מהן 5 טעויות שיכולות להפוך את הבית להעיף?
זה נראה כל כך קל! קנו בית, עשו כמה תיקונים קוסמטיים, החזירו אותו לשוק והרווחו עצום. בכל זמן נתון, חצי תריסר תוכניות בטלוויזיה מציגות משקיעים נאים, לבושים היטב, גורמים לתהליך להיראות מהיר, מהנה ורווחי.
והרבה בתים הולכים והופכים. ATTOM Data Solutions מדווח כי למעלה מ- 200, 000 בתים בארצות הברית נקנו ונמכרו מחדש באותה תקופה של 12 חודשים בשנת 2017. זה פחות מ -6% מכלל הבתים והבתים החד-קרביים שנמכרו באותה השנה.
עם זאת, הדרך לעושר נדל"ן אינה עוסקת בערעור על שפת המדרכה ושלטים "נמכרים". יותר מדי רבים מביני נדל"ן שיהיו יכולים להתעלם מהיסודות ובסופו של דבר נכשלים. אז מהן חמש הטעויות הגדולות ביותר שיהיו סנפירים? ואיך נמנעים מהם?
העצה הראשונה והטובה ביותר היא להגביל את הסיכון הכספי שלך ולמקסם את פוטנציאל ההחזר שלך. במילים פשוטות, אל תשלם יותר מדי עבור בית (על ידי לדעת מה זה שווה) וודא שאתה יודע גם כמה יעלה התיקונים או השדרוגים הדרושים לפני שאתה קונה. לאחר מידע זה, תוכל להבין מחיר רכישה אידיאלי.
Takeaways מפתח
- הפניית בתים היא עסק כמו כל אחד אחר בכך שהוא דורש ידע, תכנון ומיומנות בכדי להצליח. סוג שגוי שמשקיעים בנדל"ן עושים הוא הערכת זמן או כסף שהפרויקט ידרוש. סנפירי בית שגיאה אחרים מעריכים יתר על המידה את כישורים וידע. סבלנות ושיקול דעת חשובים במיוחד בעסק מבוסס תזמון כמו השקעה בנדל"ן.
כלל 70% קובע כי על משקיע לשלם לא יותר מ- 70% מה- ARV (ערך לאחר תיקון) של נכס בניכוי התיקונים הדרושים. ה- ARV הוא מה שווה בית לאחר שהוא מתוקן במלואו.
להלן דוגמה: אם ה- ARV של הבית הוא 150, 000 $ והוא זקוק לתיקונים של 25, 000 $, אז הכלל של 70% פירושו שמשקיע צריך לשלם לא יותר מ- 80, 000 $ עבור הבית. 150, 000 $ x 0.70 = 105, 000 $ - 25, 000 $ = 80, 000 $.
כמו כל עסק קטן אחר, המאמץ ידרוש זמן וכסף, תכנון וסבלנות, מיומנות ומאמץ. סביר להניח שזה ייפול קשה ויקר יותר מכפי שאי פעם דמיינת. וגם אם תקבלו כל פרט ופרט, שינוי בתנאי השוק יכול לגרום לכך שכל הנחה שהייתם בהתחלה לא תהיה תקפה בסוף. קח את זה בקלילות בסכנתך: אם אתה רק מחפש להתעשר במהירות על ידי הפניית בית, אתה עלול לגמור בבית הדלות.
חמשת המצעים המובילים לחפצים בתים
הבנת 5 טעויות שיכולות להפוך את הבית להעיף
היפוך (נקרא גם השקעה בנדל"ן בסיטונאות) הוא סוג של אסטרטגיית השקעות נדל"ן שבה משקיע רוכש נכס שלא ישמש, אלא מתוך כוונה למכור אותו ברווח.
רווח זה נגזר בדרך כלל מהערכה במחירים הנובעת משוק נדל"ן חם בו המחירים עולים במהירות או משיפורי הון שנעשו בנכס - או שניהם. לדוגמה, משקיע עשוי לרכוש מסדר עליון בשכונה "לוהטת", לבצע שיפוצים מהותיים ואז להציע אותו במחיר המשקף את המראה והמתקנים החדשים שלו.
משקיעים המעבירים נכסים מתרכזים ברכישה ובשיווק חוזר אחר של נכס אחד, או קבוצת נכסים. משקיעים רבים מנסים לייצר תזרים קבוע של הכנסות על ידי מעורבות בתדירות גבוהה.
