נכסים של דפדוף לעומת נכסי שכירות: סקירה כללית
לשאלה אם דפדוף או קנייה והחזקה זו האסטרטגיה הטובה ביותר להשקעות בנדל"ן אין תשובה אחת נכונה. במקום זאת, ההחלטה לבחור בשיטה אחת על פני אחרת צריכה להיות חלק מתכנית אסטרטגית מפורשת הרואה את יעדי ההשקעה הכוללים של המשקיע. השיקולים יכללו גם את ההזדמנויות שמציגים השוק הקיים.
למה להשקיע בנדל"ן?
בעלות על נדל"ן למגורים זוכה להתעניינות הולכת וגוברת ממשקיעים קמעונאיים מהרבה מהסיבות הבאות:
- נדל"ן מספק תשואות צפויות יותר מאשר מניות ואגרות חוב. נדל"ן מספק גידור אינפלציה מכיוון ששיעורי השכירות ותזרים המזומנים של ההשקעה בדרך כלל עולים לפחות באותה אחוז כמו שיעור האינפלציה. נדל"ן מספק מקום מצוין להון בתקופות בהן המשקיעים אינם בטוחים. סיכויים בשוק המניות והאג"ח או כאשר המשקיעים מצפים שתשואות לטווח הארוך במניות, מכשירי חוב ונכסים אחרים יהיו לא מספיקות. ההון שנוצר בהשקעה בנדל"ן מספק בסיס מצוין למימון הזדמנויות השקעה אחרות. במקום לשאול כדי להשיג את ההון להשקיע (כלומר, לקנות מניות בשולי), המשקיעים יכולים ללוות כנגד ההון שלהם למימון פרויקטים אחרים. הקלות יחסית בהלוואות מול השקעה בנדל"ן, בשילוב עם ניכוי ריבית המשכנתא, הופכת אפשרות זו לשיטה פחות יקרה למימון הזדמנויות אחרות למשקיעים הנוחים לקחת על עצמם את הסיכון הכספי הנוסף. בנוסף למתן תזרים מזומנים עבור בעלים, נדל"ן למגורים יכול לשמש גם כבית או למטרה אחרת (ברור שלא באותו זמן).
השפעת גורמי שוק
כדי לתאר את השלכות החלטת ההפוך או להחזיק, יש להבין את הסוגיות הטמונות בכל אחת מהאסטרטגיות. בהשוואה למניות ואגרות חוב, הנדל"ן הוא שוק לא יעיל יחסית, המאופיין בנפח עסקאות נמוך ונתוני נכסים ושוק שלעתים קרובות אינם שקופים במיוחד. הקושי למצוא הזדמנויות נדל"ן, בשילוב עם אי תלות בשוק, מקשים על ביצוע עסקאות נדל"ן ויקרות יותר מאשר עסקאות מניות ואג"ח.
בצד הפלוס, התנודות בערכי הנדל"ן מתרחשות לאט יותר. נדל"ן למגורים מוערך בשיטת ההערכה ולא על ידי סחר מתמשך, מה שמביא לתשואות השקעה צפויות יותר ותנודתיות פחות מתשואת מניות ואג"ח. מכיוון שהביקוש לנדל"ן מושפע ממגמות כלכליות ארוכות טווח, כמו צמיחה באוכלוסייה המקומית, משרות, וכלכלה כללית, הנדל"ן האריך תקופות של ערכים גבוהים ונמוכים ונפחי עסקאות.
שוקי הנדל"ן במגמת עלייה ארוכה מאופיינים בביקוש מוגבר ובתקופות בהן המשקיעים "מייצרים חציר בזמן שהשמש זורחת", בעוד ששווקי מטה נוטים להציג עסקאות מוגבלות, כאשר המשקיעים לוקחים הפסדי נייר עד שהשוק מחייה והם יכולים שוב לממש רווחים.
כדי להדגים את העלות הגבוהה יחסית של השקעות בנדל"ן באסטרטגיות השקעה כוללות, השווה את ההבדל בין השקעה של 200, 000 $ במניות והשקעה שווה בנכסים. כאשר הוא לוקח חשיפה גדולה למניות, משקיע יכול למכור מיד חלק מההשקעה ברווח ולהחזיק את היתרה לממוצע עלות דולר, בעוד הם מחכים לרווחים פוטנציאליים עתידיים, או לנקוט בעמדה ארוכת טווח בענף או חברה זו.. מיקום של 200, 000 $ ברכוש יכול להיות כל דבר, החל מבית חד-משפחתי אחד לזוג נכסים קטנים.
