מה זה זרוע להמרה
ARM להמרה היא משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) המעניקה ללווה אפשרות להמיר למשכנתא בריבית קבועה. ARMs להמרה משווקים כדרך לנצל את ירידת הריבית וכוללים בדרך כלל תנאים ספציפיים. המוסד הפיננסי בדרך כלל גובה עמלה כדי להחליף את ה- ARM למשכנתא בשיעור קבוע.
שוברים למטה זרוע להמרה
ARMS להמרה הם הכלאה של שני סוגי משכנתא: המשכנתא הקבועה למשך 30 שנה והמשכנתא בריבית מתכווננת (ARM). משכנתא בריבית קבועה נותנת ללווה את הביטחון לדעת כי התשלום החודשי שלו לעולם לא ישתנה, גם אם שיעורי העלייה יעלו; עם הזמן התשלומים יורדים למעשה ביחס לאינפלציה. משכנתא בריבית מתכווננת מתחילה בשיעור "טיזר" מבוא נמוך בהרבה, אך לאחר תקופה קבועה (בדרך כלל חמש שנים) התעריף מותאם לפי מדד, כמו ה- LIBOR, בתוספת מרווח. התעריף בדרך כלל מותאם כל חצי שנה ויכול לעלות או לרדת (בגבולות המפורטים בחוזה).
עם ARM להמרה, המשכנתא מתחילה כמו שער מתכוונן ל -30 שנה - כלומר בשיעור טיזר מתחת לממוצע השוק. אך בתוך תקופה מוגדרת, לרוב לאחר השנה הראשונה אך לפני החמישית, יש ללווה אפשרות להמיר לשיעור קבוע. הריבית החדשה היא בדרך כלל השיעור הנמוך ביותר המוצע במהלך שבעת הימים שלפני הנעילה. אם כן הריבית יורדת, הלווה יכול לקבל ריבית קבועה נמוכה מכפי שהיה עשוי להשיג בתחילה.
זרועות להמרה יכולות להיות הגיוניות כאשר שערים גבוהים
הוצג בראשית שנות ה -80 של המאה העשרים, זרועי זרוע להמרה נכנסו לזירה במהלך תקופה של משכנתא בריבית קבועה דו ספרתית. התיאוריה הייתה שמכיוון שסביר להניח כי הריבית לא הייתה גבוהה בהרבה (בניגוד לאינפלציה יוצאת דופן), הלווים של קופות חימוש להמרה יכלו למעשה להמר על הסבירות הגדולה לשיעור נמוך יותר בעתיד. אמצעי הלחימה המוקדמים להמרה היו יקרים והכילו מגבלות מעיקות. אולם בשנת 1987 החלו מפעלי המשכנתאות בחסות הממשלה פאני מיי ופרדי מאק לרכוש זרועות ARC להמרה בשוק המשני; מכיוון שרוב הבנקים המסחריים מוכרים את הלוואות המשכנתא שלהם בשוק המשני, קבלת ARMs עם שתי ענקיות המשכנתא הובילה להתפשטותן המהירה. התחרות, בתורו, הביאה עמלות נמוכות יותר ותנאים פחות מגבילים.
החסרון
החיסרון העיקרי של ARMS להמרה הוא שהם מאלצים את הלווה לפקח על שיעורי הריבית, ולחזות שינויים עתידיים - דבר שאפילו מומחים לא יכולים לעשות בצורה אמינה. כמו כן, שיעורי הריבית על ARMS להמרה - הן הריבית המבוא והן הריבית הקבועה המאוחרת - בדרך כלל מעט גבוהים יותר משיעורי השוק. ובעוד שלווים אינם משלמים עלויות סגירה בעת המרת המשכנתא, המלווים אכן גובים עמלות. בינתיים, אם הריבית תעלה בתקופת ההיכרות, התועלת של ARM להמרה הולכת לאיבוד. לבסוף, התשלום החודשי לאחר ההמרה יהיה כמעט בוודאות גבוה יותר ממה שבעל הבית שילם תחת תעריף הטיזר, אם כי בביטחון שהוא יישאר קבוע.
