יש כמה שאלות שהמשקיעים שואלים חייבים לעצמם בכל מה שקשור להשקעה של הכסף הרוויח הקשה שלהם. כמה תחזיר ההשקעה? כמה זה עולה? אך חשוב מכך, המשקיעים צריכים להיות מודאגים מערכם. זה נכון במיוחד כשאתה שוקל לרכוש נכס להשקעה.
ההכנסה מרכוש שקשור להשקעה היא גבוהה היסטורית. דמי השכירות מציעים מקור הכנסה הולך וגדל, וזו דרך קבועה להרוויח כסף. אך לפני שנכנסים למשחק השכרת נדל"ן, כיצד ניתן לבצע הערכות?
המשך לקרוא כדי לגלות כמה מהדרכים הנפוצות ביותר להעריך נכסים להשכרה ברמה גבוהה.
Takeaways מפתח
- קביעת העלות והתשואה של נכס להשקעה חשובים לא פחות מאשר להבין את ערכו. משקיעים יכולים להשתמש בגישה של השוואת מכירות, במודל תמחור נכסי ההון, בגישה של הכנסה ובגישת העלות לקביעת ערכי הנכס. אין פיתרון מתאים לכל גודל, ולכן ייתכן שיהיה צורך ליישם שילוב של גורמים אלה.
4 דרכים להערכת נכס להשכרת נדל"ן
גישת השוואת מכירות
גישת השוואת מכירות (SCA) היא אחת הצורות המוכרות ביותר להערכת שווי נדל"ן למגורים. זוהי השיטה הנפוצה ביותר על ידי שמאים וסוכני נדל"ן כאשר הם מעריכים נכסים. גישה זו היא פשוט השוואה של בתים דומים שמכרו או שכרו באופן מקומי בפרק זמן נתון. מרבית המשקיעים ירצו לראות SCA לאורך זמן משמעותי כדי לאסוף מגמות שעשויות להתעורר.
ה- SCA מסתמך על תכונות או תכונות כדי להקצות ערך מחיר יחסי. ערכים אלה עשויים להתבסס על מאפיינים מסוימים כמו מספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה, מוסכים ו / או שבילי גישה, בריכות, סיפונים, קמינים - כל מה שמייחד את הנכס ובולט. מחיר למטר מרובע הוא מדד נפוץ וקל להבנה המשקיעים יכולים להשתמש בכדי לקבוע היכן הנכס שלהם צריך להעריך. במילים אחרות, אם בית עירוני בגודל של 2, 000 מ"ר שוכר במחיר של $ 1 / מ"ר, המשקיעים יכולים לצפות באופן סביר להכנסות בגינה זו, ובלבד שבתי מגורים דומים באזור הולכים גם כן.
קח בחשבון ש- SCA הוא כללי גנרי - כלומר, לכל בית יש ייחודיות שלא תמיד ניתנת לכימות. לקונים ומוכרים יש טעמים ושוני ייחודיים. SCA נועד להיות קו בסיסי או חוות דעת סבירה, ולא כלי חיזוי מושלם או הערכת שווי עבור נדל"ן. זו גם שיטה שיש להשתמש בה כדי להשוות לבתים דומים יחסית. אז זה לא עובד אם אתה מעריך את הנכס שאתה מעוניין בו, כלומר 2, 000 רגל מרובע עם מוסך, בריכת שחייה, שישה חדרי שינה וחמישה חדרי אמבטיה מלאים עם נכס אחר שיש בו מחצית מספר חדרי השינה, אין בריכה וגובהה 1, 200 רגל בלבד.
חשוב גם למשקיעים להשתמש בשמאי מוסמך או בסוכן נדל"ן בבקשת ניתוח השוואתי. זה מקטין את הסיכון לשמאות הונאה, שהפכה נפוצה במהלך משבר הנדל"ן ב -2007.
מודל תמחור נכסי ההון
מודל תמחור נכסי ההון (CAPM) הוא כלי הערכה מקיף יותר. CAPM מציג את מושגי הסיכון ועלות ההזדמנות כפי שהוא חל על השקעות נדל"ן. מודל זה בוחן החזר השקעה פוטנציאלי (ROI) שמקורו בהכנסות משכירות ומשווה אותו להשקעות אחרות שאין בהן שום סיכון, כמו אג"ח אוצר אמריקאיות של ארצות הברית או צורות השקעה חלופיות בנדל"ן, כמו נאמני השקעות נדל"ן (REIT).
על קצה המזלג, אם התשואה הצפויה בהשקעה נטולת סיכון או מובטחת עולה על ההחזר על ההשקעה הפוטנציאלית מהכנסות משכירות, פשוט אין זה הגיוני כלכלית לקחת את הסיכון של נכס להשכרה. ביחס לסיכון, ה- CAPM שוקל את הסיכונים הטמונים בהשכרת נכס אמיתי.
לדוגמה, כל נכסי ההשכרה אינם זהים. גיל מיקום ומיקום הם שיקולים עיקריים. שכירת נכסים ישנים פירושה שבעלים יהיו ככל הנראה הוצאות אחזקה גבוהות יותר. נכס להשכרה באזור פשע גבוהה ידרוש ככל הנראה אמצעי בטיחות רבים יותר מאשר שכירות ביישוב מגודר.
מודל זה מציע להתחשב בסיכונים אלה לפני ששוקלים את ההשקעה שלך או בעת הקמת מבנה תמחור להשכרה. CAPM עוזר לך לקבוע איזו תשואה מגיעה לך לסכנת הכסף שלך.
