תוכן העניינים
- השקעה אטרקטיבית לטווח ארוך
- בניית הון עצמי
- מיקום, מיקום, מיקום
- הרחקת רווחי הון
- ניכויי מס
- חוק קיצוצים ומשרות
- עלויות גבוהות מראש
- פחת אפשרי
- גאווה ואחריות
- אילילות
- בשורה התחתונה
בעלי בתים תמיד היו חלק מהחלום האמריקאי. מסיבה זו אנשים רבים מקבלים בעלות על הבית כדבר הנכון, ואפילו החובה לעשות זאת מבלי להתחשב בתועלות והסיכונים. אם אתם שוקלים לרכוש בית, עליכם לדעת ולסקור את היתרונות והחסרונות של ההשקעה שאתם עומדים לבצע - כמו בכל החלטת השקעה - לפני שתחתמו על קו המקווקו.
Takeaways מפתח
- אם אתה שוקל בעלות בתים, היה מודע ובדוק את היתרונות יחד עם כל הסיכונים הפוטנציאליים שאתה עלול להתמודד לפני שאתה סוגר את העסקה. היתרונות של השקעה בבית כוללים הערכה, הון עצמי בבית, ניכויים ממס והוצאות ניכרות. סיכון והערות אזהרה של השקעה בבית יכולה לכלול עלויות גבוהות מראש, פחת ואי-תלות.
השקעה אטרקטיבית לטווח ארוך
הערכה מייצגת את העלייה בערכי הבית לאורך זמן. מחירי הנדל"ן הם מחזוריים, ובעלי בתים לא צריכים לצפות שערך הנכס יעלה בצורה דרסטית בטווח הקצר. אבל אם תישאר בבית מספיק זמן, יש סיכוי טוב מאוד שתוכל למכור את הבית שלך ברווח בגלל הערכה בהמשך העתיד.
למעשה, קניית בית היא אחת ההשקעות הטובות ביותר לטווח הארוך שתוכלו לבצע.
למרות כמה מטבלים דרמטיים, כמו בשנים 2008-10, הנדל"ן למגורים נוטה לעלות בערכו. לפי נתוני בנק הפדרל רזרב בסנט לואיס, המחיר הממוצע של בתים שנמכרו בארה"ב עלה מכ -340, 400 דולר ברבעון השלישי של 2014 ל -380, 300 דולר ברבעון השלישי של 2019 - עליית ערך של 10% במשך חמש שנים. חזרו עשור אחורה, כאשר הבית הממוצע תפס 274, 100 דולר (3 Q 2009), ויש לכם עלייה של 28%. זו לא תשואה רעה על השקעה שמספקת לך גם מקום מגורים.
הנדל"ן מעריך בעיקר בגלל הקרקע עליה יושב הבית, ואילו המבנה בפועל פוחת ככל שחולף הזמן. אז הביטוי "מיקום, מיקום, מיקום" הוא לא רק ביטוי לתפיסת נדל"ן, אלא שיקול חשוב מאוד בקניית בית. השכונה עם הנוחיות שהיא מביאה - מחוזות בתי ספר, פארקים, מצב כבישים וכו '- והעיר בה ממוקם הבית, כל אלה מהווים הערכה של הנכס.
קחו למשל את הבית שמוזנח ומוזנח עד כדי כך שהוא לא ניתן למגורים. הקרקע מתחת לבית עשויה להיות שווה סכום משמעותי של כסף - יותר מאשר בית המגורים, במקרה זה. מוכר יכול לשקול למכור אותו כפי שהוא - כשהמבנה עדיין שלם - או לבזבז מעט תוספת כדי להרוס את הבית ולמכור את הקרקע במחיר גבוה יותר בכוחות עצמו.
בניית הון עצמי
הון ביתי מייצג את ההבדל בין הסכום שאתה עדיין חייב למשכנתא לבין מחיר השוק או שווי הבית שלך. ניתן לשקול יחד הון עצמי והערכה. כפי שצוין לעיל, סביר להניח כי הבית שלך יגדל בערך השוק לאורך זמן. ההון העצמי שלך גדל גם כשאתה משלם את המשכנתא, כשפחות מהתשלום שלך הולך לכיוון ריבית ויותר להפחתת היתרה בהלוואתך.
הערכה היא השינוי בערך הבית לאורך זמן, בעוד שההון העצמי לבית הוא ההבדל בין היתרה במשכנתא לבין שווי השוק של הבית.
