סעיף מגירה מגדיר תנאי או פעולה שיש לעמוד בכדי שחוזה מקרקעין יהפוך למחייב. מגירה הופכת לחלק מחוזה מכר מחייב כאשר שני הצדדים, הקונה והמוכר, מסכימים לתנאים וחותמים על החוזה. בהתאם לכך, חשוב להבין למה אתה מסתבך אם סעיף מגירה נכלל בחוזה המקרקעין שלך. כאן אנו מציגים סעיפי מגירה נפוצים בחוזי רכישת בתים וכיצד הם יכולים להועיל הן לקונים והן למוכרים.
Takeaways מפתח
- סעיף מגירה מגדיר תנאי או פעולה שיש לעמוד בכדי שחוזה נדל"ן יהפוך למחייב. מגירה שמאפשרת הערכה מגנה על הקונה ומשמשת להבטיח כי נכס מוערך בסכום מוגדר ומינימלי. מגמת מימון (או " מגבלות משכנתא ") נותנת לקונה זמן להשיג מימון לרכישת הנכס. בדיקה או מגבלה של בדיקת נאותות מעניקה לקונה את הזכות לבדיקת הבית בפרק זמן מוגדר.
חוזי נדל"ן
עסקת נדל"ן מתחילה בדרך כלל בהצעה: קונה מציג הצעת רכישה למוכר, שיכול לקבל או לדחות את ההצעה. לעתים קרובות המוכר מונה את ההצעה והמשא ומתן עובר הלוך ושוב עד ששני הצדדים יגיעו להסכמה. אם אחד מהצדדים אינו מסכים לתנאים, ההצעה בטלה והקונה והמוכר עוברים בדרכיהם הנפרדות ללא התחייבות נוספת. אם שני הצדדים מסכימים לתנאי ההצעה, לעומת זאת, הקונה מבצע פיקדון בכסף - סכום ששולם כראיה לתום לב, בדרך כלל בסכום של 1% או 2% ממחיר המכירה. הכספים מוחזקים על ידי חברת נאמנות בזמן שמתחיל תהליך הסגירה.
לפעמים מצורף סעיף מגירה להצעה לרכישת נדל"ן וכלולה בחוזה המקרקעין. בעיקרו של דבר, סעיף מגירה מעניק לצדדים את הזכות לסגת מהחוזה בנסיבות מסוימות שיש לנהל משא ומתן בין הקונה למוכר. תנאים יכולים לכלול פרטים כמו מסגרת הזמן (למשל "לקונה 14 יום לבדוק את הנכס") ותנאים ספציפיים (למשל "יש לקונה 21 יום להבטחת הלוואה קונבנציונאלית ל -30 שנה תמורת 80% ממחיר הרכישה במחיר ריבית שאינה גבוהה מ- 4.5% "). יש לציין בבירור כל סעיף מגירה כדי שכל הצדדים יבינו את התנאים.
אם לא מתקיימים תנאי סעיף המגבלה, החוזה מתבטל, וצד אחד (לרוב הקונה) יכול לצאת החוצה ללא השלכות משפטיות. לעומת זאת, אם מתקיימים התנאים, החוזה ניתן לאכיפה על פי חוק, וצד כלשהו יפר את החוזה אם יחליטו לסגת. ההשלכות משתנות, מחילוט כסף רציני ועד תביעות משפטיות. לדוגמה, אם קונה נסוג לאחור והמוכר לא מצליח למצוא קונה אחר, המוכר יכול לתבוע בגין ביצועים ספציפיים, מה שמאלץ את הקונה לרכוש את הבית.
סעיפי מגירה בחוזי רכישת בתים
סוגים של תנאי חירום
ניתן לכתוב סעיפי מגירה כמעט לכל צורך ודאגה. להלן המקרים השכיחים ביותר הכלולים בחוזי רכישת בתים של היום.
מגבלות שמאות
תנאי הערכה מגנים על הקונה ומשמשים להבטיח שהנכס מוערך בסכום מוגדר מינימלי. אם הנכס אינו מעריך לפחות את הסכום שצוין, ניתן לבטל את החוזה, ובמקרים רבים, הכסף הרציני יוחזר לקונה.
תנאי שמאות עשוי לכלול תנאים המאפשרים לקונה להמשיך ברכישה גם אם השמאות היא מתחת לסכום שצוין, בדרך כלל תוך מספר מסוים של ימים לאחר שקונה הקונה את הודעת שווי הערכה. למוכר עשויה להיות הזדמנות להוריד את המחיר לסכום ההערכה. המקרה מציין תאריך שחרור עליו או על הקונה להודיע למוכר על כל בעיה בהערכת. אחרת, ההתייחסות למקרה תיחשב כמרוצה, והקונה לא יוכל לפרוש מהעסקה.
סעיף מגירה בעסקת נדל"ן מעניק לצדדים את הזכות לסגת מהחוזה שלהם בנסיבות מוגדרות שניהלו משא ומתן בין הקונה למוכר.