גישת ההכנסה
גישת ההכנסה מתמקדת במה מניב ההכנסה הפוטנציאלית לנכסים להשכרה יחסית להשקעה הראשונית. גישת ההכנסה משמשת לעתים קרובות להשקעה בנדל"ן מסחרי.
גישת ההכנסה משמשת לעתים קרובות בהשקעה בנדל"ן מסחרי.
גישת ההכנסה נשענת על קביעת שיעור ההיוון השנתי להשקעה. שיעור זה הוא ההכנסה השנתית החזויה ממכפיל שכר הדירה ברוטו מחולק בערך הנוכחי של הנכס. כך שאם בניין משרדים עולה 120, 000 $ לרכישה וההכנסה החודשית הצפויה משכירות היא 1, 200 $, שיעור ההיוון השנתי הצפוי הוא:
14, 400 (1, 200 x 12 חודשים) ÷ 120, 000 $ = 0.12 או 12%
זהו מודל פשוט מאוד עם מעט הנחות. סביר להניח שיש הוצאות ריבית על משכנתא. כמו כן, הכנסות שכירות עתידיות עשויות להיות חשובות פחות או יותר בעוד חמש שנים מהיום.
משקיעים רבים מכירים את הערך הנוכחי הנקי של הכסף. מיושם בנדל"ן, מושג זה ידוע גם כתזרים מזומנים מוזלים. דולרים שהתקבלו בעתיד כפופים לסיכון אינפלציוני כמו גם דפלציוני, ומוצגים במונחים מוזלים כדי להסביר זאת.
גישת מכפיל שכירות ברוטו
גישה זו מעריכה נכס להשכרה בהתבסס על סכום שכר הדירה שמשקיע יכול לגבות בכל שנה. זוהי דרך מהירה וקלה למדידה האם נכס שווה את ההשקעה. זה כמובן לפני ששוקלים מיסים, ביטוחים, שירותים והוצאות אחרות הקשורות בנכס, ולכן יש לקחת אותו עם גרגר מלח.
אמנם זה דומה לגישת ההכנסה, אולם מכפיל שכר הדירה ברוטו (GRM) אינו משתמש ברווח התפעולי נטו כשיעור שוויו, אלא במקום זאת שכר דירה ברוטו. שיעור המכסים של מכפיל שכר הדירה ברוטו גדול מאחד, בעוד ששיעור הכובע לגישת ההכנסה הוא ערך אחוז. על מנת להשיג השוואה בין תפוחים לתפוחים, עליכם לבחון את הרווחיות וההכנסה של נכסים אחרים הדומים לזו בה אתם מעוניינים.
נניח שנכס מסחרי שנמכר בשכונה שאתה מחפש בו 500, 000 $, עם הכנסה שנתית של 90, 000 $. כדי לחשב את ה- GRM שלה, אנו מחלקים את מחיר המכירה בהכנסה השכירות השנתית: 500, 000 $ - 90, 000 $ = 5.56. אתה יכול להשוות נתון זה לזה שאתה מסתכל עליו, כל עוד אתה יודע מה הכנסות השכר השנתיות שלה. תוכלו לגלות את שווי השוק על ידי הכפלת GRM בהכנסה השנתית שלו. אם זה גבוה יותר מזה שנמכר לאחרונה - כלומר תמורת 500, 000 $ - יתכן וזה לא יהיה שווה את זה, אז שקול להמשיך הלאה.
גישת העלות
גישת העלות להערכת שווי נדל"ן קובעת כי רכוש שווה רק למה שניתן להשתמש בו באופן סביר. זה מוערך על ידי שילוב שווי הקרקע והערך המופחת של כל שיפורים.
שמאים מבית ספר זה תומכים לעתים קרובות בשימוש הגבוה ביותר והטוב ביותר לסיכום גישת העלות לרכוש מקרקעין. הוא משמש לעתים קרובות כבסיס לערך קרקע פנויה.
לדוגמה, אם אתה יזם דירות המעוניין לרכוש שלושה דונמים של קרקעות באזור עקרה כדי להפוך לבתי משותף, שווי הקרקע יתבסס על השימוש הטוב ביותר באותה קרקע. אם האדמה מוקפת בשדות נפט והאדם הקרוב מתגורר 20 קילומטרים משם, השימוש הטוב ביותר ולכן הערך הגבוה ביותר של נכס זה אינו המרה לדירות, אלא אולי הרחבת זכויות הקידוח כדי למצוא עוד שמן.
טיעון אחר לשימוש הטוב ביותר קשור בייעוד נכסים. אם הנכס הפוטנציאלי אינו מיועד למגורים, ערכו מופחת, כיוון שהיזם יצטרך בעלויות משמעותיות לצורך שינוי צורה מחדש. זה נחשב לאמין ביותר כאשר משתמשים בו במבנים חדשים יותר ופחות אמין לתכונות ישנות. לעיתים קרובות זו הגישה האמינה היחידה כשמסתכלים על תכונות שימוש מיוחדות.
בשורה התחתונה
אין דרך אחת לקבוע את שוויו של נכס להשכרה. רוב המשקיעים הרציניים בוחנים רכיבים מכל שיטות ההערכה הללו לפני שהם מקבלים החלטות השקעה לגבי נכסים להשכרה. לימוד מושגי הערכת היכרות הללו אמור להיות צעד בכיוון הנכון להכנס למשחק השקעות הנדל"ן. לאחר שתמצא נכס שיכול להניב לך סכום הכנסה נוח, מצא ריבית נוחה לנכס החדש שלך באמצעות מחשבון משכנתא. השימוש בכלי זה גם יעניק לך דמויות קונקרטיות יותר לעבוד איתן בעת הערכת נכס להשכרה פוטנציאלי.
