משקיעים בנדל"ן מסחריים המעדיפים מימון חובות בשיעור קבוע מוצאים את עצמם לעיתים נאלצים לשלם קנסות בתשלום מראש כאשר הם מסדרים את חובם לפני תאריכי הפירעון של הלוואותיהם. מבין אפשרויות התשלום המקדמות השונות, הגדלת היתכנות היא זו שמציעה את הגמישות הגדולה ביותר ואת הרווחים הכספיים הפוטנציאליים כאשר הריבית עולה.
מהי התעללות?
הימורים, כשמו כן הוא, מהווים שיטה להפחתת העמלות הנדרשות כאשר לווה מחליט לשלם מראש הלוואת נדל"ן מסחרית בשיעור קבוע. במקום לשלם מזומן למלווה, אפשרות ההגדרה מאפשרת ללווה להחליף נכס זורם אחר עבור הבטוחות המקוריות בהלוואה.
הביטחונות החדשים (בדרך כלל ניירות ערך באוצר) הם בדרך כלל הרבה פחות מסוכנים מנכסי הנדל"ן המסחריים המקוריים. בתרחיש זה, המלווה טוב בהרבה מכיוון שהוא מקבל אותה תזרים מזומנים ובתמורה מקבל השקעה מותאמת הרבה יותר ומותאמת לסיכון. אף על פי שהיתרון של קיצור היתור למלווה הוא ברור, הלווים יכולים גם להפיק תועלת משמעותית. אם שיעורי הריבית על הלוואות עולים לשיעור הגבוה מאלה של המשכנתא, הלווים יכולים ליצור ערך ולשים מזומנים בכיסם בתשלום מראש. מכיוון שההמרה היא אפשרות המוצעת במהלך משא ומתן על הלוואת נדל"ן מסחרית, על הלווים לשקול אותה על מנת לשמור על האפשרות ליצור ערך במימון שלהם.
הרציונל להתעלמות
הלוואות נדל"ן מסחריות בעלות משתנה הן שיטה מתאימה למימון צרכים לטווח קצר כמו מימון בניה או גשר, אשר מושאל הון לבעלי נדל"ן בשלב החכירה; הוא נפרע כאשר הנכס מניב בסופו של דבר תזרים מזומנים.
למרות שהסיכון בריבית הוא גבוה, ואין מגבלה לחיסרון הפיננסי, ישנם לווים שייקחו על עצמם מימון לטווח ארוך ומשתנה. זה קורה לעיתים קרובות כאשר קיימת סבירות גבוהה כי נכס עם תזרים מזומנים יימכר לפני שההלוואה מתבגרת.
הלווים משתמשים במימון בשיעור משתנה מסיבות רבות. אחת הסיבות המשמעותיות היא לעקוף את קנסות התשלום מראש שמלווים מחייבים בתשלומים מראש של חובות בריבית קבועה. במימון בריבית משתנה המלווים אינם סובלים מסיכון להשקעה מחדש מכיוון ששיעורי ההלוואות צפים עם השוק. לאחר פירעון, ניתן להלוות שוב את הכספים, בשיעורי שוק זהים.
סיכונים למלווים
למימון בריבית קבועה יש פוטנציאל ליצירת הפסדים כספיים או הפחתת תשואת המלווה בעת פירעון ההון ואז מושאלים בשיעורי שוק נמוכים יותר. בשל הפוטנציאל לסיכון השקעה מחדש, המלווים בדרך כלל דורשים עונש כלשהו בתשלום מראש מאלו שלווים בשיעור קבוע. במקור, המלווים דרשו 'תחזוקת תשואה', שהכתיבה כי הלווים ישלמו את הפרש השיעור (בין שיעור ההלוואה לשיעור השוק הקיים) על ההון ששולם מראש לתקופה שנותרה לפדיון ההלוואה. מכיוון שישנה עלות פיננסית ועלות פיננסית הקשורה לנכסי משכנתא חדשים שמקורם, הרי שההגדלה תוכננה כדרך לבטל את סיכון ההשקעה מחדש ואת הצורך להשאיל מחדש הון ששולם מראש.
