מהו ARM תשלום גמיש
ARM תשלום גמיש, הידוע גם כ- ARM אופציה, היה סוג של משכנתא בריבית מתכווננת שאפשרה ללווה לבחור מבין ארבע אפשרויות תשלום שונות בכל חודש: תשלום המשלם 30 שנה לחלוטין; תשלום המפחית לחלוטין 15 שנה; תשלום ריבית בלבד או תשלום מינימלי שנקרא אשר לא כיסה את הריבית החודשית. הלשכה להגנת הכספים של הצרכן (CFPB) ביטלה ביעילות ARMs לתשלום גמיש בשנת 2014 באמצעות תקני QM (Qualified Mortgage) חדשים.
פריצת זרוע תשלום גמישה
אמצעי לחימה גמישים של תשלומים היו פופולריים לפני משבר המשכנתא בתת-פריים של 2007-2008, אז עלו מחירי הדירות במהירות. המשכנתאות היו בעלות ריבית מבוא נמוכה מאוד, בדרך כלל אחוז אחד, מה שהביא אנשים רבים להניח שהם יכולים להרשות לעצמם יותר בית ממה שההכנסה שלהם עשויה לרמז. אבל קצב הטיזר היה לחודש בלבד. ואז הריבית מתאפסת לאינדקס כמו מדד WOS עלות החיסכון (COSI) בתוספת מרווח, מה שמביא לעתים קרובות ל"הלם תשלומים ".
באמצעות הריבית החדשה, הלווים יוכלו לבחור לבצע תשלום משכנתא קונבנציונאלי למשך 30 שנה או תשלום מהיר ומואץ עוד יותר למשך 15 שנים. בפועל הלווים מעטים עשו זאת; לאחר החודש הראשון בחרו בעיקר בתשלום ריבית בלבד, או בתשלום החודשי המינימלי שנראה כמו הרבה. לווים רבים לא הבינו שהריבית שלא שולמה תוחזק למאזן ההלוואות, תהליך שנקרא הפחתות שליליות. כשמחירי הדירות קרסו, הלווים גילו שהם חייבים יותר במשכנתא מאשר משווים את בתיהם.
הפרטים שילדו בעלי בתים רבים
ל- ARMs לאופציה היו הרבה האותיות הקטנות שהלווים רבים הדביקו להם. לדוגמה, לרוב ה- ARM לאופציות הייתה כריתת הפחתה שלילית, כלומר הלווה יכול היה לבצע רק תשלומים מינימליים עד שערך ההלוואה הגיע ל- 110-115 אחוז מהסכום המקורי. תשלומי המינימום עלו גם הם מדי שנה, לעיתים באחוזים שלא נראו כמו הרבה, אך הצטברו במהירות. ואפשרות התשלום ללא ריבית הייתה לרוב טובה רק בעשר השנים הראשונות. בעלי בתים רבים ראו את תשלומי ההלוואות שלהם יותר מכפול לאחר מספר שנים בלבד.
כדי להרתיע מבנקים מללוות הלוואות שעלולות להיות בעלי בתים פושט רגל, הקים ה- CFPB את תוכנית המשכנתא המוסמכת שלה בשנת 2014. במסגרת תוכנית זו, סוגים מסוימים של משכנתא יציבה יזכו לאישור QM של הסוכנות וייתן את הבנק המנפיק להגנה רבה יותר במקרה של ברירת מחדל.. מכיוון שהלוואות להפחתות שליליות כמו ARM לתשלומי גמיש מעולם לא קיבלו אישור QM, הבנקים נטשו אותם במידה רבה לטובת ARMs קונבנציונליים יותר ומשכנתא בריבית קבועה.