אז איך מפליגים בניין או בית? במילים פשוטות, אתה רוצה לקנות נמוך ולמכור גבוה (כמו רוב ההשקעות האחרות). אך במקום לאמץ אסטרטגיית קנייה והחזקה, אתה משלים את העסקה במהירות האפשרית כדי להגביל את משך הזמן בו ההון שלך נמצא בסיכון. באופן כללי, המיקוד צריך להיות על מהירות לעומת רווח מקסימאלי. הסיבה לכך היא שכל יום שעובר עולה לך יותר כסף (משכנתא, שירותים, ארנונה, ביטוח ועלויות אחרות הקשורות לבעלות על הבית.)
זו התוכנית הכללית, אם כי היא מגיעה לכמה מהמורות.
1. לא מספיק כסף
דיבוב בנדל"ן הוא יקר. ההוצאה הראשונה היא עלות רכישת הנכס. אמנם יש שפע תביעות למימון מימון בשפע, אך קל יותר למצוא את העסקאות הללו מספק ספק לגיטימי. כמו כן, אם אתה מממן את הרכישה אתה משלם ריבית.
אף על פי שהריבית על כסף שאול עדיין ניתנת לניכוי מס גם לאחר מעבר לחוק קיצוץ המס והמשרות, אין מדובר בניכוי של 100%. כל דולר שהוצא על ריבית מוסיף לסכום שתצטרך להרוויח במכירה רק כדי להתפרק.
ואם אתה משתמש במשכנתא או בשורת אשראי (HELOC) למימון רכישת הדירות שלך, רק הריבית ניתנת לניכוי. חלקי הקרן, המסים וביטוח התשלום שלך אינם ניתנים לניכוי.
חקר את אפשרויות המימון שלך בהרחבה כדי לקבוע איזה סוג משכנתא הכי מתאים לצרכים שלך ומצא המלווה שמציע ריביות נמוכות. דרך קלה לחקור עלויות מימון היא באמצעות מחשבון משכנתא, המאפשר לכם להשוות בין שיעורי הריבית שמציעים המלווים השונים. כמובן, תשלום מזומנים עבור הנכס מבטל את עלות הריבית, אך גם אז יש עלויות החזקת נכסים ועלויות הזדמנות לקישור המזומנים שלך.
מכיוון שהריבית עלתה משפלות המשבר לאחר הדיור, הרווחיות קשה יותר מכפי שהיה. למעשה, במחצית הראשונה של שנת 2018 נרשמה הפיכה בפעילות ההאטה כמעט עד לשפל של ארבע שנים ושולי הרווח מתכווצים לתשואה הממוצעת ברוטו (ROI) הממוצעת ביותר מאז סוף 2014, לפי נתוני ATTOM. זה לא אומר שאין כסף להרוויח (ההחזר על ההשקעה היה צפונית ל -44%), אבל זה אומר שצריך להיזהר. הרווח הגולמי הממוצע בכפוף הוא 65, 520 דולר, אך זה ברוטו.
יש לקחת בחשבון גם עלויות שיפוץ. אם אתם מתכננים לסדר את הבית ולמכור אותו ברווח, מחיר המכירה צריך לעלות על עלות הרכישה המשולבת, עלות החזקת הנכס ועלות השיפוץ.
מטבח של 25, 000 $, חדר אמבטיה של 10, 000 $, 5, 000 $ במיסי נדל"ן, שירותים ושאר עלויות הובלה מקטינות את המספר הזה כשני שליש. השלכת בעיה מבנית בלתי צפויה עם הנכס ורווח גולמי יכול להפוך להפסד נטו. גם אם תצליחו להתגבר על המכשולים הללו, אל תשכחו ממיסי רווחי הון אשר יתפסו את הרווח שלכם.
2. לא מספיק זמן
שיפוץ והפניית בתים הוא מיזם רב זמן. זה יכול לקחת חודשים עד למצוא ולקנות את הנכס הנכון. לאחר שברשותך הבית, תצטרך להשקיע זמן בכדי לתקן אותו. אם יש לכם יום עבודה, זמן שבילה בהריסה ובנייה יכול לתרגם לערבים ובסופי שבוע אבודים. אם אתה משלם למישהו אחר שיעשה את העבודה, אתה עדיין תקדיש יותר זמן שאתה מצפה לפיקוח על הפעילות ועלויות תשלום לאחרים יפחיתו את הרווח שלך.
