מה היה משבר העיקול?
משבר העיקול היה תקופה של התקפי רכוש מוגדלים בצורה קיצונית בשוק הדיור בארה"ב בין השנים 2007-2010. משבר העיקול היה אחד ההיבטים של המשבר הפיננסי והמיתון הגדול שהתפתח בתקופה זו. ההארכה המופרזת של אשראי משכנתא, סכמות מורכבות של איגוח חובות למשכנתא והעלייה המהירה במספר העיקולים (בענף שלא היה מוכן לעבד את כולם) תרמו כל אחד למשבר.
Takeaways מפתח
- משבר העיקול היה תקופה של תפיסות רכוש מוגדלות בצורה דרסטית בשוק הדיור בארה"ב בין 2007 ל 2010. לאחר המשבר ובמהלכו, חברות שירות המשכנתאות עיבדו מספר רב של הלוואות ללא סקירה מספקת של המידע שנלווה אליהם. תהליך מבולגן זה הוביל לפעמים בנקים לחלט על נכסים לא נכונים, לחשב באופן שגוי את ערכי הבתים, ובמקרים מסוימים, לתת לעורכי דין לבעלי בתים העומדים בפני עיקול את הסיכוי להשליך את התיק לחלוטין. הרחבת אשראי מוגזמת במהלך תנופת הדיור, איגוח חובות משכנתא ומערכת פיננסית לא מוכנה. להתמודדות עם עלייה רחבה של ברירות המחדל כל אלה תרמו למשבר.
הבנת משבר העיקול
עיקול הוא ההליך המשפטי שמתרחש כאשר בעל בית לא מצליח לשלם את מלוא תשלומי הקרן והריבית על המשכנתא שלו. אם סוגיה זו לא תוקנה בתוך תקופת חסד מוגדרת, למלווה יש את הזכות לפנות את בעל הבית, להשתלט על הנכס ואז למכור אותו.
משבר העיקול הגיע לשיא בספטמבר 2010, אז הוחזרו כ -120, 000 בתים בתקופה של חודש. עם זאת, שורשיה טמונים בירידה בשוק הדיור שהחל בראשית שנת 2007 ופרח למשבר כשלהמן ברדרס הכריז על פשיטת רגל בספטמבר 2008.
אשראי עודף למשכנתא
שיעורי ריבית נמוכים במיוחד בגלל המדיניות המוניטרית המתרחבת בבנק הפדרלי של ארה"ב, בשילוב עם מדיניות הפרו-דיור של הרשות המבצעת, בשנות האלפיים יצרו תנופה ברכישת הדירות והארכת האשראי למשכנתאות לבית. זה הוביל לפיקוח רישומי או שאינו קיים באופן כללי על החיתום מתלווה כמלווים רעבים בעמלה גילו ממני משכנתאות תת-פריים מסוכנות בתנאים טורפים לפעמים לאנשים עם הכנסה נמוכה וערך אשראי. תהליך זה הקל על ידי חידוש איגוח חובות משכנתא, שאיפשר למלווים להעביר את הסיכונים של הלוואות אלה למשקיעים ולהמשיך להלוואות.
היקף חוב המשכנתא ביחס ליכולתה של המשק לפרוע עלה במהירות. סך כל החובות למשכנתא בארה"ב עלו על התוצר המקומי הגולמי בארה"ב (תוצר) החל מהרבעון הראשון של 2008. בעבר יחס זה (סך חוב המשכנתא לתוצר) נע בין כ 30-60% ברוב המאה העשרים.
איגוח חובות
בנקים למשכנתאות הכניסו לעיתים קרובות עמלות ואז מכרו מייד את ההלוואות למוסדות פיננסיים לא קשובים לעיתים קרובות, שלא הצליחו לבצע בדיקת נאותות הולמת על ההלוואות. המשכנתא אוגדה בניירות ערך מגובים במשכנתא ומכשירים מורכבים יותר שנחשבו באותה עת ככלי מתאים לניהול סיכון ברירת המחדל של כל משכנתא אחת על ידי שילוב זה עם הלוואות אחרות כדי לאחד את הסיכון ביעילות ואז להפיץ אותו על פני כל מחזיקי הערך המונפק. בנוסף לכך שבסופו של דבר לא היה כלי מתאים לניהול סיכונים (במיוחד כאשר כמעט כל מחירי הדירות ירדו וברירות המחדל הפכו לנפוצות), איגוח ההלוואות במקרים רבים העלה את הקשר בין מי שהחזיק בהלוואות לבין הלווים.