הפחתה מאפשרת ללווים להחליף את הבטוחות בהלוואותיהם בנכסים המספקים את אותה תזרים מזומנים כמו ההלוואה המקורית. החלפת נכסים זו מאפשרת למלווים להמשיך ולקבל את התשואה הצפויה שלהם לאורך תקופת ההלוואה מבלי שתצטרכו למצוא הזדמנויות להלוואות חדשות כדי להחליף את ההון ששולם מראש. כאמור, החלפת נכס פחות מסוכן (אוצרות ארה"ב במקום נכס נדל"ן מסחרי) מקטינה את הסיכון הכללי להשקעה של המלווה. זהו יתרון גדול עוד יותר עבור מוסדות המאגדים את המשכנתאות הללו. על ידי הגדלת ההסתברות שהמשקיעים יקבלו את כל תשלומי החוזה של ריבית וקרן, הגדלת היתכנות תורמת מאוד את ערך ניירות הערך המגובים במשכנתא, כמו גם את רווחי המלווים.
יתרונות והנפקות לווים
בניגוד לתחזוקת תשואה, פירוש פירעון מציע פוטנציאל הפוך עבור הלווים כאשר שיעורי השוק עולים מעל לשיעור ההלוואה החוזה. תחזוקת תשואה מכונה עונש, מכיוון שלווים חייבים בתשלום כלשהו ללא קשר לאיזה כיוון שיעורי השוק נעים. זה בדרך כלל בנוי כגדול בחישוב תחזוקת התשואה או כאחוז מהסכום ששולם מראש. מכיוון שההתמקות מחייבת רכישה של אגרות חוב ממשלתיות, תנועת השערים משפיעה ישירות על עלויות הנכסים הללו וקובעת אם הפרת ערך תהיה עלות או נפילה בתשלום מראש.
ברוב המקרים, פירושה של הפרת ערך כרוך ברכישת אגרות חוב ממשלתיות עם פירעון השווה לתקופת ההלוואה שנותרה, עם שיעורי קופון המספקים את ההכנסה הנדרשת לקיזוז הריבית התקופתית והתשלומי הקרן. לאחר מכן מוקצים אגרות חוב אלה לנאמנות של מימוש פירעון שמעביר את תזרימי המזומנים התקופתיים למלווה עד שהאגרות חוב מתבגרות. בהתאם להפרש בין שיעורי האג"ח הנחוצים כדי להגן על ההלוואות ושיעורי השוק, אגרות החוב של האוצר יסחרו בהנחה או בפרמיה.
כאשר התעריף עולה, אגרות החוב הממשלתיות (או השקעה קבועה כלשהי) מאבדות ערך והופכות לזולות יותר. כאשר זה קורה, הלווים מסוגלים לרכוש את איגרות החוב הנדרשות בפחות ממה שנדרש לתשלום מראש של ההלוואה, וכתוצאה מכך מזומנים נוספים בכיסם. במצב הפוך, כאשר השיעורים יורדים, ההשקעות ברווח קבוע הופכות ליקרות יותר. זה מחייב את הלווה לשלם סכום הגבוה מיתרת ההלוואה בתשלום מראש. על החיסרון, חישוב תחזוקת התשואה יביא לאותה סכום בדיוק של עוד הון הכרחי כדי להגן על ההלוואה. זה לא לוקח בחשבון עלויות עסקה שייגרמו לרכישת אגרות החוב הדרושות כדי להגן על ההלוואה. עלויות אלה משתנות בהתאם להתפשטות הצעות המחיר או לכוחות ההיצע והביקוש לאגרות החוב. מצד אחד, הקצאת היתרון מועילה בעוד שתחזוקת התשואה עדיין תחייב לשלם קנס כלשהו.
