רוכשי בתים שמתכוונים לממן רכישת בתים בהלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA) מקבלים לפעמים הפתעה גסה: הם לא יורשו לרכוש נכס מסוים מכיוון שהוא אינו עומד בדרישות FHA. מדוע הדרישות הללו קיימות, מה הן והאם ניתן לתקן אותן כדי שהקונים יוכלו לרכוש את הבתים שהם רוצים?
מדוע ה- FHA קובע תקני מינימום לרכוש
כאשר קונה בית לוקח משכנתא, הנכס משמש כבטוחה להלוואה. במילים אחרות, אם הלווה יפסיק לבצע את תשלומי המשכנתא, בסופו של דבר המלווה יעבור עיקול וירשת את הבית. המלווה אז ימכור את הבית כדי להחזיר כמה שיותר מהכסף שעדיין חייב על ההלוואה ככל האפשר. תהליך העיקול כולל 6 שלבים.
הדרישה שהנכס עומד בתקני מינימום מגן על המלווה. המשמעות היא שהנכס צריך להיות קל יותר למכור ולפקד על מחיר גבוה יותר אם המלווה צריך לתפוס אותו. יחד עם זאת, דרישה זו מגנה על הלווה: פירוש הדבר שהוא או היא לא יעמיסו על חשבונות תיקון הרסניים מההתחלה, ועם מקום מגורים בסיסי, ללווה יש תמריץ יותר לבצע תשלומים בתקופות כלכליות קשות. לשמור על הבית.
מהם תקני רכוש מינימליים?
על פי משרד המחלקה לשיכון ופיתוח עירוני בארה"ב (HUD), ה- FHA דורש שהנכסים הממומנים באמצעות מוצרי ההלוואות שלו יעמדו בתקני המינימום הבאים:
- בטיחות: הבית צריך להגן על בריאותם ובטיחותם של הדיירים. אבטחה: הבית צריך להגן על אבטחת הנכס. צלילות: בנכס לא אמורים להיות חסרים או תנאים פיזיים המשפיעים על שלמותו המבנית.
לאחר מכן מתאר HUD את התנאים שעל הנכס לעמוד בכדי למלא את הדרישות הללו. שמאי ישמור על מצבו של הנכס במהלך הערכת הנכסים הנדרשת וידווח על התוצאות בטופס השמאות של ה- FHA. שמאות רכוש הן אחת הדרישות הרבות שקונים הקונים לפני שמתמקמים בעסקה.
לבתים צמודי קרקע צמודים, השמאי נדרש להשתמש בטופס הנקרא דוח שמאות מגורים אחיד. הטופס מבקש מהשמאי לתאר את המאפיינים הבסיסיים של הנכס, כמו מספר הקומות, השנה בה נבנה, קטעים מרובעים, מספר החדרים והמיקום. זה גם מחייב את השמאי "לתאר את מצב הנכס (כולל תיקונים נחוצים, הידרדרות, שיפוצים, שיפוץ וכו ')" ושואל, "האם ישנם ליקויים פיזיים או תנאים שליליים המשפיעים על הכדאיות, התקינות או השלמות המבנית של הרכוש?" צורת ההערכה של יחידת הבית המשותף דומה, אך יש לה שאלות ספציפיות לדירות בנוגע לשטחים המשותפים, התאחדות בעלי בתים, מספר יחידות דיור בבעלים וכן הלאה.
ה- FHA אינו דורש תיקון של ליקויים קוסמטיים או קלים, תחזוקה נדחית ובלאי רגיל אם הם אינם משפיעים על בטיחותו, בטחונו או על תקינותו של הבית. ב- FHA אומרים כי דוגמאות לבעיות מסוג זה כוללות אך אינן מוגבלות לדברים הבאים:
- מעקות חסרים דלתות יציאה סדוקות או פגומות שניתנות להפעלה. זכוכית חלונות סדוקים משטחי צבע פגומים בבתים שנבנו לאחר 1978 (בגלל סכנות צבע עופרת) נזילות אינסטלציה קלות (כגון ברזי טפטוף) גימורי רצפה או כיסויים פגומים (שחוקים בגימור, שטיחים מזוהמים היטב) עדויות לפגיעה קודמת (לא פעילה) של חרקים / אורגניזם בהרס עץ, כאשר אין שום הוכחה לפגיעה מבנית שלא הותאמה משטחי שולחן ישנים או שחוקים גבס, סלעים או חומרי קיר ותקרה אחרים בבתים שנבנו לאחר 1978 עבודות עלוב סכנות טריפה (סדוק או מדרכות בעלות גג חלקי, שטיחים המותקנים בצורה לא טובה) חללי זחילה עם פסולת ופסולת חוסר במשטח שביל כל מזג האוויר
עם זאת ישנם תחומים רבים שבהם ה- FHA אכן דורש תיקון בעיות על מנת שהמכירה תיסגר. להלן כמה מהנושאים הנפוצים ביותר שרוכשי בתים עשויים להתמודד איתם.
חשמל וחימום
- על תיבת החשמל לא להיות בעלת חוטים מרופטים או חשופים. לכל החדרים המגורים חייבים להיות מקור חום מתפקד (למעט בכמה ערים נבחרות עם חורפים קלים).
