משכנתא למשך 30 שנה לעומת 15 שנה: סקירה כללית
יכול להיות שיש מגוון משכנע של משכנתא, אך עבור מרבית רוכשי הדירות, בפועל, יש רק אחת. המשכנתא בריבית קבועה בת 30 שנה היא למעשה ארכיטיפ אמריקאי, פאי העוגה של מכשירים פיננסיים. זה המסלול שעברו דורות של אמריקאים לבעלות ראשונה.
על פי פרדי מק בשנת 2017, 90 אחוז מרוכשי הדירות בחרו במשכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה. אך ייתכן שרבים מאותם קונים היו טובים יותר אם היו בוחרים במקום משכנתא בריבית קבועה של 15 שנה.
ההלוואות דומות מבחינה מבנית - ההבדל העיקרי הוא המונח. הלוואה לתקופה קצרה יותר פירושה תשלום חודשי גבוה יותר, מה שגורם למשכנתא ל -15 שנים להראות פחות נוחה. אך הטווח הקצר יותר הופך את ההלוואה לזולה בכמה חזיתות. למעשה, לאורך כל חיי ההלוואה, משכנתא למשך 30 שנה תעלה בסופו של דבר יותר מכפול מהאפשרות של 15 שנה.
כיצד משפיע תקופת המשכנתא על העלות
משכנתא היא פשוט סוג מסוים של הלוואה לטווח - הלוואה המובטחת על ידי נדל"ן. עבור הלוואה לתקופה, הלווה משלם ריבית המחושבת על בסיס שנתי כנגד יתרת החוב של ההלוואה. גם הריבית וגם התשלום החודשי קבועים.
מכיוון שהתשלום החודשי קבוע, החלק שהולך לשלם ריבית והחלק שהולך לשלם קרן משתנה לאורך זמן. בהתחלה, מכיוון שמאזן ההלוואות כה גבוה, רוב התשלום הוא ריבית. אך ככל שהיתרה הולכת וקטנה, נתח הריבית בתשלום יורד, והנתח שעובר לקרן עולה.
משכנתא למשך 30 שנה
בהלוואה של 30 שנה, כמובן, היתרה הזו מתכווצת לאט הרבה יותר - באופן יעיל, הלווה שוכר סכום זהה במשך יותר מפעמיים. (אורכו של יותר מפי שניים ולא רק פעמיים, מכיוון שלמשכנתא למשך 30 שנה היתרה העיקרית לא יורדת באותה מהירות כמו בהלוואת 15 שנה.) ככל שהריבית גבוהה יותר, כך גדול יותר פער בין שתי המשכנתאות. כאשר הריבית עומדת על 4 אחוזים, למשל, הלווה למעשה משלם ריבית פי 2.2 כמעט יותר בכדי ללוות את אותו הסכום של קרן במשך 30 שנה לעומת הלוואה ל -15 שנים.
היתרון העיקרי במשכנתא למשך 30 שנה הוא התשלום החודשי הנמוך יחסית. וגם אם האפשרות לא להתמחות בכך, ישנם יתרונות נוספים:
- התשלום הנמוך עשוי לאפשר ללווה לקנות יותר בית ממה שהם יוכלו להרשות לעצמו באמצעות הלוואה למשך 15 שנים שכן אותו תשלום חודשי יאפשר ללווה לקחת הלוואה גדולה יותר במשך 30 שנה. התשלום הנמוך מאפשר ללווה ל לבנות חסכונות. התשלום הנמוך מפנה כספים למטרות אחרות.
משכנתא למשך 15 שנים
מכיוון שהלוואות ל -15 שנים פחות מסוכנות לבנקים מאשר הלוואות ל -30 שנה, ומכיוון שעולה בבנקים פחות לבצע הלוואות לטווח קצר יותר מאשר הלוואות לזמן ארוך יותר, בדרך כלל משכנתא ל -30 שנה מגיעה עם ריבית גבוהה יותר. צרכנים משלמים פחות על משכנתא למשך 15 שנים - בכל מקום מרבע אחוז לאחוז מלא (או נקודה) פחות, ובמשך העשורים שיכולים באמת להסתדר.
הסוכנויות הנתמכות על ידי הממשלה המגבות את מרבית המשכנתאות, כמו פאני מיי ופרדי מק, מטילות עמלות נוספות, המכונות התאמות מחיר ברמת הלוואות, מה שמייקר את המשכנתא למשך 30 שנה. עמלות אלה חלות בדרך כלל על לווים עם ציוני אשראי נמוכים יותר, מקדמות קטנות יותר או שניהם. מינהל הדיור הפדרלי גובה גם דמי ביטוח משכנתא גבוהים יותר ללווים של 30 שנה.
ג'יימס מורין, סגן נשיא בכיר להלוואות קמעונאיות בנורקום משכנתא באבון, CT, "חלק מהתאמות המחירים ברמת ההלוואה שקיימות במשך 30 שנה אינן קיימות במשך 15 שנה." מרבית האנשים, לדברי מורין, מגלגלים את העלויות הללו למשכנתא כחלק משיעור גבוה יותר, במקום לשלם אותם על הסף.
דמיין, אם כן, הלוואה של 300, 000 דולר, הזמינה ב -4 אחוזים למשך 30 שנה או ב- 3.25 אחוז למשך 15 שנה. ההשפעה המשולבת של ההפחתה המהירה יותר והריבית הנמוכה יותר פירושה שלשאלת הכסף למשך 15 שנים בלבד תעלה 79, 441 דולר, לעומת 215, 609 דולר במשך 30 שנה, או כמעט שני שלישים פחות.
