב ולהגן על התואר שהועבר כנגד תביעותיהם של כל האנשים, נותן מעשה אחריות מיוחד מצדיק כי הם קיבלו את הכותרת לנכס ושהם לא עשו דבר תוך כדי החזקת התואר ליצור פגם.
במילים אחרות, יש רק הצדקה לפגמים שהתעוררו במהלך הבעלות של הנותן על הנכס. בשל מגבלה זו האחריות המיוחדת מציעה למקבל הגנה פחותה משטר האחריות הכללי. רוכשי נדל"ן רבים יתעקשו על שטר אחריות כללי להגנה מפני בעיות שעלולות להיווצר כתוצאה משטר אחריות מיוחד.
מעשה ביטול
שטר התביעה, המכונה גם כתב אחריות, מעניק למקבל את ההגנה הנמוכה ביותר. מעשה מסוג זה מעביר את כל העניין שיש לנותן כרגע בנכס, אם בכלל. אין התחייבויות או הבטחות לגבי איכות הכותרת. אם למעניק יש תואר טוב, הנטען לתביעת הפסקת הדין הוא יעיל באותה מידה כמו שטר אחריות כללי. עם זאת, אם יש בכותרת פגם, למוטב אין כל פנייה משפטית כנגד הנותן במסגרת המעשה. בדרך כלל נעשה שימוש במעשה תביעות אם הנותן אינו בטוח במעמד הכותרת (אם יש בו ליקויים) או אם הנותן אינו מעוניין בחבות על פי תנאי הכותרת.
מעשים מיוחדים
מעשים למטרות מיוחדות משמשים לעתים קרובות בקשר להליכי בית משפט ומקרים בהם המעשה הוא מאדם הפועל בתפקיד כלשהו רשמי. מרבית המעשים המיועדים למטרה מיוחדת אינם מעניקים הגנה מועטה או חסרת מעניק למענק, והם למעשה מעשי תביעות. סוגים של מעשים מיוחדים כוללים אך אינם מוגבלים ל:
- מעשה של מנהל: ניתן להשתמש בזה כאשר אדם מת במעיים (ללא צוואה). מנהל בית המשפט שמונה למנהל יסלק את נכסי המתקין וניתן להשתמש במעשה מנהל כדי להעביר את הכותרת של המקרקעין למקבל. מעשה מוציא לפועל: ניתן להשתמש בזה כאשר אדם נפטר בעדות (עם צוואה). מנהל העיזבון יפטר את נכסי המתקין וניתן להשתמש במעשה מוציא להעברת התואר או הרכוש האמיתי למקבל. שטר השריף: זה ניתן למציע המצליח במכירת הוצאה לפועל שהתקיימה כדי לעמוד בפסק דין שהושג כנגד בעל הנכס. המקבל מקבל כל תואר שיש לחייב פסק הדין. שטר מס: זה מונפק כאשר נכס נמכר במיסים עברייניים. מעשה במקום עיקול: זה ניתן על ידי לווה אשר נמצא כברירת מחדל למשכנתא ישירות למלווה. זה משמש למניעת הליכי עיקול, ואם המלווה מקבל את המעשה במקום העיקול, ההלוואה מסתיימת. מלווים רבים מעדיפים לחלטל על מנת לנקות את התואר. מעשה מתנה (שטר מתנה). זה משמש כדי להעביר את הכותרת על נכסי מקרקעין שניתנים ללא תמורה או רק תמורת תמורה. בחלק מהמדינות, יש לרשום את שטר המתנה תוך שנתיים או שהוא מתבטל.
בשורה התחתונה
העברת כותרת של נכס נעשית על ידי מעשה. אלמנטים חיוניים מסוימים חייבים להיות כלולים בתוך המעשה על מנת שהוא יפעל באופן חוקי. מעשים שונים מעניקים רמות שונות של הגנה למקבל, וההתחייבויות של נותן נקבעות על פי צורת המעשה. מכיוון שהמעשים הם מסמכים משפטיים חשובים המשפיעים על אינטרסים וזכויות בעלות, יש להתייעץ עם עורך דין מוסמך בנדל"ן בכל עסקה הכרוכה בהם, כמו סגירת רכישת בית.
