הלוואות FHA נועדו ללווים בעלי הכנסה נמוכה-בינונית, ומחייבים מקדמות מינימום נמוכות וציוני אשראי בהשוואה להרבה הלוואות קונבנציונאליות.
שלא כמו משכנתא לסאב פריים שהונפקו על ידי מלווים מסחריים קונבנציונליים, הלוואות ממשל השיכון הפדרלי (FHA) אינן כוללות קנסות לתשלום מראש. כללים הנוגעים להלוואות FHA קובעים כי סוג משכנתא מסוג זה אינו יכול להכיל עמלות מיותרות, כגון סעיף המכרז או קנס תשלום מראש, העלולים לגרום לקשיים כספיים ללווים.
Takeaways מפתח
- כמה הלוואות משכנתא מסורתיות נושאות עונש בתשלום מראש הנבדק אם הלווים מחזירים את הלוואתם מהר מדי או בוחרים להוסיף תשלומי קרן נוספים. עונשים אלה מגנים על המלווים והמשקיעים של ניירות ערך המגובים במשכנתא מפני סיכון לתשלום מראש. כתוצאה מכך, הלוואות סוב-פריים רבות כוללות עונש כזה. הלוואות FHA, לעומת זאת, הן משכנתא מגובה פדרלית המיועדות ללווים בעלי הכנסה נמוכה-בינונית, אין עונשי תשלום מראש.
מהו קנס תשלום מראש?
קנס תשלום מראש מוגדר בסעיף בחוזה משכנתא בו נכתב כי קנס יוערך אם הלווה ישלם משמעותית או ישלם את המשכנתא לפני תקופת כהונתו, בדרך כלל תוך חמש השנים הראשונות מאז התחייב ההלוואה. העונש מבוסס לפעמים על אחוז מיתרת המשכנתא שנותרה, או שזה יכול להיות עניין מסוים של מספר חודשים.
קנסות תשלום מראש מגנים על המלווה מפני אובדן כספי של הכנסות הריבית הצפויות אשר אחרת היו משולמות לאורך זמן, ועל משקיעים בניירות ערך מגובים במשכנתא שהיו נתונים לסיכון מוגבר לתשלום מראש.
כיצד מחושבים ריביות למשכנתא במקרה של תשלום מראש
עבור כל הלוואות FHA שנסגרו לפני 21 בינואר 2015, בעוד אינך נדרש לשלם עמלות נוספות בעת תשלום מוקדם של הלוואת FHA, אתה עדיין אחראי לריבית המלאה החל מתאריך התשלום הבא. לדוגמה, נניח שתאריך התשלום החודשי של הלוואת FHA שלך הוא בחמישית של כל חודש. אם ביצעת את התשלום החודשי שלך בראשון לחודש, אתה עדיין אחראי לריבית עד החמישית. גם אם שילמת את מלוא יתרת המשכנתא שלך, אתה עדיין אחראי על הריבית עד לתאריך התשלום.
חיוב ריבית זה שלאחר התשלום לא היה קנס בתשלום מראש, אך בעלי בתים רבים הרגישו שכן; בשנת 2012 שילמו מחזיקי הלוואות FHA סכום של 449 מיליון דולר בהוצאות ריבית שלאחר התשלום. על מנת להפחית את הנטל על בעלי בתים, ה- FHA תיקן את מדיניותו בכדי לבטל את חיובי הריבית לאחר התשלום בגין הלוואות FHA שנסגרו בתאריך 21 בינואר, 2015. במסגרת מדיניות זו, המלווים של הלוואות FHA מתאימות חייבים לחשב ריבית חודשית תוך שימוש במשכנתא שלא שולמה בפועל. יתרה מתאריך קבלת התשלום מראש. המנפיקים של הלוואות FHA יכולים לגבות ריבית רק עד לתשלום המשכנתא.
