השקעות נדל"ן על ידי אנשים נמצאות במגמת עלייה, אך לרוב, היא הוגבלה לנאמני השקעות נדל"ן (REIT) וקרנות נאמנות נדל"ן. ואף על פי שמשקיעים קמעונאים רבים קונים, מנהלים ומשכירים נכסים חייבים במס, פחות משני אחוז מחשבונות הפרישה כוללים נדל"ן מכל סוג שהוא. עם זאת, הופעתם של IRAs עם כיוון עצמי, שלא רק מאפשרים אלא מעודדים מוצרי נדל"ן, מתחילה לשנות את המצב. השקעות נדל"ן ישירות הופכות לאופציה הולכת וגוברת עבור משקיעים מוכווני פרישה המעוניינים לנצל את פוטנציאל ההחזר של הנדל"ן ואת יכולותיו כמגוון תיקים וגידור אינפלציה.
IRAs עם כיוון עצמי מאפשרים למשקיעים אותו שיקול דעת שיש להם בדרך כלל לגבי השקעותיהם החייבות במס, אך מאפשרים צמיחה נדחה של רווחים. בצורה של IRA המכוונת לעצמה, משקיעים מסוגלים להשקיע ישירות בנדל"ן, משכנתא, מיקומים פרטיים ונכסים לא מסורתיים אחרים: סעיף 408 לחוק הפדיון הפנימי מאפשר רכישת נכסים בכספים המוחזקים ברבים צורות נפוצות של IRAs, כולל IRA מסורתי, IRA של רוט ופנסיית עובדים פשוטה (SEP). באמצעות מבנים כאלה, המשקיעים יכולים להשיג גמישות משמעותית באפשרויות ההשקעה, שליטה רבה יותר על נכסי הפרישה שלהם, ופוטנציאל ההשקעה שמספק השקעות נדל"ן ישירות.
IRAs עם כיוון עצמי
IRA המכוון עצמי הוא כזה המאפשר לבעל החשבון לנהל באופן פעיל את התיק, לקבל החלטות השקעה ולבחור מוצרים - כל דבר, החל ממניות ואגרות חוב להשקעות אלטרנטיביות - במקום שמוסד פיננסי יעשה זאת.
על מנת להשקיע באמצעות IRA בהכוונה עצמית, יש לקיים את ה- IRA עם נאמן או משמורן מוסמך. באופן כללי, נאמנים אלה מספקים שירותים מנהליים, כגון שמירת רישומי תרומות ופעילות אחרת, הגשת דוחות מס הכנסה הנדרשים, הוצאת הצהרות לקוחות ומסירת מידע הנוגע לכללים והתקנות החלים על IRAs (למשל, גבולות התרומה וכללי ההשתתפות, כללי ההפצות והעונשים על משיכות מוקדמות).
אפשרויות השקעה עבור IRAs בהכוונה עצמית
אפשרויות ההשקעה ל IRAs עם כיוון עצמי אינן מוגבלות בדרך כלל לנכסים מסורתיים אלא כוללות כל דבר שמותר על ידי מס הכנסה. זה יוצר פוטנציאל גיוון גבוה יותר מאשר IRAs רגילים, בהם השקעות מוגבלות לרוב לקרנות נאמנות או תעודות פיקדונות (CD). עם זאת, אף על פי שכל סוגי ההשקעות מותרים בתקנות פדרליות, לא כל האפוטרופוסים מספקים עבור כל סוגי הנכסים, כולל נדל"ן או משכנתא. לפיכך, על בעלי חשבונות להיות צריכים לבדוק עם האפוטרופוס לפני הקמת ה- IRA.
השקעות בלתי מורשות
IRAs לא יכולים להשקיע בנכסים אסורים על מס הכנסה, כמו ביטוח חיים ופריטי אספנות, והם חייבים לפעול לפי אותם כללים ותקנות מס הכנסה המכסים IRAs רגילים. (על פריטי אספנות בהרהור על השקעות אספנות .)
למרות שה- IRA הנו חשבון שאינו שיקול-דעת, התקנות הופכות את בעל ה- IRA לאחראי על עמידה בכל דרישות הרגולציה. מכיוון שהאפוטרופוס בדרך כלל אינו קובע אם ההשקעה עומדת בדרישות הרגולציה או מספק ייעוץ משפטי / מס, על משקיעים המעוניינים ב- IRAs בהכוונה עצמית לפנות לייעוץ ממס או יועץ משפטי עצמאי.
אפשרויות השקעה
אפשרויות ההשקעה הזמינות עבור IRAs עם כיוון עצמי יכולות לכלול את מגוון הרכבים הנדל"ניים הבאים:
- שטרות מאובטחים ולא מאובטחים (משכנתא ומעשי אמון) שותפויות ומיזמים משותפים מניות פרטיות מניות, אג"ח, קרנות נאמנות, השקעות אחרותחשבונות זכאיםבתי מגורים משפחתיים ורב-יחידיםבנייני דירותנכסים מסחרייםנדל"ן מושקע או לא מאובטח (ממונף או לא ממומש)
חשוב למצוא אפוטרופוס אשר מנוסה בטיפול בהשקעות אלה, שכן חלים כללי דיווח מס ונהלים תפעוליים מיוחדים.
