בעלות על נכס להשכרה יכולה להיות מתגמלת כלכלית. אם אתה בוחן סוג זה של נדל"ן כהשקעה, היה מודע לסיכונים והאחריות.
נכסים להשכרה: סקירה כללית
הרעיון לקנות בית או דירה להשכרה ברווח עשוי להישמע מפתה. אולם קניית נכס להשכרה לצורך הכנסה ושווי הון לטווח הארוך יכולים להיות בעלייה וירידות. לדוגמא, שוק הדיור יכול להשתנות בהתאם למיקום, היצע וביקוש, וכלכלה.
מבחינה כלכלית, בכדי שהנכס להשכרה יהיה רווחי באמת, התשואה שתקצור צריכה להיות גדולה יותר ממה שתוכלו להרוויח בהשקעות שמרניות, כמו אג"ח ומניות בעלות דיבידנד משלם דיבידנד, בגלל הסיכונים האמיתיים הכרוכים בכך. ובצד האנושי, לא לכולם יש את היכולת לנהל נכסים ודיירים.
Takeaways מפתח
- נכסים להשכרה יכולים להיות משתלמים כלכלית ויש בהם יתרונות מס רבים. החסרונות כוללים חוסר נזילות, עלות האחזקה והפוטנציאל לדיירים קשים ולערעור של השכונה לדחות. המפתח למשקיעים בכל סוג של נדל"ן להישאר ברמה הגבוהה ביותר בריבית ולהתייעץ עם איש מס.
יתרונות של נכסים להשכרה
ישנם כמה יתרונות לבעלות על נכס להשכרה. הם כוללים:
הטבות מס
שירות הפדיון הפנימי מאפשר לנכות הוצאות רבות הקשורות בנכסים להשכרה בקטגוריות של:
- הוצאות רגילות והכרחיות
המשמעות היא שאתה יכול לנכות את הביטוח שלך, ריבית מהמשכנתא, עלויות התחזוקה ובלאי פיזי בנכס שלך.
פחת עשוי להניב הפסד נומינלי, שבתורו תוכלו לנכות כנגד הכנסות אחרות. במילים אחרות, ייתכן שתשיג תזרים מזומנים חיובי נטו מהכנסות השכירות בניכוי הוצאות ועדיין יש לך הפסד נטו לצורכי מס. אך שימו לב כי פחת מקטין גם את עלות הנכס לחישוב רווחי הון בעת מכירת הנכס.
בנוסף, חוק קיצוצי המס והמשרות לשנת 2017, שנכנס לתוקף ב- 1 בינואר 2018, מציע מספר הטבות מס חדשות עבור בעלי הבית. אם אתה הבעלים של גורם זרימה (הידוע גם כעסק עוברי דרך) ואתה מפעיל אותו כבעלי בעלות יחידה, חברה בערבון מוגבל, שותפות או תאגיד S, כעת אתה רשאי לנכות סכום השווה ל 20% מהשכרה נטו שלך. הכנסה - כל עוד סך ההכנסה השנתית חייבת במס מכל המקורות לאחר הניכוי נמוכה מ- $ 157, 500 לרווקים או 315, 000 $ לזוגות נשואים המגישים במשותף.
כדאי להתייעץ עם איש מס אם אתם שוקלים להחזיק נכס בשכירות, במיוחד לאור השינויים האחרונים בקוד המס.
השכרות עונתיות
1031 בורסה
בבורסה של 1031 תוכלו למכור נכס להשכרה ולהשקיע בסוג אחר מסוג “מבלי לשלם מיסי רווח הון.
השכרת שטח נוסף
אתה יכול גם להתייחס לחדר או לאזור בביתך - כמו מוסך, מרתף או יחידת דיור נלווה - כשכירות, מחיקה אחוז מריבית המשכנתא והוצאות אחרות כנגד הכנסותיה, אם כי עליך להיות מודע ל מלכודות פוטנציאליות להשכרת שטח נוסף, כולל כללי יעוד מקומיים.