בניית הון עצמי נמשכת זמן מה מכיוון שלוקח זמן להוריד את יתרת הקרן בגין הלוואת המשכנתא - אלא אם כן, כמובן, אתה מבצע מקדמה גדולה או תשלומים מקדימים קבועים. עם זאת, דבר אחד שכדאי לזכור הוא כי משך הזמן שיש לך בבית הוא גורם גדול בכמות ההון העצמית שאתה בונה וההערכה שאתה יכול לממש. ככל שאתה שומר עליו יותר זמן, אתה מקבל יותר הון עצמי.
כשאתה משלם את המשכנתא שלך ומקטין את הסכום שאתה חייב, מבלי שתבינו זאת, אתה חוסך ככל שערך הבית שלך עולה - בדיוק כשווי חשבון החיסכון עולה עם הריבית. כשאתה מוכר, סביר להניח שתחזיר לך כל דולר ששילמת ועוד, בהנחה שתישאר בבית שלך מספיק זמן. עם הזמן התשואה הממוצעת של 6% (ריבית) על החיסכון שלך צריכה להיות יותר מ-
לכסות את ההוצאות שלך.
יתרון נוסף: הון עצמי לבית מספק גמישות לקבלת הלוואה שקשורה לגובה ההון הביתי שלך. משקיעים רבים עוקבים אחר הון עצמי והערכה ביתית בו זמנית. אם משקיע מאמין שערכו הביתי מעריך מאוד, הם עשויים לדחות הלוואת הון לבית כדי לקבל הזדמנות טובה יותר לממש את הערכת המוכר.
מיקום, מיקום, מיקום
בזמן שמשלמת המשכנתא עובדת אותו דבר לא משנה היכן אתה גר, הצמיחה בערך השוק משתנה בהתאם למיקום. על פי מדד מחירי הבתים הפדרלי למימון דיור (FHFA), מחירי הנדל"ן עלו בממוצע 32.93% לאורך התקופה של חמש השנים שהסתיימו ב -31 באוגוסט 2019, בסך הכל בארה"ב. עם זאת, המחירים בחטיבת המפקדים התיכונה האטלנטית עלו רק ב 22.26%, ואילו המחירים בחטיבת המפקד השקטית טיפסו בממוצע 41.04%.
כדי לראות כיצד הדבר עשוי להשפיע על המחירים שבהם אתה מתכוון לקנות, עיין בתרשים FHFA המלא שלהלן:
|
חטיבה |
חטיבה דירוג |
שנה אחת |
רובע |
חמש שנים |
מאז 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
ארה"ב |
4.94% |
1.11% |
32.93% |
174.44% |
|
|
הר |
1 |
6.91% |
1.77% |
47.18% |
276.71% |
|
האוקיינוס השקט |
2 |
4.45% |
1.08% |
41.04% |
218.63% |
|
דרום האטלנטי |
3 |
4.96% |
1.02% |
36.39% |
177.94% |
|
מערב דרום מרכז |
4 |
4.65% |
1.02% |
30.75% |
188.76% |
|
מזרח דרום מרכז |
5 |
5.27% |
.99% |
29.59% |
149.60% |
|
מזרח צפון סנטרה l |
6 |
5.16% |
1.15% |
30.25% |
128.07% |
|
ניו אינגלנד |
ז |
4.67% |
1.35% |
24.41% |
152.51% |
|
מערב צפון מרכז |
8 |
4.78% |
1.16% |
28.60% |
171.64% |
|
אמצע האוקיאנוס האטלנטי |
9 |
4.04% |
.76% |
22.26% |
146.18% |
מקור: FHFA. חטיבות מפקד ארה"ב, אחוז שינוי במחירי הדירות. HPI מותאם עונתית, HPI לרכישה בלבד, הסתיים התקופה ב -31 באוגוסט 2019.
הרחקת רווחי הון
בסופו של דבר, תוכלו למכור את הבית. כשאתה כן, החוק מאפשר לך לשמור על הרווחים ולא לשלם שום מיסים על רווחי הון. ובכן, לאו דווקא כל הרווחים. יש רווח פטור ממס של עד 250, 000 $ לבעלי בתים יחידים ו 500, 000 $ לזוגות נשואים. זה מיועד למגוריכם העיקריים בלבד - לא לנכס שני או חופשה שנייה.
יש כמה דרישות שעליך לעמוד בהן כדי להעפיל להדרה זו. עליכם להחזיק את הבית למשך שנתיים לפחות - 24 חודשים - בחמש השנים האחרונות עד למועד הסגירה. דרישת המגורים מכתיבה כי היית צריך לגור בבית לפחות 730 יום, או שנתיים, במהלך התקופה של חמש שנים שקדמה למכירה. הדרישה הסופית, דרישת המבט לאחור, מציגה שלא הרווחת ממכירת מגורים ראשוניים נוספים במהלך התקופה של שנתיים שקדמה למכירה האחרונה.
