כשאתם יוצאים לקנות או למכור בית, גורם אחד שכדאי לקחת בחשבון הוא שכר טרחה של סוכן נדלן. לרוע המזל, מרבית האנשים מתעניינים רק בכמות העמלות הללו, ואין להם מושג כיצד הם עובדים או מי אפילו משלם להם ברגע שהעסקה הושלמה. כאן אנו מסתכלים על כמה מהעקרונות היותר אוניברסליים של דמי נדל"ן.
כמה?
העמלות ששולמו לסוכני נדל"ן הינם סחירים ולכן הן משתנות. למרות שאנשים רבים מאמינים כי העמלה היא תמיד 6%, דו"ח של REAL Trends Data מ -2004 הראה כי שיעור העמלות הממוצע בארה"ב הוא 5.1%. אחוז זה הוא אחוז ממחיר המכירה של הבית, כך שהסכום המדויק הכרוך בכך לא ידוע עד שתתקבל הצעה והבית נמכר. יש לנהל משא ומתן על כל עמלה לסוכן נדל"ן במסגרת ההתקשרות בין הסוכן לקונה או למוכר לפני השלמת העסקה.
מי משלם?
בדיוק מי שמשלם עמלה של סוכן נדל"ן הוא המקום בו הדברים קצת מתקשים. בהנחה שלקונה וגם למוכר יש סוכן, תוכלו לטעון שהמוכר משלם זאת או שהקונה משלם אותו. הסיבה לכך היא שהעמלה מגיעה מכספי המכירה ולעתים קרובות - אם כי לא תמיד - מפוצלת באופן שווה בין שני הסוכנים.
לדוגמה, נניח שקונה ומוכר (כל אחד עם סוכן נדלן) יסכימו לעסקה על בית. הבית נמכר לקונה תמורת 250, 000 $. בהנחה שעמלת הנדל"ן עומדת על 6%, פירוש הדבר שהעמלה המגיעה במכירה זו עומדת על 15, 000 $. אתה יכול לטעון שהקונה משלם את האגרה הזו (מכיוון שהוא או היא משלמים את עלות הבית), או שהמוכר משלם את זה (מכיוון שהוא יוצא מההון העצמי של הבית). כך או כך, חשוב לציין כי עמלה זו יוצאת מעלות הבית - היא אינה נוקטת בנוסף למחיר המכירה. לכן, אם המוכר הוא הבעלים של הבית על הסף, הוא או היא ייצאו מהמכירה עם 235, 000 $ (250, 000 - 15, 000 $).
כיצד מחולק הכסף?
החוזים שיש לקונה והמוכר עם סוכניהם קובעים את העמלה שכל סוכן יקבל מבעוד מועד. שיעור האחוזים מתחלק לרוב באופן שווה בין הקונה לסוכן המוכר, אם כי לעיתים חוזה יכול לקבוע כי סוכן אחד יקבל יותר מהעמלה מהאחר. לאחר מכן, על פי עורכי הדין בעסקה לחלץ את העמלה ולחלק אותה על פי חוזי הסוכנים. עם זאת, העמלה לא עוברת ישירות לסוכני הנדל"ן - היא עוברת למתווכים שלהם. סוכני נדל"ן מורשים חייבים לעבוד אצל מתווך, שרבים מהם מורידים את דמי הנדל"ן בכדי לכסות את עלות הדברים כמו פרסום, השכרת שילוט ושטחי משרדים.
טענות על דמי נדל"ן
אחת הטענות הגדולות ביותר בנוגע לדמי הנדל"ן היא שהן גבוהות מדי, או שסוכני הנדל"ן מספקים שירות אינו שווה את עלות העמלות. אמנם יש בהחלט סוכנים טובים וגם רעים, אך זהו טיעון קשה עדיין לנצח בשני הצדדים. לדוגמה, נניח שהבית בדוגמה שלמעלה נמכר ביום הראשון בו הוא נרשם. זה אומר למעשה שלפחות סוכן המוכר מרוויח 7, 500 דולר עבור כמות עבודה קטנה יחסית - לרוב לצלם תמונות, לרשום את הבית, לדון בתמחור עם המוכר ולענות על שאלותיו. עם זאת, בצד ההפוך, בית יכול לקחת גם שבועות, חודשים או, במקרה של בתים מאוד ייחודיים או יקרים, שנים למכירה. עבור סוכן המוכר זה יכול להוסיף שעות ארוכות של שיווק הבית, עריכת בתים פתוחים וביצוע שיחות טלפון ולהישאר מעודכן אחר רשימות ומכירות אחרות בשכונה; אותו סוכן ישא גם בעלות ארוכת הטווח של שמירת הבית בשוק, כולל דמי שילוט ופרסום. אם אתה מסתכל על זה ככה, לא הרבה מוכרים ירצו להסתכן בתשלום סוכן נדל"ן לפי שעה.
כך גם קונים - חלקם ימצאו בית מייד, ואילו אחרים יסתכלו על עשרות בתים לפני שיתיישבו על בית אחד. אם הקונים היו צריכים לשלם לסוכן לפי שעה, היה להם החיסרון שמיהרו. אם הם ישלמו לסוכן עמלה קבועה, הדבר עלול להכניס את סוכן הנדל"ן למצב להעביר את הבחירה במהירות רבה יותר. באופן זה, מערך העמלות נועד לפעול כמעין פשרה בין קונה למוכר.
עמלות שטוחות
עם זאת, ישנם סוכני רישום העובדים תמורת תשלום קבוע. ברור שזה יכול להועיל למוכרים מבחינת חיסכון בעלויות, אך החיסרון הוא שסוכנים אלה בדרך כלל מציעים ייצוג מוגבל. במובן מסוים, דמי נדל"ן מבוססי אחוזים משמשים כסוג של ביטוח המגן הן על סוכני הנדל"ן והן על הקונים והמוכרים שהם מייצגים. בדומה לביטוח, רק צד אחד זוכה לתועלת מקסימאלית בכל מקרה ספציפי, אך הדבר מאזן כדי שהמערכת תקינה.
במקרים בהם על סוכן הנדל"ן לעבוד חודשים רבים בכדי להשלים עסקה, שכר הטרחה באחוזים מבטיח שהוא או היא יכולים לצפות לסכום סביר עבור העבודות שהושלמו והוצאות שנגרמו לביצוע העבודה. עם זאת, פירוש הדבר גם הוא כי סוכן נדל"ן ישלם לפעמים באותה מידה עבור הרבה פחות עבודה. מכיוון ששני הצדדים מבצעים את העסקה ללא ידיעה על התוצאה, התעריף נתפס כדרך הוגנת להבטיח כי הקונה או המוכר לא ישלמו יותר מדי, וכי סוכן הנדל"ן ישולם בהגינות עבור סכום העבודה. העסקה עשויה להיות כרוכה. אחוז הוא גם דרך ליישר את מגרש המשחקים מבחינת העמדת סוכני נדל"ן לרוכשים ומוכרים בין אם הם מיליונרים ובין אם הם מחפשים לקנות או למכור דירת 90, 000 דולר. (יש לך סוכן נדל"ן טוב? קרא הגדרה של סוכן נדל"ן עבור כמה רמזים.)
בשורה התחתונה
עמלות סוכן נדל"ן עשויות להיות אחד ההיבטים הפחות מובנים לקנייה או מכירה של בית. אם החלטתם לגייס את שירותיו של סוכן נדלן, וודאו כי קראתם את החוזה בעיון והבנו את התנאים הנוגעים לעמלה שתשלמו עבור שירותי הסוכן שלכם.
