מהי חובה משכנתא בטוחה?
התחייבות משכנתא בטוחה (CMO) מתייחסת לסוג אבטחה מגובה משכנתא המכילה מאגר משכנתאות שנאספו יחד ונמכרות כהשקעה. ארגוני העמותות מאורגנות לפי בגרות ורמת סיכון, מקבלים תזרים מזומנים כאשר הלווים מחזירים את המשכנתא הפועלת כבטוחה בניירות ערך אלה. בתורו, חברות אזרחיות מחלקות תשלומי קרן וריבית למשקיעים שלהם על בסיס כללים והסכמים שנקבעו מראש.
חובת משכנתא בטוחה (CMO)
הבנת חובות משכנתא בטוחות (CMO)
התחייבויות משכנתא בביטחונות מורכבות מכמה סניפים, או קבוצות משכנתא, המאורגנות לפי פרופילי הסיכון שלהם. כמכשירים פיננסיים מורכבים, בדרך כלל יש לסניפים יתרות עיקריות שונות, שיעורי ריבית, תאריכי פירעון, ופוטנציאל ברירות מחדל להחזר. התחייבויות משכנתא בביטחונות רגישות לשינויי ריבית כמו גם לשינויים בתנאים הכלכליים, כמו שיעורי עיקול, שיעורי מימון מחדש, ושיעורי מכירת הנכסים. לכל סניף יש תאריך לפירעון וגודל שונה ומונפקים נגדו אגרות חוב עם קופונים חודשיים. הקופון מבצע תשלומי קרן וריבית חודשיים.
Takeaways מפתח
- התחייבויות משכנתא בביטחונות הינן ניירות חוב בהשקעות המורכבות ממשכנתא ארוזה המאורגנת על פי פרופילי הסיכון שלהן. הן דומות להתחייבויות חוב אשרן, אשר מהווים אוסף רחב יותר של חובות חוב על פני מכשירים פיננסיים מרובים. CMOs שיחקו תפקיד בולט במהלך המשבר הכלכלי של 2008 כאשר הם פורחו בגודל.
לשם המחשה, דמיין שלמשקיע יש CMO המורכב מאלפי משכנתאות. הפוטנציאל שלו לרווח מבוסס על השאלה האם בעלי המשכנתא מחזירים את המשכנתא שלהם. אם רק בעלי בתים מעטים מחליטים על המשכנתא שלהם והשאר משלמים תשלומים כצפוי, המשקיע יחזיר את הקרן שלו ואת הריבית. לעומת זאת, אם אלפי אנשים אינם יכולים לבצע את תשלומי המשכנתא שלהם ועוברים עיקול, הרי שה- CMO מפסיד כסף ואינו יכול לשלם למשקיע.
משקיעים בעמותות אזרחיות (NGOs), המכונות לעיתים גם צינורות השקעה למשכנתאות בנדל"ן (REMIC), רוצים להשיג גישה לתזרימי המזומנים של המשכנתא מבלי שיצטרכו להקים או לרכוש מערכת משכנתא.
התחייבויות משכנתא בטוחות לעומת התחייבויות חוב בטוחות
בדומה למגזר העסקים המגן, התחייבויות חוב בטוחות (CDO) מורכבות מקבוצת הלוואות שנאספו יחד ונמכרות ככלי השקעה. עם זאת, בעוד שמגזרי העסקים המנוהלים מכילים משכנתא בלבד, CDOs מכילים מגוון הלוואות כמו הלוואות רכב, כרטיסי אשראי, הלוואות מסחריות ואפילו משכנתא. גם CDOs וגם CMOs הגיעו לשיא בשנת 2007 רגע לפני המשבר הפיננסי העולמי, וערכיהם צנחו בחדות לאחר אותה תקופה. לדוגמא, בשיאו בשנת 2007, שוק ה- CDO היה שווה 1.3 טריליון דולר לעומת 850 מיליון דולר בשנת 2013.
ארגונים הרוכשים ארגוני רו"ח כוללים קרנות גידור, בנקים, חברות ביטוח וקרנות נאמנות.
התחייבויות משכנתא בביטחונות והמשבר הכלכלי העולמי
ארגוני CMO הונפקו לראשונה על ידי האחים סלומון ובוסטון הראשונה בשנת 1983, והיו מעורבים במשכנתאות רבות ושונות. מסיבות רבות, המשקיעים היו בעלי סיכוי גבוה יותר להתמקד בזרמי ההכנסה שמוצעים על ידי חברות אזרחיות ארגון ולא בבריאות המשכנתא העומדת בבסיס עצמם. כתוצאה מכך, משקיעים רבים רכשו אג"מים מלאים במשכנתא תת-פריימית, משכנתא בריבית מתכווננת, משכנתא שהוחזקו על ידי לווים שהכנסותיהם לא אומתו במהלך תהליך הגשת הבקשה, ומשכנתאות מסוכנות אחרות עם סיכוני ברירת מחדל גבוהות.
הביקורת על השימוש בקופות התרופות כגורם משקע במשבר הפיננסי 2007-2008. עליית מחירי הדיור גרמה למשכנתאות להיראות כמו השקעות חסרות כישלון, ופיתו את המשקיעים לרכוש חברות אזרחיות אחרות ושירותי MBS אחרים, אך תנאי השוק והכלכלה הביאו לעלייה בעיקולים ובסיכוני התשלומים שמודלים פיננסיים לא ניבאו במדויק. בעקבות המשבר הפיננסי העולמי הביא להגדלת התקנות לגבי ניירות ערך מגובים במשכנתא. לאחרונה, בדצמבר 2016, הציגו SEC ו- FINRA תקנות חדשות אשר מקלות על הסיכון בניירות ערך אלה על ידי יצירת דרישות שולי עבור עסקאות סוכנות מכוסות, לרבות התחייבויות משכנתא בטוחות.