ניכויי מס
לאחר הערכה, היתרון של בעלי בתים שמובאים לרוב הוא ניכויי מס או חיסכון. כשאתה קונה בית אתה יכול לנכות חלק מההוצאות של בעלות על אותו הבית מהמיסים שאתה משלם לממשלה. זה כולל ריבית למשכנתא הן על מגוריך העיקרי והן על בית שני, שיכול להסתכם באלפי דולרים בשנה.
הריבית על הלוואות להון עצמי או קווי אשראי ביתיים (HELOC) ניתנת לניכוי גם אם הכספים משמשים לשיפור מהותי של הבית שלך.
אתה יכול גם לנכות עד 10, 000 דולר מיסים ממלכתיים ומקומיים (SALT), כולל ארנונה.
השפעת חוק קיצוצי המס והמשרות
חוק קיצוצים ומשרות, שהתקבל בדצמבר 2017, ביצע שינויים מהותיים בחלקים של קוד המס שקשורים לבעלי בתים. אלא אם כן קונגרס עתידי ישנה את החוק, כל התוקף יפוג לאחר 31 בדצמבר 2025. אך לעת עתה, שינויים בחוק זה הפחיתו את ערך הבעלות על בית.
החוק מגביל ניכויי ריבית למשכנתא לסכום של 750, 000 $ מסך החובות למשכנתא, כולל עבור בית ראשון ושני וכל הלוואות להון או HELOC. המגבלה הקודמת הייתה חובות משכנתא בסך 1, 000, 000 $ בתוספת חוב של 100, 000 $ נוספים בהון עצמי.
יש חריג המאפשר סך של 1, 000, 000 $ לחובות משכנתא בסך הכל אם קנית את הבית שלך לפני 14 בדצמבר 2017. הוראה זו חלה אפילו אם אתה מממן מחדש את המשכנתא הישנה. ריבית הלוואת הון ביתית ניתנת לניכוי רק אם הכסף משמש לשיפורים מהותיים לבית בו נטלת את ההלוואה. בעבר, ריבית בסכום של עד 100, 000 $ ניתנה לניכוי ללא קשר לשימוש בכספי ההון העצמי.
החוק קבע גם את גבול הניכוי של SALT ל 10, 000 דולר. בעבר, כל תשלומי ה- SALT היו בניכוי, אלא אם כן חויבת במס המינימום החלופי.
הוראות חדשות אחרות כוללות הגבלות על תביעת הפסדי נפגעים למעט אסונות שהוכרזו על ידי פדרלית. ניכוי ההוצאות המובילות כבר לא קיים למעט המעבר הצבאי התורן מטעמי עבודה.
כל השינויים הללו הורידו את ערך הבעלות על בית - כולל העובדה כי עם הכפלת הניכוי הסטנדרטי (תכונה נוספת בחוק), פחות אנשים יהיו בעלי מספיק ניכויים כדי להגיש את לוח הזמנים א במקום לקחת את הניכוי הסטנדרטי. כך שהעובדה שאתה זכאי לניכוי מס לא אומר שהיא בסופו של דבר תועיל לך. ההגבלה החמורה של ניכוי SALT תפגע במיוחד בהורדת הניכויים הזמינים עבור אנשים שגרים במדינות בעלות מיסוי גבוה.
עלויות גבוהות מראש
עלות ההשקעה בבית יכולה להיות גבוהה - יש יותר בהוצאות שלך מאשר מחיר המכירה של הנכס והריבית על המשכנתא שלך. בתור התחלה, אתה יכול לצפות לשלם בכל מקום בין 2% ל- 5% ממחיר הרכישה בעלויות הסגירה. חלק מעלויות הסגירה הנפוצות ביותר כוללות עמלת בקשה, שכר שמאות, שכר טרחת עורך דין, ארנונה, ביטוח משכנתא, בדיקת בית, פרמיית ביטוח בעל הבית הראשון בשנה, חיפוש כותרות, ביטוח כותרות, נקודות (ריבית בתשלום מראש), דמי מקור, הקלטה עמלות ודמי סקר.
מומחים אומרים שעליכם לתכנן להישאר בביתכם לפחות חמש שנים בכדי לשחזר את העלויות הללו.
