מהו נאמנות השקעה בנדל"ן שבויה?
נאמנות השקעה בנדל"ן שבויה היא פשוט נאמנות השקעות בנדל"ן (REIT) עם שליטה על בעלות על ידי חברה יחידה. חברות עם בעלות על נכסי נדל"ן הקשורים לעסק שלהן עשויות למצוא את זה יתרון לאגד את נכסי הנדל"ן ל- REIT עבור הקלות המס המיוחדות. אסטרטגיה זו להפחתת מס יכולה לשמש קמעונאים ובנקים עם חנויות או סניפים רבים.
Takeaways מפתח
- REIT שבוי הוא כל ריט שיש לו יותר מ 50% - בעלות על ידי חברה יחידה. REIT שבוי הם בדרך כלל חברות בנות. כמו REITs, REITs שבוי נהנים מכל אותם יתרונות מס כמו REIT רגיל. באופן כללי, חשבונאות REIT בשבי יכולה להיות מורכבת עבור חברת אם וחברת הבת השבויה REIT. אנשי מקצוע בתחום החשבונאות והמיסים צריכים להבטיח שהם עומדים במלואם בכל החוקים הפדרליים והמדיניים המקיפים REITs שבוי.
הבנת נאמני השקעות בשבי נדל"ן
ניתן ליצור אמון השקעות נדל"ן שבוי בכדי לנצל את הקלות המס שמציע אמון השקעות נדל"ן (REIT). חברות עשויות לבחור לפתח או לקחת שליטה על בעלות ב- REIT למעמד שבוי. שליטה או מעמד שבוי מוגדר כיותר מ- 50% מההחזקה של הבעלות בהצבעה של REIT.
חברות הבונות REIT שבוי לצורך ניהול נכסי נדל"ן משלהן, בדרך כלל יאפיינו אותן כ REIT להשכרה או למשכנתא. REIT משכנתא מספקת הון משכנתא בהבטחה להכנסות הדדיות שלעתים קרובות הבסיס להכנסות של REIT. חברות יכולות גם להשתמש בנאמנות השקעה בנדל"ן בשבי על ידי העברת נדל"ן ל- REIT ואז לשכור את הנכסים מאותם REIT.
נאמני השקעות נדל"ן
REIT שבוי הוא פשוט REIT עם שליטה על בעלות מחברה יחידה. מעבר לכך, REIT בשבי הם פשוט REIT. יש לסווג ישות כ- REIT אם היא עומדת בדרישות מסוימות של שירות הפדיון הפנימי ותואר 26 של קוד הפדיון הפנימי. ריטים יכולים להיות נאמנויות, עמותות או תאגידים, אך ללא קשר לכולם, חייבים להיות חייבים במס כחברות.
קוד הפדיון הפנימי מאפשר לכל ה- REIT לחלק את כל הכנסותיהם לבעלי המניות שלהם. זה הופך את REIT לדומים לשותפויות תחת קוד המס מכיוון שלשותפויות בדרך כלל אין הכנסות ומחלקים את כל הכנסותיהם באמצעות K-1.
על REIT לעמוד בכמה דרישות כדי להיות זכאים לניכויי מס חלוקת הכנסה המאפיינים REIT בכלל. כמה מהדרישות החשובות ביותר כוללות:
- בחירות למיסוי כתאגיד לפחות 90% מההכנסה ברוטו מדיבידנדים, ריביות, דמי שכירות או נדל"ן אחר. לפחות 75% מכלל הנכסים המיוצגים על ידי נכסי נדל"ן, שווי מזומנים וניירות ערך ממשלתיים חייבים בעלות מועילה ממאה אנשים או יותר (חברות שליטה רשאיות לקרוא למנהלים כבעלי מניות בכדי לעמוד בדרישה זו)
אם ישות עומדת בדרישות ה- REIT, עליה לשלם לפחות 90% מהכנסותיה לבעלי המניות ולכן היא מורשית לקחת את חלוקת ההכנסה כניכוי. יתרה שנותרה לאחר החלוקה הנדרשת ממוסה בשיעור מס החברות הדרוש.
חשבונאות בת
REIT שבורים נחשבים לחברות בנות ולכן יש לחשב באופן כלשהו את הבעלות על הכספים של חברת האם. באופן כללי, ישנן שלוש דרכים להסביר את החברות הבנות והבעלות על הבת בדוחות הכספיים של חברת האם. חברות יכולות לדווח על דוחות כספיים מאוחדים או שהן עשויות להסביר את הבעלות באמצעות שיטת ההון או העלות.
תחת עקרונות חשבונאות מקובלים (GAAP), לחברות יש את האפשרות ליצור דוחות כספיים מאוחדים המשלבים את כל ההיבטים הכספיים של חברת הבת אם החברה האם מחזיקה ביותר מ- 50% מזכויות הבעלות. בדרך כלל, אין זה מועיל או ישים לחברת אם לכלול REIT שבוי בדיווח על דוחות כספיים מאוחדים בגלל הטבות המס ש- REIT מקבלת בכוחות עצמה וזו לעיתים קרובות הסיבה ליצירתו. לפיכך, הבעלות על ה- REIT השבויה נוהגת לחשב את הכספים של חברת האם בשיטת ההון או בשיטת העלות.
הטבות מס בשבי
יכולות להיות מספר הטבות מס הקשורות למיסוי REIT שבוי. מיסוי פדרלי של REIT נידון בכותרת 26 של הכנסות פנימיות, אך יתכן כי למדינות יש גם כללי מס משלהן עבור REIT שיכולים להגדיל או להקטין את הטבות המס.
באופן כללי, חברת האם של REIT שבוי יכולה לנכות עלויות שכר דירה או תשלום משכנתא שהיא משלמת ל REIT השבוי שלה, מה שמקטין את הכנסתו החייבת במס. זה לא בהכרח יתרון עצום מכיוון שהוא בדרך כלל מנכה את ההוצאות הללו בכל מקרה, אבל זה יכול ליצור כמה יתרונות מועילים בעיבוד תשלומים וכו '. אחד היתרונות הגדולים ביותר הוא שחברת האם מקבלת חלק מחלוקת הדיבידנד מ- REIT השבוי. שיכולים להיות חייבים במס בשיעור נמוך יותר.
REIT השבוי נהנה מכל הטבות המס בסטטוס של REIT. היא יכולה לנכות את הסכום של 90% או יותר מההכנסה שהיא מחלקת לבעלי המניות. זה גם משלם את שיעור המס הפדרלי של התאגיד על הכנסה שנותרה.
חוקים המסדירים REIT שבוי
מכיוון שחברות בנות בשבי של REIT יכולות ליצור כמה יתרונות, ישנן הוראות פדרליות ומדיניות המכוונות אליהם. באופן כללי, מרבית החקיקה מגדירה את השבויים כשליטה בבעלות של 50%. החוקים הפדרליים מחייבים כי כל טיפולים יהיו הוגנים ותואמים את הערכות הנכסים ומשא ומתן לאורך הזרוע. בחלק מהמדינות יש דרישות מיוחדות משלהם ובמקרים מסוימים יש מגבלות העלולות לבטל באופן מלא את טקטיקות ההימנעות ממס. בסך הכל, אנשי מקצוע בתחום החשבונאות והמיסים צריכים להבטיח ש- REIT שבוי וחשבונאות REIT שבוי תואמים את כל החוקים הפדרליים והמדיניים באופן קולקטיבי.