אפשרות ההגדלה מעניקה ללווים בריבית קבועה יתרונות על פני אלו שבוחרים בתחזוקת תשואה או מימון לטווח ארוך, משתנה. זו החלטה טקטית טובה עבור לווים שמרגישים שיש להם את היכולת לחזות תנועות ריביות. זו גם בחירה טובה עבור משקיעי הנדל"ן שיודעים שהם יידרשו למכור את הנכסים שלהם בטווח הקצר, אך חוששים מהעלייה הפוטנציאלית בשירותי החוב אם יבחרו להשתמש בחובות בריבית משתנה.
לווים המשתמשים בחובות ברמת פורטפוליו (הלוואה אחת שמבוטחת על ידי נכסים מסחריים מרובים) מגלים כי המלווים לפעמים ידרשו מהלווים להחזיר אחוז גדול יותר מההלוואה מאשר התרומה לערך הנכס לתיק. מצב זה נוצר כאשר המלווה מאמין כי לווה מוכר נכס שהוא פחות מסוכן משאר הנכסים בתיק. מכיוון שהתיק הולך וגדל יותר ויותר מסוכן של נכס פחות מסוכן שהוא מחזיק, המלווים ידרשו סכום של תשלום מראש שיפצה אותם על הסיכון הגדול יותר שנשא, ובאופן יעיל מחלק את יתרת התיק ויפחית את התשואה הממונפת של המשקיע.
מכיוון שההתמקות מביאה להחלפת נכס מסוכן פחות מהביטחונות, הלווים יכולים לשמור על אותו אחוז חוב בתיק לאחר מכירת נכס. בהסכמת המלווה יתכן שניתן יהיה להגדיל את אחוז החוב על הנכסים הנותרים בעת ביצוע הקצבאות.
יתרון נוסף עבור הלווים הוא שמלווים בדרך כלל אינם דורשים תשלום כלשהו, לא מראש או על ידי העלאת שיעורי ההלוואה, בכדי לקבל את אפשרות ההגדלה. אם שיעורים עולים, יש פוטנציאל ליצירת ערך עבור הלווה; לפיכך, ניתן לשער כי המלווים יוכלו לבקש פיצוי בגין מכירת האופציה.
בשורה התחתונה
הלווים צריכים להיות ערים לאפשרויות התשלום מראש שלהם כך שהם יקבלו את ההחלטות הנכונות בניהול הנכסים. לדוגמא, בתקופות של עליות ריביות משמעותיות, יתכן ועדיף למכור נכס מסחרי תת-אופטימלי בגלל הערך שנוצר על ידי ניצול ההלוואה. מבחינת החיסרון, יתכן שיהיה הגיוני להיאחז בנכס, גם לאחר מיטוב ערך. הזמן שנותר בהלוואה בתשלום מראש משפיע ישירות על עלויות התשלום מראש. ככל שיהיה שווה, קנסות התשלום מראש מתפוגגים עם הזמן.
כאשר מנהלים משא ומתן על תנאי הלוואת נדל"ן מסחרית, על הלווים לבקש את היכולת למצות את הלוואותיהם בשיעור קבוע, גם אם אין להם כוונה לשלם מראש את ההתחייבות לפני פירעון. היתרון המובהק שמספקת ההגדלה על פני אפשרויות אחרות לתשלום מראש הוא משמעותי בגלל יכולתו ליצור אירוע מניב הכנסות כאשר ריביות השוק עולות. ניתן להעלות על הדעת שבתקופות של עליית ריביות, בעלי נדל"ן המעדיפים מימון בריבית קבועה יכולים לייצר רווחי הון על התחייבויות החוב שלהם שיכולים לקזז יותר מאשר את הירידות בערכי הנדל"ן. משקיעים המשתמשים במינוף פיננסי לרכישת נדל"ן שייקבעו אז שיימכרו צריכים לשקול מימון בריבית קבועה עם אופציית ההגדלה כחלופה אטרקטיבית למימון לטווח קצר ומשתנה.