היתרונות והחסרונות של בעלות על נכס להשכרה
חסרונות של נכסים להשכרה
ישנם גם חסרונות בבעלות על נכס להשכרה. הם כוללים:
חוסר נזילות
נדל"ן אינו נכס נזיל. אפילו בשוק החם ביותר, זה יכול לקחת מספר חודשים בקלות להשלים מכירה. ואם התזמון שלך מונע על ידי מקרה חירום או אירוע בלתי צפוי אחר, ייתכן שהצורך שלך למכור מהר לא ישיג את המחיר הטוב ביותר.
מיסים ועליות דמי ביטוח
יתכן כי הריבית והקרן של המשכנתא שלך קבועות, אך אין כל ערובה לכך שהמיסים לא יעלו מהר יותר מכפי שתוכל להגדיל את דמי השכירות. דמי הביטוח עשויים גם להתעצם, כמו שהיו בעקבות אסונות טבע.
דיירים קשים
למרות בדיקת הנאותות שלך בבחירת שוכרים פוטנציאליים, אתה יכול להסתיים עם דיירים שאינם אידיאליים. לדוגמה, הם יכולים להיות נזקקים או תובעניים, לשלם באיחור, לשכוח לכבות את המים וכן הלאה. או שהם עלולים להיות הרסניים, ובמקרה זה דמי הפחת בקוד המס עשויים להיות בלתי מספיקים. עם זאת, אתה תמיד יכול להוסיף רוכב לצורת החכירה הרגילה המפרטת כללים הנוגעים לאכלוס, חיות מחמד, עישון, ביטוח דיירים וכדומה. פיקדון ביטחון יכול להועיל גם כאן.
ירידת שכונה
בתרחיש אידיאלי, נכס ההשקעה שלך ישגשג בין דירות מטופחות אחרות והמתקנים המקומיים ישתפרו. כתוצאה מכך תזרים המזומנים שלך יגדל בהתמדה והעלויות שלך יישארו יציבות. עם זאת, שכונות יכולות להשתנות וההשקעה שלך עשויה לפחות לאורך זמן. עליכם לשים לב לפוליטיקה המקומית בה אתם משקיעים, בדיוק כמו שהייתם במקום בו אתם גרים. בעזרת בדיקת נאותות מסוימת תוכלו למזער חשיפה זו.
שינויים לא טובים בקוד המס
קוד המס אינו חסין בפני שינוי. זה יכול להשתנות בדרכים שיפחיתו או יבטלו את חלק או את כל הטבות המס לבעלות על בתים ולזרימת עסקים.
תפקיד בעל הבית
להיות בעל בית זה לא לכולם. אתה עלול להרגיש ביישן מפני הגדלת שכר הדירה או להגן על הדרך בה אחרים מתייחסים לרכוש שלך, מה שעלול להוביל לסכסוכים. אתה יכול אפילו להתיידד עם הדיירים שלך או שהם כבר יכולים להיות משפחה או חברים. אם אינך יכול להיות תקין לגבי העלאות שכר דירה או טיפול בנכסים, למשל, אתה יכול לסיים את הגבייה של שכר דירה הנמצא מתחת למחיר השוק, או עם נכס שאינו מוערך.
אחזקה
בתחזוקת נכס מתרחשות תיקונים קלים וגדולים. חלק מבעלי הנכסים יכולים לחסוך כסף על ידי ביצוע העבודות בעצמם. עם זאת, לרוב חסר זמן, כלים או מיומנויות לתיקון הבית. צפו לפגום דמי קבלן תקופתיים.
שיקולים מיוחדים
בין אם אתם קונים בית ראשוני או נכס להשכרה, חשוב לקחת בחשבון מה קורה עם ריביות המשכנתא. חוב משכנתא נמוך בשיעור קבוע הוא בדרך כלל גידור טוב מפני אינפלציה. אם אתה בעל בית, עליות שכר דירה תקופתיות הן אחת הדרכים לקיזוז עלייה אינפלציונית בהוצאות האחזקה של הנכסים.
שיעורי הריבית בשנת 2019 צפויים בממוצע בין 4.8% ל 5.3% למשכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה. זה עולה מממוצע של 4.19% ב -2018 ו -3.99% ב -2017, אך עדיין נמוך יחסית. אמנם שיעורים אלה מהווים הזדמנות, אך חשוב לזכור כי שיעורי המשכנתא בדרך כלל גבוהים יותר עבור נכסי השקעה מאשר לבתים מסורתיים.