מגבלות מימון
מגמה למימון (המכונה גם "מגמה למשכנתא") נותנת לקונה זמן להגיש בקשה ולקבל מימון לרכישת הנכס. זה מעניק הגנה חשובה לקונה, שיכול לסגת מהחוזה ולגבות את כספיו הרבים במקרה שלא יוכלו להשיג מימון מבנק, מתווך משכנתא או הלוואות מסוג אחר.
מגבלה כלכלית תציין מספר מוגדר של ימים שניתנים לרשות הקונה לקבלת מימון. לרשות הקונה עד למועד זה לסיים את החוזה (או לבקש הארכה שצריך להסכים בכתב על ידי המוכר). אחרת, הקונה מוותר אוטומטית על המקרה ומתחייב לרכוש את הנכס - גם אם לא מובטחת הלוואה.
מגירה למכירה בבית
למרות שברוב המקרים קל יותר למכור לפני רכישת נכס אחר, העיתוי והמימון לא תמיד מסתדרים כך. מגמה למכירת בית מקנה לקונה זמן מוגדר למכור וליישב את ביתם הקיים על מנת לממן את הבית החדש. סוג חירום זה מגן על הקונים מכיוון שאם בית קיים לא מוכר במחיר המבוקש לפחות, הקונה יכול לצאת מהחוזה ללא השלכות משפטיות.
מקרים של מכירת בתים עלולים להיות קשים על המוכר, אשר עשוי להיאלץ להעביר הצעה נוספת בזמן שהם ממתינים לתוצאת המקרה. המוכר שומר על הזכות לבטל את החוזה אם בית הקונה לא נמכר תוך מספר הימים שצוין.
מגבלות פיקוח
מגמה לבדיקה (המכונה גם "מגבלות נאותות") מעניקה לקונה את הזכות לבדיקת הבית בפרק זמן מוגדר, כגון חמישה עד שבעה ימים. זה מגן על הקונה, שיכול לבטל את החוזה או לנהל משא ומתן על תיקונים על סמך ממצאיו של מפקח בית מקצועי. פקח בודק את פנים הנכס והחוץ של הנכס, כולל מצבם של אלמנטים חשמליים, גימור, אינסטלציה, מבנים ואוורור. הפקח מגיש לקונה דוח המפרט את כל הבעיות שהתגלו במהלך הבדיקה. בהתאם לתנאים המדויקים של מקרה החירום, הקונה יכול:
- אשר את הדו"ח, והעסקה מתקדמת. אשר את הדו"ח, צא מהעסקה וקיבל את הכסף הרציני. בקש זמן לבדיקות נוספות אם משהו זקוק למבט שני. תיקונים או ויתור בבקשה (אם המוכר מסכים, העסקה מתקדמת קדימה; אם המוכר מסרב, הקונה יכול לצאת מהעסקה ולהחזיר את הכסף הרציני שלהם)
במקרים מסוימים כלולה בנוסף למצב המגורים לבדיקה. זה מציין סכום מקסימלי של דולר עבור תיקונים נחוצים. אם מהבדיקה עולה כי תיקונים יעלו יותר מסכום דולר זה, הקונה יכול לבחור לסיים את החוזה. במקרים רבים, מגמת עלות התיקון מבוססת על אחוז מסוים ממחיר המכירה, כגון 1% או 2%.
סעיף בעיטה
סעיף ההחלקה הוא תנאי שהמוכרים מוסיפים כדי לספק אמצעי הגנה מפני מגירה למכירת בתים. בזמן שהמוכר מסכים למצב של מכירת בתים, הוא או היא יכולים להוסיף סעיף פתיחה שקובע כי המוכר יכול להמשיך ולשווק את הנכס. אם קונה מוסמך אחר יעלה את הצעד, המוכר נותן לקונה הנוכחי פרק זמן מוגדר (כגון 72 שעות) כדי להסיר את מגירת מכירת הבית ולהשאיר את החוזה בחיים. אחרת, המוכר יכול לצאת מהחוזה ולמכור לקונה החדש.
בשורה התחתונה
חוזה מקרקעין הוא הסכם שניתן לאכיפה כחוק המגדיר את התפקידים וההתחייבויות של כל אחד מהצדדים בעסקת מקרקעין. תנאי העניין הם סעיפים המצורפים לחוזה ומחולקים אותו. חשוב לקרוא ולהבין את החוזה שלכם, תוך שימת לב לכל התאריכים והמועדים שצוינו. מכיוון שהזמן הוא המהות, יום אחד (ותאריך יעד להחמצה) יכול להיות בעל השפעה שלילית - ויקרה - על עסקת הנדל"ן שלך.
במדינות מסוימות, אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן מורשים להכין חוזים וכל שינוי, כולל סעיפי מגירה. עם זאת, במדינות אחרות, מסמכים אלה חייבים להיות מנוסחים על ידי עורכי דין מורשים. חשוב לעקוב אחר החוקים והתקנות של מדינתך. באופן כללי, אם אתה עובד עם גורם מקצועי בנדל"ן מוסמך, הם יוכלו להדריך אותך בתהליך ולוודא כי מסמכים נערכים נכון (על ידי עורך דין במידת הצורך). אם אינך עובד עם סוכן או מתווך, בדוק עם עורך דין אם יש לך שאלות לגבי חוזי נדל"ן וסעיפי מגירה.