פרט להשקעות נדל"ן מאוחדות, כמו נאמני השקעות נדל"ן (REIT), בעיה אחת עם נכסי מגורים היא שהיא אינה מחולקת בקלות. עם סוגים אחרים של השקעות, כמו מניות, אם משקיע לא מרגיש בנוח עם חשיפה מסוימת, הוא או היא יכולים "לפטר" את החשיפה באמצעות נגזרים או על ידי מכירת חלק מההשקעה. עם נדל"ן, אם למשקיע יש בעלות בלעדית, הדרך הפרקטית היחידה להפחית את החשיפה היא למכור אינטרסים של שותפות בנכס, מה שיכול להוביל לבעיות שליטה, משפטיות וניהול.
היתרונות והחסרונות של הדפדוף
היתרון הבולט ביותר בהשקעה בנכסי נכסים הוא היכולת לממש רווחים באופן מיידי ולהקשרות הון למשך הזמן הנמוך ביותר. כמו כן, בניגוד לשוק המניות, שיכול להסתובב באמצע יום, ניתן לחזות בקלות את שוקי הנדל"ן ויכולים לייצר תקופות ממושכות שמפצות את המשקיעים על נכסים מדליקים. במובן זה, יכולות להחליף נכסים להיות אסטרטגיית השקעה בטוחה יותר מכיוון שהיא נועדה לשמור על סיכון הון למשך זמן מינימלי ומשום שהיא חסרה את סיכוני הניהול והחכירה הטמונים בהחזקת נדל"ן.
ניתן להשתמש בשני סוגים עיקריים של נכסים בגישה לקנייה / מכירה להשקעה בנדל"ן. הראשון הוא בתים או דירות שניתן לרכוש מתחת לשווי השוק הנוכחי מכיוון שהם במצוקה כלכלית. השני הוא התיקון-עליון, מאפיין עם סוגיות מבניות, עיצוב או בעיות תנאי, שניתן להתגבר עליהם כדי ליצור ערך.
משקיעים המתמקדים בנכסים במצוקה עושים זאת על ידי זיהוי בעלי בתים שאינם יכולים עוד לנהל או לקיים את הנכסים שלהם או על ידי מציאת נכסים המנוגדים יתר על המידה ובסיכון להיכנס למחדל. לעומת זאת מי שמעדיף מקבעים, ישפץ או ישפר את הנכס כך שיעבוד טוב יותר עבור בעלי בתים או שיהיה יעיל יותר לדיירי הדירות.
באמצעות טקטיקה זו, קונה של מתקן מסתמך על ההון המושקע כדי להגדיל את הערכים לעומת סתם לקנות נכסים עבור בסיס נמוך כדי ליצור תשואות השקעה גבוהות. כמובן שאפשר גם לשלב בין שתי אסטרטגיות אלה בעת הפניית נכסים, ומשקיעים רבים עושים זאת.
עם זאת, נכסים מתהפכים יכולים ליצור סוגיות בעלויות ומיסים שלא מתמודדים עם השקעות לטווח הארוך. ההוצאות הכרוכות בגליפה יכולות לדרוש כסף רב, מה שמוביל לבעיות בתזרים מזומנים. מכיוון שעלויות העסקה גבוהות מאוד הן מצד הקנייה והן מצד המכירה, הן יכולות להשפיע משמעותית על הרווחים. התפנית המהירה בנכסים (והמהירות היא הכל בעסקות הדפדוף מוצלחות) יכולה ליצור נדנדות בהכנסות שיכולות להגדיל את חשבונות המס - במיוחד אם הדברים נעים מהר מדי כדי לנצל את כללי המס על רווח הון לטווח הארוך.
כמו כן, מציאת הזדמנויות אלה יכולה להיות קשה לאורך זמן ממושך ועקבי. עבור מרבית המשקיעים, יש להחשיב נכסים מדליקים יותר כאסטרטגיה טקטית מאשר לתוכנית השקעה לטווח הארוך.
היתרונות והחסרונות של החזקה
עובדה ידועה שקנייה והחזקה של נדל"ן היא מתכון לצבור עושר רב. מרבית "הכסף הישן" בארה"ב ובחו"ל הצטבר באמצעות בעלות על קרקעות. למרות תקופות של ירידות מחירים, ערכי הקרקעות כמעט תמיד זינקו בטווח הרחוק מכיוון שיש היצע מוגבל של אדמות.
עם זאת, בעלות על נדל"ן לטווח ארוך טומנת בחובה מספר רב של נושאים ניהוליים ומשפטיים שאיתם משקיעים במניות ואגרות חוב לא יצטרכו להתמודד. בעלות על נדל"ן היא מאמץ עתיר ניהול אשר נמצא מחוץ למערך המיומנות של משקיעים רבים.
