קניית בית או השכרת דירה אינם הסדרי המגורים היחידים הקיימים בשוק. קואופרטיבי דיור, הידועים בכינוי "קואופרציות", מהווים אלטרנטיבה לשיטות המסורתיות לרכישת מגורים ראשוניים., נסביר מהו קואופרטיב וכיצד הוא שונה מאופציות דיור אחרות.
בתים משותפים לעומת קואופרטיבים
בתים משותפים הם דירות מרובות יחידות עם מגורים בבעלות פרטית ושטחים משותפים משותפים. בתים משותפים מסווגים כנדל"ן, כלומר הקונים הם הבעלים של המעשים לדירותיהם. אם אתה שוקל לקנות דירה, כדאי לחקור את אפשרויות המשכנתא שלך באמצעות מחשבון משכנתא כמו זה שלמטה.
בניגוד לדירות בתים משותפים, קואופרציות אינן נחשבות לרכוש אמיתי. כשאתה קונה שיתוף פעולה, אתה הופך לבעלי מניות בתאגיד שהוא הבעלים של הנכס. כבעל מניות אתה זכאי לשימוש בלעדי ביחידת דיור בנכס.
עלויות
לרכישת מניות במשותף, כל קונה נוטל "הלוואת מניות" במקום משכנתא. הלוואות אלה פועלות ממש כמו משכנתא. בנוסף לתשלומי ההלוואה, הניתנים למלווה, תושבי הקואופרט אחראים לשלם חלק חלקי מעלויות ניהול הבניין ותחזוקתו. עלויות אלה משולמות בדרך כלל לשותפות באופן נקרא "תחזוקה" ומחויבות על בסיס עלות. המחירים עולים כאשר עלות הסחורות והשירותים עולות.
עלות המשכנתא של הנכס עשויה להיכלל בתשלום החודשי: גם אם דייר בודד שילם את חלקו מההלוואה, יתכן שלבניין עצמו יש משכנתא עליו, המוחזקת על ידי התאגיד, ולא על ידי בן זוג אינדיבידואלי. הלוואת המניות משלמת את עלות הקנייה בשותפות. זה לא קשור למשכנתא הבסיסית בנכס עצמו. הקונים זכאים לכל ניכויי המס מהם נהנים בעלי בתים, כולל הניכויים בגין ריבית ומיסי מקרקעין.
הוצאות נוספות כוללות חשבונות שירות חודשיים עבור מגורים של כל קונה, המשולמים על בסיס פרטני, ועלויות ביטוח. בעוד שהבניין עצמו צריך להיות מכוסה בפוליסת ביטוח שמיכה, התוכן של כל בית מגורים איננו. פוליסת ביטוח אישית, המכונה HO-6, נדרשת כדי להגן על רכוש אישי מפני נזקי מים, שריפה, גניבה ואסונות אחרים.
מאפיינים
קואופרציות לרוב פחות יקרות מדירות מכיוון שהן פועלות על בסיס עלות, וגובות כסף מהתושבים בכדי לשלם חשבונות מצטיינים. באזורים שבהם יוקר המחיה גבוה, כמו ניו יורק, שיתופי פעולה עשויים להיות אפשרות אטרקטיבית מבחינה פיננסית.
הקואופרציות חייבות לעמוד בחוקים המפקחים על דיור הוגן, אך הם יכולים להיות מגבילים יותר מאשר אפשרויות דיור אחרות בכל הקשור לדרישות הבעלות. מכיוון שאין בעל בית, ואין דיירים, הכללים לרכישת מניות בשותפות נקבעים על ידי השותפים. לדוגמא, קונים חדשים עשויים להידרש להחזיק ערך נטו ספציפי או יחס מסוים לחוב להכנסה בנוסף להפגנת היכולת לעמוד בהתחייבויות הכספיות של רכישת הקו-אופ.
יתכן ויהיה צורך בבדיקת רקע. בדומה לסוגים אחרים של דיור, כמה משותפים מיועדים לספק אך ורק לאזרחים ותיקים או קבוצות ספציפיות אחרות. דרישות בעלות מחמירות אלה מאפשרות אוויר של ביטחון ובלעדיות לבעלות על שיתופי פעולה. בתמורה לבלעדיות זו, בדרך כלל הקואופרציות מתנהלות באופן מגביל יותר מאשר בתים משותפים. יחידות מתקדמות, למשל, עשויות לאסור את המשכירות. כל השותפים חולקים בעלויות הפעלת הבניין. ברירת מחדל של שותף אחד עשויה לחייב את השותפים האחרים לכסות את עלויותיו של אותו שותף, אם כי דרישות הבעלות המחמירות בדרך כלל מקפידות על ברירות מחדל למינימום.
מבנה של שיתופי דיור משתנה, תלוי במדינה הספציפית של מיקומה. בארצות הברית ובקנדה האפשרויות הפופולריות ביותר כוללות:
- קואופרציות לשיעור שוק: אפשר לשותפים לקנות ולמכור מניות בכל תעריף ששוק יישא. קואופרציות להון מוגבלת: קבע הגבלות על המחיר בו ניתן לרכוש ומכירה של מניות. שיתופי פעולה להשכרה: הקואופרציה התאגיד שוכר את הבניין במקום להחזיק אותו ולא בונה הון עצמי. במקרה זה, ייתכן כי לקו-אפ יש עתודה במזומן אם הבניין אי פעם יעלה למכירה.
בנוסף לפן הכספי של בעלות על שיתופי פעולה, יש גם היבט חברתי שיש לקחת בחשבון. הקואופרציות הקטנות יותר מנוהלות על ידי התושבים בקפדנות, כאשר כולם מתייצבים בכדי לדאוג לתפקידים כמו תחזוקה, גינון וקביעת כללים. יחידות גדולות יכולות להיות מנוהלות על ידי דירקטוריון המורכב מקבוצת משנה של תושבים. בשני המקרים, ישנם כללים שיש לעקוב אחריהם ודרגה מסוימת של אינטראקציה חברתית שמתרחשת. אם אינך אוהב לשתף סמכויות קבלת החלטות, חיים משותפים עשויים לא לפנות אליך.
לפני שאתה קונה
לפני הקנייה תרצה לקחת בחשבון את הדברים הבאים:
- מיקום עלויות שירות
מכיוון שאתה קונה מניות של חברה, הקפד לבדוק את המצב הכלכלי של החברה ולפגוש את בעלי המניות של החברה. הם לא יהיו רק מקורבי העסקים שלך, אלא גם השכנים שלך.
בשורה התחתונה
קרא את מאמרי ההתאגדות של הקואופרציה, חוקי עזר, הסכם מנוי, כללים וכל תיעוד זמין אחר. וודא שאתה מבין באמת כיצד עובד הקואופרטיב, כולל כיצד הוא מנוהל, על מה תידרש לשלם וכמה יהיה תשלום זה. שאל על התנאים של כל משכנתא שעומדת בבסיסה, המדיניות כלפי חיות מחמד והיכולת שלך לבצע שינויים במעון שלך. אין פגיעה בשאלת שאלות; קצת מאמץ נוסף מראש יכול לעבור דרך ארוכה להבטיח סידור חיים הרמוני לטווח הארוך.