פחת אפשרי
לא כל הבתים צומחים בערכם. משבר הדיור של שנת 2008 הביא לבעלי בתים רבים מתחת למים, מה שאומר שאתה חייב יותר במשכנתא מאשר הבית שווה. מחירי הדירות אינם זקוקים למשבר דיור כדי לקפוא על שמריו או לרדת. תנאים כלכליים אזוריים או מקומיים יכולים לגרום לערכי בית שאינם עומדים בקצב האינפלציה.
זכור, גם, שהמבנה בפועל שאתה חי בו יפוחת עם הזמן. זה יכול להיות בגלל בלאי בנכס, או חוסר תחזוקה ותיקונים.
אחריות גאווה וכלכלית
היתרון המצוטט לעתים קרובות של בעלות בתים הוא הידיעה שאתה הבעלים של פינת העולם הקטנה שלך. אתה יכול להתאים אישית את הבית שלך, לשפץ, לצבוע ולקשט ללא צורך לקבל אישור מבעל בית.
עם זאת, הבעלות כרוכה באחריות. עליכם לשלם את המשכנתא או להסתכן באובדן הבית וההון העצמי שבניתם. האחזקה והתחזוקה הם באחריותך. אינך יכול להתקשר למשכיר בשתיים לפנות בוקר כדי לתקן צינור מים דולף. אם הגג נפגע, עליכם לתקן אותו - או לתקן אותו - בעצמכם. כיסוח דשא, פינוי שלג, ביטוח בעלי בתים וביטוח אחריות כולם נופלים עליך.
אילילות
שלא כמו מלאי, שניתן למכור תוך ימים ספורים, בדרך כלל לוקח בתים הרבה יותר זמן לפרוק. העובדה שאולי תהיה לך גישה ל 500, 000 $ ברווחי הון ללא מיסים, לא אומרת שיש לך גישה מוכנה. בינתיים אתה עדיין צריך לבצע תשלומי משכנתא ולתחזק את הבית עד שתמכור אותו.
בשורה התחתונה
בית הוא השקעה שמגיעה עם יתרונות השקעה רבים אך גם סיכונים, מה שהופך אותו להשקעה שאינה מיועדת לכולם. חשוב לשקול את יתרונות ההשקעה כנגד הסיכונים. השוואה רציונלית בין היתרונות והחסרונות יכולה לעזור לך להחליט אם להכניס את הכסף שלך להשקעה ביתית או אולי למצוא תשואות טובות יותר במקום אחר.
מאמרים קשורים
תכנון פרישה
האם גמלאים צריכים לבעלות או לשכור את בתיהם?
שכר דירה
ההבדל בין השכרה ובעלות של בית
הון ביתי
פרצה ממס שנמצאה לצורך ריבית הלוואות ביתיות
הון ביתי
הלוואת הון ביתי מול HELOC: מה ההבדל?
ניכויים / זיכוי מס
להלן הניכויים שאיבדת בגלל שינויים בחוק המס
בעלות ביתית
העלויות הנסתרות של בעלות על בית
קישורי שותפיםתנאים קשורים
אופן הפעולה של יחס הלוואה לערך (LTV) יחס ההלוואה לערך מוגדר כיחס הערכת סיכוני הלוואות שמוסדות פיננסיים ומלווים אחרים בוחנים לפני אישור המשכנתא. עוד הלוואת הון ביתית הלוואה להון עצמי הינה הלוואה צרכנית המובטחת במשכנתא שנייה, ומאפשרת לבעלי בתים ללוות כנגד ההון העצמי שלהם בבית. עוד מכירה קצרה בנדל"ן בנדל"ן, מכירה קצרה היא כאשר בעל בית במצוקה כלכלית מוכר את רכושו בפחות מהסכום המגיע למשכנתא. יותר ריבית ניתנת לניכוי מס ריבית בעלת ניכוי מס היא הוצאת הלוואה עליה יכול הנישום לתבוע על החזר מס פדרלי או ממלכתי להפחתת ההכנסה החייבת במס. סוגי הריבית המנוכים ממס כוללים ריבית משכנתא, ריבית משכנתא לנכסי השקעה, ריבית הלוואת סטודנטים ועוד. עוד הלוואת מינהל דיור פדרלי (FHA) הלוואת מינהל דיור פדרלי (FHA) היא משכנתא המבוטחת על ידי ה- FHA, המיועדת ללווים בעלי הכנסה נמוכה. עוד כיצד להרוויח מנדל"ן נדל"ן הוא מקרקעין, כלומר מוחשיים, המורכבים מאדמות כמו גם כל מה שיש לה, כולל מבנים, בעלי חיים ומשאבי טבע. יותר