כמובן, יש מלכוד. המחיר לחיסכון כל כך הרבה כסף בטווח הארוך הוא הוצאה חודשית גבוהה בהרבה; התשלום בהלוואה ל -15 שנים ההיפותטית הוא 2, 108 $, 676 $ (או בערך 38 אחוז) יותר מהתשלום החודשי עבור ההלוואה ל -30 שנה (1, 432 $).
אם משקיע יכול להרשות לעצמו את התשלום הגבוה יותר, זה האינטרס שלהם ללכת עם ההלוואה הקצרה יותר, במיוחד אם הם מתקרבים לפרישה כאשר הם יהיו תלויים בהכנסה קבועה.
עבור מומחים מסוימים היכולת להרשות לעצמם את התשלום הגבוה יותר כוללת קבלת קרן ליום גשום. לדברי בוב וולטרס, מנהל התפעול הראשי ונשיא הלוואות קוויקן, החיסכון הנזיל שלך צריך להסתכם בהכנסה של לפחות שנה. מה שמתכננים פיננסיים אוהבים לגבי המשכנתא למשך 15 שנה הוא שזה למעשה "חסכון בכפייה" בצורה של הון בנכס שמאוד מעריך (אם כי כמו מניות, בתים עולים ויורדים בערך).
מכיוון שהלוואות ל -15 שנים פחות מסוכנות לבנקים מאשר הלוואות ל -30 שנה, ומכיוון שעולה בבנקים פחות לבצע הלוואות לטווח קצר יותר מאשר הלוואות לזמן ארוך יותר, בדרך כלל משכנתא ל -30 שנה מגיעה עם ריבית גבוהה יותר.
שימושים אחרים לכסף
ישנם מקרים שבהם לווה עשוי להיות תמריץ להשקיע את הכסף במקום אחר, למשל בחשבון 529 לשכר לימוד במכללה או בתכנית דחיית מס 401 (k), במיוחד אם המעביד תואם את תרומות הלווה. ועם שיעורי המשכנתא כל כך נמוכים, משקיע מנוסה וממושמע יכול לבחור את ההלוואה ל -30 שנה ולהציב את ההפרש בין התשלומים ל -15 שנה ל -30 שנה בניירות ערך מניבים יותר.
בעזרת הדוגמה הקודמת, אם תשלום חודשי להלוואה למשך 15 שנים היה 2, 108 $, והתשלום החודשי להלוואה ל -30 שנה היה 1, 432 $, הלווה יכול להשקיע את ההפרש 676 $ במקום אחר. חישוב האחורי של המעטפה הוא עד כמה (או האם) ההחזר על ההשקעה בחוץ, בניכוי מס רווחי ההון החייב, עולה על הריבית על המשכנתא לאחר שחשב את ניכוי ריבית המשכנתא. עבור מישהו שנמצא במדרגת המס של 25 אחוזים, הניכוי עשוי להפחית את הריבית האפקטיבית למשכנתא, למשל, מ -4 אחוזים לשלושה אחוזים.
באופן כללי, הלווה יוצא קדימה אם התשואה של ההשקעה לאחר מיסים גבוהה מעלות המשכנתא בניכוי ניכוי הריבית.
עם זאת, הגמביט הזה דורש נטייה לסיכון, לפי ששין שאה, מתכנן פיננסי מוסמך בדאלאס, טקסס, מכיוון שהלווה יצטרך להשקיע במניות נדיפות. "נכון לעכשיו אין השקעות בעלות הכנסה קבועה שתניב תשואה מספיק גבוהה בכדי להפוך את העבודה הזו", אומר שאה. זה גם מחייב את המשמעת להשקיע באופן שיטתי את המקבילה להפרשים החודשיים ואת הזמן להתמקד בהשקעות, שלדבריו, לרוב האנשים חסרים.
אפשרות משני העולמות הטובים ביותר
ככל הנראה, לרוב הלווים חסרים - או לפחות חושבים שחסרים להם - את האפשרות לתשלומים הגבוהים יותר הנדרשים למשכנתא למשך 15 שנים. אך יש פיתרון פשוט לתפוס חלק ניכר מחיסכון המשכנתא הקצר יותר: פשוט שלם את התשלומים הגדולים יותר של לוח זמנים למשך 15 שנים במשכנתא שלך ל -30 שנה, בהנחה שלמשכנתא אין קנס בתשלום מראש.
לווה רשאי להפנות את התשלומים הנוספים לקרן, ואם התשלומים עקביים, המשכנתא תשולם בעוד 15 שנה. אם זמנים מתעצמים, הלווה תמיד יכול לחזור לתשלומים הרגילים והנמוכים יותר של לוח הזמנים של 30 שנה.
Takeaways מפתח
- קונים רבים עשויים להיות טובים יותר בבחירת משכנתא בריבית קבועה של 15 שנה לעומת משכנתא למשך 30 שנה. צרכנים משלמים פחות על משכנתא למשך 15 שנים - בין רבע אחוז לאחוז מלא (או נקודה) פחות.למומחים מסוימים היכולת להרשות לעצמם תשלום גבוה יותר של משכנתא למשך 15 שנים, כוללת תחילת קרן ליום גשום.
