האם נדל"ן הוא השקעה טובה ברגע זה בשנת 2018? אמנם לא קפיציים כמו למשל, למשל, 2008, אך הוא כרוך בסיכון משמעותי. אזורי הארץ עם כלכלות חזקות התחממו יתר על המידה על שוקי הנדל"ן הכוללים מחירים ללא פרופורציה עם הכנסות משקי הבית. המקומות שבהם מחירי הנדל"ן סבירים יותר נוטים להיות בעלי כלכלות ושווקי עבודה רכים יותר, והשקפות צמיחה מקוריות פחות לשנים הבאות.
עולה מקרקעין
מאז שהתמוטט שוק הנדל"ן במהלך המיתון הגדול, זכו הקונים שאמיצו את מבול הכותרות השליליות ונרכשו בנקודות שפל בשוק. מהרבעון הראשון של 2009 (הנמוך) לרבעון הראשון של 2018, מחיר המכירה החציוני לחלל הבית עלה ארצית בכמעט 60%, על פי הנתונים הסטטיסטיים האחרונים של משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב. עם זאת בערים מסוימות ההפעלה הייתה משמעותית במיוחד, כולל סן פרנסיסקו, פיניקס, מיאמי ולאס וגאס (שתיהן הושמדו במיתון). מחירי הדירות נמצאים אפילו מעל לשיאי המיתון שקדמו להם לפני המיתון ב 57 מתוך 105 אזורים סטטיסטיים מטרופוליניים, כולל יוסטון (עלייה של 79%), דאלאס-פורט וורת '(78%) ודנוור (75%), לפי נתוני ATTOM Data Solutions בארה"ב באפריל 2018. דוח מכירות ביתי.
מחירי הדירות ותוצרי משק הבית
מחירי הנדל"ן קיימים רק כל עוד אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות בתים. חוק ההיצע והביקוש מכתיב שאם הקונים מפסיקים לקנות, המחירים נופלים בתגובה. דרך קלה לקבוע אם מחירי הדירות עולים על הרמה שהקונים יכולים להרשות לעצמם בנוחות היא להשוות אותם להכנסות משק הבית. מומחי מימון משק הבית ממליצים להוציא לא יותר מפי שלושה מההכנסה השנתית שלך על בית. בטווח הארוך, מחירי הדירות בארה"ב ריחפו סביב יחס זה.
עם זאת, משנת 2011 עד 2018, מחירי הבתים צמחו באופן לא פרופורציונאלי לכדי הכנסות משק הבית ברוב הערים שיש להן שווקים חמים וכלכלות פורחות. בסן פרנסיסקו, למשל, היחס בין מחירי הבתים להכנסות של משק בית גבוה ב -45% מהבסיס לטווח הארוך. במילים אחרות, הקונים מותחים את התקציבים שלהם כדי לקנות בתים שעולים פי ארבעה וחמש ממה שהם מייצרים בכל שנה. הסיפור דומה בדנוור, מיאמי וסיאטל, שכולם ראו כי מחירי הדירות עולים במהירות, אפילו שההכנסות מתקדמות רק מעט.
לפני שהתחלף שוק הנדל"ן בין 2007 ל -2008, מחירי הבתים החציוניים חרגו מההכנסה החציונית בכפולה של חמישה - אחד הגורמים שהובילו להתמוטטות המשכנתא הסאב פריים. כאשר המחירים מתקרבים לסף זה שוב (החל ממאי 2018 הוא היה ב -4.39), על הקונים לנקוט בזהירות שלא לקפוץ פנימה בשיא שוק אחר.
היכן שנמצאים המציאות
ערים מסוימות עדיין מציעות מחירי דיור סבירים ביחס לכמות התושבים מרוויחים. בסנט לואיס, למשל, יחס המחירים להכנסות ריחף ממש סביב המדד לטווח הארוך נכון לסוף 2017. למרבה הצער, העיר לא גילתה אף אחד מהצמיחה וההערכה במחירים שנראו במקומות אחרים מאז 2011. למעשה, המחירים ירדו מעט במהלך אותה תקופה. שיקגו היא עיר נוספת הכוללת בתים בר השגה, אך גם מחיריה צנחו מאז 2011, ושיעור האבטלה בעיר, נכון לאוגוסט 2018, היה בשליש העליון בין 50 האזורים הסטטיסטיים המטרופוליניים הגדולים בארה"ב.
בשורה התחתונה
ההתמודדות עם שוק הדיור בארה"ב היא שהערים עם הביצועים הטובים ביותר הופכות לחימום יתר ובלתי משתלם, ואילו המקומות עם דיור בר השגה אינם בעלי ההשקפות הגדולות ביותר לעתיד.
שוק שוורי הנדל"ן שנכנס לשנתו השביעית מחמם את הדיור מחדש. אולם בהתבסס על עצתו של וורן באפט, השקעה במה שחם איננה הדרך להצליח כלכלית. משחק הנדל"ן החכם האחרון היה בשנת 2011 כאשר ההמונים עדיין רומסים זה את זה כדי להגיע ליציאות. זה הזמן לחפש הזדמנויות השקעה לא מוערכות במקום אחר.