גגות עליית גג
- הקירוי חייב להרחיק את הלחות. יש לצפות כי הגגוי יימשך לפחות שנתיים נוספות. על השמאי לבדוק את עליית הגג לראיה לבעיות אפשריות בגג. הגג אינו יכול להכיל יותר משלוש שכבות של קירוי. אם הבדיקה חושפת את צורך בתיקוני גג, והגג כבר כולל שלוש שכבות או יותר גגות, ה- FHA דורש גג חדש.
מחממי מים
דוד המים חייבים לעמוד בקודי בנייה מקומיים ועליו להעביר עם הנכס.
סכנות ומפגעים
מספר תנאים נכללים בקטגוריה זו. הם כוללים אך אינם מוגבלים לדברים הבאים:
- קרקע מזוהמת קירבה לאתר פסולת מסוכנת בארות נפט וגז הממוקמות על הנכס תנועה קשה אויבים וסכנות נמל תעופה מקורות אחרים לרעש מוגזם קרבה למשהו שעלול להתפוצץ, כמו קו נפט בלחץ גבוה קרבה לקווי חשמל במתח גבוה קרבה למגדל שידור רדיו או טלוויזיה
גישה לרכוש
על הנכס לספק גישה בטוחה והולמת להולכי רגל וכלי רכב, ועל הרחוב להיות משטח של כל מזג האוויר כך שרכבי חירום יוכלו לגשת לנכס בכל תנאי מזג אוויר.
צליל מבני
יש לתקן כל תנאי מבנה פגום וכל תנאי אחר שעלול להוביל לנזק מבני עתידי לפני שניתן יהיה למכור את הנכס. אלה כוללים בנייה לקויה, רטיבות יתר, נזילה, ריקבון, נזק לטרמיט והמשך התיישבות.
אסבסט
אם אזור בבית מכיל אסבסט שנראה פגוע או מתדרדר, ה- FHA דורש בדיקה נוספת על ידי איש מקצוע מאסבסט.
חדרי אמבטיה
בבית חייב להיות שירותים, כיור ומקלחת. (דרישה זו אולי נשמעת מטופשת, אבל תתפלאו מה אנשים ייקחו איתם כשיהיה מעוקלים מהם, ואילו אלמונים יגנבו מבית פנוי.)
מכשירים
עדויות אנקדוטיות מצביעות על כך שה- FHA דורש מאפיינים שיש מכשירי מטבח עובדים, בעיקר כיריים עובדות. עם זאת, מסמכי FHA אינם מציינים דרישות כלשהן לגבי מכשירים.
סעד בית רוכש עבור נכסים הנמצאים תחת תקני מינימום
מה קונה בית לעשות לאחר שהתאהב בנכס שיש לו אחת מבעיות פוטנציאליות ההריגה של העסקה?
הצעד הראשון צריך להיות לבקש מהמוכר לבצע את התיקונים הנדרשים. אם המוכר לא יכול להרשות לעצמו לבצע תיקונים כלשהם, אולי ניתן להגדיל את מחיר הרכישה כך שהמוכרים יקבלו את כספם בחזרה בסגירה. בדרך כלל המצב פועל להפך - אם לנכס יש בעיות משמעותיות, הקונה יבקש מחיר נמוך יותר לפיצוי. עם זאת, אם הנכס מתומחר כבר מתחת לשוק או אם הקונה רוצה זאת מספיק רע, העלאת המחיר כדי להבטיח את השלמת התיקונים והעסקה שנסגרה יכולה להיות אופציה.
אם המוכר הוא בנק, יתכן שהוא אינו מוכן לבצע תיקונים כלשהם. במקרה זה, העסקה מתה. הנכס יצטרך ללכת לקונה במזומן או לקונה שאינו FHA אשר המלווה שלו יאפשר להם לקנות את הנכס במצב הנוכחי.
רוכשי בתים רבים פשוט יצטרכו לחפש עד שהם ימצאו נכס טוב יותר שיעמוד בסטנדרטים של FHA. מציאות זו יכולה להיות מתסכלת, במיוחד עבור קונים עם קרנות מוגבלות ונכסים מוגבלים בטווח המחירים שלהם. למרבה הצער, לפעמים זה הפיתרון היחיד.
רוכשי בתים מסוימים עשויים להיות מסוגלים לקבל אישור למוצר הלוואה אחר. הלוואה שאינה FHA עשויה לספק יותר מרחב באיזה מצב הנכס יכול להיות, אך למלווה עדיין יהיו דרישות משלו, כך שאין זה ערובה. אפשרות נוספת היא להגיש בקשה להלוואה FHA 203 (k) המאפשרת רכישת בית שיש לו בעיות משמעותיות.
בשורה התחתונה
הלוואות FHA מקלות על הלווים להעפיל למשכנתא, אך הם לא בהכרח מקלים על רכישת נכס. רוכשי בתים רבים יצטרכו להמשיך ולחפש עד שהם ימצאו נכס טוב יותר שיעמוד בסטנדרטים של FHA - תהליך שיכול להיות מתסכל, במיוחד עבור קונים עם מוגבלת כספים ומעט נכסים בטווח המחירים שלהם.
עם זאת, לווים של FHA שיודעים למה לצפות בעת קניות ביתיות יכולים להגביל את החיפוש שלהם לנכסים העשויים לעמוד בדרישות FHA, או לפחות להימנע מהצבת תקוותיהם על נכס עליון לפני שתעריך זאת.