לאחר ביצוע העבודה, יהיה עליכם לתזמן בדיקות כדי לוודא שהנכס עומד בקודי הבנייה הרלוונטיים לפני שתוכלו למכור אותו. אם לא, תצטרך להשקיע יותר זמן וכסף כדי להביא אותו לעלות. בשלב הבא, זו יכולה להיות השקעה לא קטנה בזמן למכור את הנכס. אם אתה מראה זאת בפני קונים פוטנציאליים בעצמך, אתה עשוי להקדיש זמן רב לנסוע אל הנכס וממנו ובפגישות.
האם זה שווה את זה? עבור אנשים רבים, יתכן שיהיה הגיוני יותר לעמוד בעבודה יומית, בה הם יכולים להרוויח אותו סוג כסף תוך מספר שבועות או חודשים באמצעות משכורת קבועה, ללא סיכון והתחייבות קבועה בזמן.
3. לא מספיק מיומנויות
בונים מקצועיים ואנשי מקצוע מיומנים, כמו נגרים ואינסטלטורים, לרוב מחליפים בתים כהכנסה צדדית לעבודותיהם הרגילות. יש להם את הידע, הכישורים והניסיון למצוא בית ולתקן אותו. לחלקם יש גם משרות באיגוד המספקות בדיקות אבטלה לאורך כל החורף בזמן שהם עובדים בפרויקטים הצדדיים שלהם.
הכסף האמיתי בגלישת הבית נובע מהון עצמי בזיעה. אם אתה שימושי עם פטיש, תיהנה מהנחת שטיח, אתה יכול לתלות קיר גבס, לגגות בית ולהתקין כיור מטבח, יש לך את הכישורים להחליף בית.
מצד שני, אם אינך מכיר מברג פיליפס מברג שטוח, תצטרך לשלם לבעל מקצוע שיעשה שיפוץ ותיקונים. בהתאם לכך, הסיכויים להרוויח משמעותי מההשקעה שלך מופחתים.
4. לא מספיק ידע
כדי להצליח, אתה יודע לבחור את הנכס הנכון, במיקום הנכון, במחיר הנכון. בשכונה של 100, 000 $ בתים, אתה באמת מצפה לקנות ב 60, 000 $ ולמכור ב 200, 000 $? השוק יעיל מכדי שיכול להתרחש באופן קבוע.
אפילו אם תשיג את העסקה של פעם בחיים, חטיף בית בעיקול השיר, נניח - לדעת אילו שיפוצים לעשות ואילו לדלג זה המפתח. עליכם להבין גם את חוקי המס החוקים וחוקי הייעוד, ולדעת מתי לקצץ בהפסדים שלכם ולצאת לפני שהפרויקט שלכם יהפוך לבור כסף.
חברת Zillow, חברת רישום הנדל"ן, מפעילה כעת בתים בשווקים נבחרים. החברה מצפה לרכוש ולהפוך נכסים תוך 90 יום, ויש להם את הידע והידע להציע למפעילי אימא ופופ תחרות קשה. המלווים מהליגה הגדולה החלו גם לחפש רווחים בשוק ההלוואות, כאשר חברת ההשקעות העולמית KKR ושות 'בע"מ (לשעבר נקראה Kohlberg Kravis Roberts & Co. ו- KKR & Co. LP) הצטרפה לחברות השקעות פרטיות אחרות המחפשות חלק מהפעולה.
5. לא מספיק סבלנות
אנשי מקצוע גוזלים זמן וממתינים לרכוש הנכון. טירונים ממהרים לקנות את הבית הראשון שהם רואים. ואז הם שוכרים את הקבלן הראשון שמגיש הצעה לפנות לעבודה שהם לא יכולים לבצע בעצמם. אנשי מקצוע מבצעים את העבודה בעצמם או מסתמכים על רשת של קבלנים קבועים ואמינים מראש.
טירונים שוכרים מתווך שיעזור למכור את הבית. אנשי מקצוע מסתמכים על מאמצי "למכירה על ידי בעלים" כדי למזער עלויות ולמקסם את הרווחים. טירונים מצפים למהר בתהליך, לסטור על מעיל צבע ולהרוויח הון. אנשי מקצוע מבינים שקנייה ומכירה של בתים לוקח זמן וכי מרווחי הרווח לעיתים דקים.