איסור על התמודדות עצמית
אתה יכול לרכוש קרקע או רכוש (מגורים ומסחריים) ב- IRA שלך כל עוד זה לא מביא להתמודדות עצמית. המשמעות היא שאינך יכול לרכוש בית או בניין בו תוכל להתגורר או לעשות עסקים. ה- IRA שלך גם לא יכול לרכוש נכס בבעלותך או עסק שבו אתה או בני משפחה מסוימים מחזיקים באחוז מוגדר של בעלות. חל איסור על ה- IRA למכור נכס כלשהו אליך או למי מהצדדים הנ"ל.
נהלים ומיסים תפעוליים
לאחר שתספק את התיעוד וההוראות הנכונות לרכישת הנכס, האפוטרופוס שלך ב- IRA יוזם את הרכישה עבור ה- IRA שלך. כותרת הנכס תשקף את שם האפוטרופוס שלך ב- IRA. כל ההוצאות לניהול רכוש וספציפי רכוש חייבים להתבצע באמצעות ה- IRA, ולכן ל- IRA חייבים להיות מספיק מזומנים בכדי לשלם סכומים אלה. הצורך להסתמך על הון חיצוני בכדי לממן הוצאות ניהול עלול להוביל לאובדן הטבות המס או להפרת עונשים.
אם הנכס ממומן על ידי חובות, הוא יכול ליצור מה שמכונה הכנסה חייבת במס בלתי קשורה (UBTI), החייבת במס תחת קוד מס הכנסה. זאת בשונה מהרווחים האחרים אשר נדחים במס עד לסגתם מ- IRA. משקיעים המעוניינים להשקיע בנכסים במימון חובות צריכים לפנות ליועץ המס שלהם כדי לחקור את השלכות המס.
בקרת פנקסי צ'קים
למשקיעים שרוצים השפעה רבה יותר על השקעותיהם, בקרת פנקס הצ'קים היא אפשרות נוספת. זה מאפשר לבעלים של ה- IRA לבצע רכישות על ידי כתיבת המחאות מטעם ה- IRA. העסקאות מקלות באמצעות LLC הנמצאת בבעלות ה- IRA. מבנים משפטיים אחרים, כמו תאגידי S, בדרך כלל אינם זמינים מכיוון שהם אינם מאפשרים ל- IRAs כמשקיעים. יצירת LLC לביצוע השקעות ב- IRA יכולה להעניק למשקיע שליטה רבה עוד יותר בנכסים שלהם ולהפחית דמי משמורת מסוימים. (למידע נוסף על היתרונות של חברות ותאגידים S ב- האם אתה צריך לשלב את העסק שלך? )
בדרך כלל, לבעלים של ה- IRA אפשרות לבצע פונקציות ניהול מסוימות, כגון פרסום, איסוף והפקדת המחאות שכר דירה ותשלום חשבונות קשורים. זה מציב יתרון גדול למשקיע, במיוחד בעת רכישת עיקולי נדל"ן, שהיא בדרך כלל הצעה רגישת זמן המחייבת את היכולת לכתוב צ'קים במדרגות בית המשפט. (לגבי השקעות עיקול באסטרטגיות השקעה מוצלחות של טרפה .)
השלכות פרישה
השקעות נדל"ן ישירות הולידו באופן היסטורי עושר משמעותי למשקיעים שמבינים בסחר בתשואה בסיכון של סוג נכסים זה. אף על פי שמשקיעים קמעונאים רבים קונים, מנהלים ומשכירים נכסים חייבים במס, פחות מ- 2% מחשבונות הפרישה כוללים נדל"ן מכל סוג שהוא. השימוש ב- IRAs עם כיוון עצמי מעניק למשקיעים את היכולת להשקיע ישירות בנכסים ובנכסים אחרים הקשורים בנדל"ן תוך מתן יכולות דחיית המס של ה- IRAs המסורתיים.
בשורה התחתונה
בצורה של IRA המכוון-עצמי, המשקיעים מסוגלים להשקיע ישירות בנדל"ן, משכנתא, מיקומים פרטיים ונכסים לא מסורתיים אחרים. בחלק מהמקרים, בעלי IRA מקבלים גישה לפנקסי המחאות ליתרות ה- IRA שלהם. באמצעות מבנים כאלה, המשקיעים יכולים להשיג גמישות משמעותית באפשרויות ההשקעה, שליטה רבה יותר על נכסי הפרישה שלהם, ופוטנציאל ההשקעה שמספק השקעות נדל"ן ישירות.