על משקיעי הון להיות בעלי כישורים לנתח שוק מסוים, חברה מסוימת, ויכולות ההנהלה לבצע את האסטרטגיות העסקיות שלה. משקיע נדל"ן לטווח ארוך זקוק לאותן כישורים אך יש לו אחריות נוספת ליצור וליישם את האסטרטגיות העסקיות עבור הנכסים שלו.
משקיעים רבים, ובמיוחד בעלי נכסי שכירות ראשונים, אינם מוכנים או אינם מצוידים בכדי להתמודד עם האחריות הנלווית להיות בעל בית. התהליך של מציאת דיירים איכותיים ומתן מענה לצרכיהם, יחד עם טיפול בתחזוקת הנכס ואחזקתם, יכול להיות התחייבות מלחיצה ועתירת זמן, אך ניהול נכסים מוצלח נחוץ בכדי להבטיח תזרימי מזומנים מתמשכים מהשקעתו.
הסיכונים הגלומים בבעלות על נדל"ן לטווח ארוך הם גדולים, אך אם מתמתנים, המשקיע מקבל פיצוי טוב על הנחתו. מרבית הסיכונים הללו, הכוללים את הסיכונים העסקיים של קנייה ומכירה של נכסים, סיכונים לרווחת הנכס והסיכונים במציאת ושירות של דיירים נחשבים לסיכונים לא מערכתיים, או סיכוני השקעה הניתנים לגיוון משם אם מספר מתאים ההשקעות נרכשות בתיק עבודות טוב. הבעיה עבור מרבית המשקיעים היא שנדל"ן עתיר הון. הסכום הדרוש לרכישת נכס מספיק כדי להקל על הסיכונים הללו הוא מחוץ לאמצעים או ליכולות שלהם.
בחירת אסטרטגיה
כדי להחליט אם להחליף נכסים או להחזיק אותם לטווח ארוך זו האסטרטגיה המתאימה ביותר, צריך לענות על כמה שאלות קריטיות. על משקיע להחליט אם הקצאת ההון היא קבועה או ארעית והאם היא חלק ליבה באסטרטגיית השקעה כוללת או אמצעי לשיפור התשואה. צריך גם לקבוע איזה יחס סיכון ותשואה מתאים לחלק זה של תיקי ההשקעות שלו והאם יש למשקיע הסובלנות והמיומנות המתאימה לקחת על עצמו את האחריות הניהולית המשולבת עם כל סוג ההשקעה.
אם ההון אינו זמין לרכישת תיק מגוון, על משקיע פוטנציאלי להיות מוכן לקחת סיכון לא שיטתי, כולל סיכוני נכסים פרטניים וחוסר ביקוש פוטנציאלי לנכס, בין אם על ידי בעלי בתים או שוכרים. כשהוא מחליט לנקוט באסטרטגיית קנייה ומכירה, על המשקיע לקבוע גם אם יש לו מיומנות לחשוף נכסי מכירה במצוקה או מקבצים לתיקון. באסטרטגיה עסקית זו, חשוב לקבוע האם ניתן להפוך את ההון מספיק פעמים בתוך תקופת השקעה נתונה כדי להתגבר על עלויות העסקה הן מצד הרכישה והן מצד המכירה, כולל עמלות תיווך, מימון וסגירה.
בשורה התחתונה
למרות שהבחירה בין שתי האסטרטגיות המדוברות תלויה במצב הכלכלי הספציפי של אחד ויעדי ההשקעה, אסטרטגיית ההחזקה לטווח הארוך מתאימה בדרך כלל יותר למי שמשתמש בנדל"ן כחלק מרכזי מתיקי ההשקעות הכוללים שלהם; הדפדפן של נכסים מתאים יותר כאשר נדל"ן משמש כתוספת או טקטיקה לשיפור החזר.
משקיעים המעוניינים לצבור הון ולהפיק הכנסות מהשקעות הנדל"ן שלהם צריכים לשקול להחזיק נדל"ן לטווח הארוך, להשתמש בהון המובנה בתיק כדי לממן הזדמנויות השקעה אחרות, עם פוטנציאל למכור בסופו של דבר את הנכסים בשוק יוקרתי. החלפת נכסים היא טקטיקה המתאימה ביותר לתקופות בהן הסיכויים בשוק המניות והאג"ח נמוכים, או למשקיעים המעוניינים לממש רווחי הון לטווח קצר כל עוד השוק הנוכחי יאפשר.