עלייה בעיכובים
כשהבנק הפדרלי רזרב החל לפגוע בבלמים הכספיים ולהאט את הזרימה האדירה של התרחבות האשראי בשנת 2006, החלו להתגלות בעיות בענף. תנאי אשראי נוקשים יותר הקשו על המלווים להמשיך ולהאריך משכנתא מסוכנת והפכו את המשכנתא הקיימת בריבית מתכווננת לזולה פחות עבור הלווים הקיימים. בין 2006 ל -2008 שיעורי עבריינות הלוואות לדיור הוכפלו יותר מכפי שהיו ממשיכים לטפס עד שנת 2010 עם התפשטות המשבר.
כשברירות המחדל עלו, בנקים מצאו עצמם לפתע עומדים בפני כל כך הרבה אירועי עיקול שהם לא הצליחו לעבד אותם ביעילות. לפני המשבר ובמהלכו, חברות שירות המשכנתאות עיבדו מספר רב של הלוואות מבלי לסקור את המידע הנלווה אליהם. בדרך כלל האמינו כי ברירות המחדל בהלוואות לדיור והעיקולים שלאחר מכן היו אירועים פרטניים או לכל היותר מקומיים, אשר בקלות ניתן היה לעבד ולחסל אותם במהלך פעולותיהם הרגילות של המלווים ומשרתי ההלוואות.
איגוח חריף במהלך תנופת הדיור, בכל מקרה, הביא לניהול רישום לקוי של הבעלות בפועל על כל הלוואת משכנתא נתונה. בחלק מהמקרים, הבנקים לא הצליחו ליזום עיקולים על בתים במשך חודשים לאחר שבעלי בתים הפסיקו לשלם. תהליכי ניהול הרשומות נעשו כה מרושלים, עד כי הבנקים לא תמיד היו יכולים להיות בטוחים כי הם מחזיקים משכנתא בפועל עבור נכסים שעוקלים אותם, ואפילו במקרים מסוימים עוקלו הלוואות משכנתא שלא היו בבעלותם באופן חוקי.
עובדי בנק רבים פשוט חתמו על כל מה שנתקל בשולחן העבודה שלהם, בהנחה שכל הניירת כלגיטימית. ברגע שהיקף העיקולים עלה בצורה משמעותית, חותמי רובו יצרו בעיות משמעותיות כאשר הם נרשמו על ניירת לא תקינה, בין אם בגלל שלא היה להם מושג על מה הם חותמים, או בגלל שהם נאלצו לעבד יותר מדי מסמכים כדי לבצע את העבודה הנכונה כדי לאמת אותם..
עובדים שחתמו מסמכי עיקול מבלי לסקור אותם כראוי התפרסמו כחותמי רובו.
ההשפעות של ניירות לא מדויקות ומעורפלות בשילוב עם עלייה במספר הלוואות הבית שנמצאות ברירת מחדל בפריסה ארצית יצרו בעיות נרחבות. חלק מהבנקים שנטרלו על נכסים לא נכונים, לא חישבו ערכי בתים שגויים, או, בחלק מהמקרים, העניקו לעורכי דין לבעלי בתים שעומדים בפני עיקול את הסיכוי לזרוק תיקי עיקול לחלוטין.
החלטת משבר העיקול
בסופו של דבר הממשלה הגיעה להסדר עם חמשת עובדי המשכנתא הגדולים במדינה, ברית, הידועה בעבר בשם GMAC; בנק אמריקה; סיטי; JPMorgan Chase; וולס פרגו, בשנת 2009. ההסכם, שנקרא "הסדר המשכנתא הלאומי", עלה למשרתים יותר מ -50 מיליארד דולר בקנסות ותשלומי סעד לצרכן.
לווים שהושפעו קיבלו קרן הפחתות או מימון מחדש של הלוואות מתחת למים, ומאפשרות להם להימנע מעיקול ולהישאר בבתיהם. בנוסף, ההסדר נדרש לבצע בדיקת מערכות השירות להלוואות בהן פיקחו הבנקים.
לווים שאיבדו בתים עקב עיקול של בנקים אלה במדינות החברות בהסכם הפשרה, זכאים לתשלומים של כ -1, 480 דולר. סך התשלומים להסדר הסתכם בכ -1.5 מיליארד דולר.
חברת מידע לנדל"ן RealtyTrac העריכה כי אחד מכל 248 משקי בית בארה"ב קיבל הודעת עיקול בספטמבר 2012.
