תוכן העניינים
- שילוב משכנתא
- דע עם מה אתה מתחיל
- כיצד להתגבש
- בשורה התחתונה
לקיים שתי משכנתא זה לא נדיר כמו שאפשר לחשוב. אנשים שצוברים מספיק הון בבתיהם בוחרים לעתים קרובות לקחת משכנתא שנייה. הם עשויים להשתמש בכסף הזה כדי לפרוע חוב, לשלוח ילד למכללה, לממן פתיחת עסק או לבצע רכישה גדולה. אחרים ישתמשו במשכנתא שנייה כדי להעלות את שווי הבית או הנכס שלהם באמצעות שיפוץ או הקמת בריכת שחייה וכו '.
עם זאת, שתי משכנתאות יכולות להיות מסובכות יותר מאשר להחזיק רק אחת. למרבה המזל, קיימים מנגנונים בהם ניתן לשלב, או לאחד, שתי משכנתאות להלוואה אחת. עם זאת, תהליך הגיבוש עשוי עצמו להיות מסובך ומתמטיקה עשויה בסופו של דבר לא להיות משתלמת.
Takeaways מפתח
- החזקת שתי משכנתא היא מצב שכיח, שניתן לפשט אותו על ידי שילובם להלוואה אחת יחידה. איחוד של שתי הלוואות לאחת עשוי לדרוש עזרה של מתווך מומחה עם ניסיון בכך. גיבוש יכול לפשט את הכספים שלך ועלול לחסוך לך כסף על זמן, הם אכן מגיעים בעלויות שעלולות בסופו של דבר לא לקבל אותה החלטה חכמה.
שילוב משכנתא
בואו נסתכל על דוגמא אחת: הוצאתם מסגרת אשראי ביתית לפני עשר שנים ויותר ובמשך תקופת ההגרלה - הזמן בו יכולתם “למשוך” על מסגרת האשראי שלכם - שילמתם סכום שניתן לנהל: 275 דולר לחודש על קו אשראי בסך 100, 000 $.
על פי תנאי הלוואה זו, לאחר עשר שנים הפכה תקופת המשיכה לתקופת ההחזר - 15 השנים הבאות בהן עליכם לפרוע את ההלוואה כמו משכנתא. אך ככל הנראה לא ציפית שתשלום של 275 דולר יהפוך לתשלום של 700 $ שיכול לנוע אפילו גבוה יותר אם ריבית הפריים תעלה.
על ידי איחוד שתי ההלוואות, אתה עלול לחסוך יותר מ 100 $ בכל חודש ולנעול את הריבית שלך במקום לראות את זה מתגבר אם פריים יעלה. מצד שני, אולי אתה רוצה לשלם את ההלוואות מהר יותר ורוצה תנאים טובים יותר שיעזרו לך לעשות זאת. כיצד פועל איחוד מסוג זה והאם זה רעיון טוב?
דע עם מה אתה מתחיל
כדי להבין מה קורה כשאתה מאוחד אתה צריך לדעת כמה דברים על ההלוואות השוטפות שיש לך. אם כשאתה הולך לאיחוד הלוואות אתה מבין שהמשכנתא השנייה שלך שימשה למשיכת מזומנים מהבית שלך מסיבה כלשהי - המכונה הלוואת מזומן - היא עשויה להוסיף עלות להלוואה החדשה ולהפחית את הסכום עבורך להעפיל. הלוואות למזומן מתומחרות גבוה יותר, אומרים המלווים מכיוון שללווה יש סיכוי גבוה יותר לסטטיסטיקה להתרחק מההלוואה אם הם יתקשו.
ואז יש את השיעור / מימון מחדש (refi). הלוואה מסוג זה היא פשוט התאמה של הריבית ותנאי ההלוואה הנוכחית שלך. ההלוואה נחשבת לבטוחה יותר למלווה מכיוון שהלווה אינו מכניס כסף לכיס או מפחית את כמות ההון שיש ברשותו. יתכן שתממן מחדש לאחרונה כששיעורי המשכנתא ירדו לשפל היסטורי.
מדוע ההבחנות הללו חשובות? לדברי קייסי פלמינג, יועץ המשכנתאות בחברת C2 FINANCIAL CORPORATION, ומחבר הספר "מדריך ההלוואות: כיצד להשיג את המשכנתא הטובה ביותר האפשרית", הם חשובים מכיוון שהתנאים והסכום שתשלמו על משכנתא חדשים עשויים להיות שונים מאוד.
"בואו נגיד שאתה ושכנתך מקבלים הלוואת מימון של 75% למחזר הלוואה לערך, תחת מגבלת ההלוואה המתאימה של 417, 000 דולר. שלך הוא מזומן, שלו לא. ההלוואה שלך תעלה 0.625 נקודות יותר מזו של שכנתך החל מאפריל 2015. ונקודה אחת היא 1% מסכום ההלוואה, כך שאם סכום ההלוואה שלך הוא 200, 000 $, כל דבר שווה אתה תשלם 1, 250 $ (200, 000 $ x.00625) יותר עבור אותה ריבית כמו שכנתך.
חשבו על זה ככה. אם במקור רכשת את שתי ההלוואות כשקנית את הבית, זו אינה הלוואת מזומן מכיוון שהמשכנתא השנייה שימשה לרכישת הבית - לא לשלוף ממנו מזומנים. אך בהמשך, אם קיבלת כסף כתוצאה מלקיחת משכנתא שנייה, ההלוואה הזו הייתה הלוואת מזומן, וכך הלוואה מאוחדת חדשה תיחשב זהה.
יש סיבה נוספת שההבחנה הזו הופכת חשובה. מכיוון שהלוואות למזומן הן מסוכנות יותר למלווה, הן עשויות להשאיל רק 75% עד 80% מההון שלך בביתך לעומת 90% על refi על שיעור / טווח. פלמינג מנסח זאת באנגלית פשוטה ככה: "אם ההלוואה שלך תיחשב הלוואה במזומן, תצטרך יותר הון בנכס שלך כדי להיות זכאי."
כיצד להתגבש
המלווה יעשה את כל הניירת המסובכת שהולכת עם איחוד ההלוואות. תפקידך להיות צרכן מושכל. אל תדבר עם מלווה אחד - דבר עם כמה.
מכיוון שגיבוש שתי הלוואות מסובך יותר ממשכנתא ישירה לבית, עדיף לדבר באופן אישי עם שלושה או ארבעה מלווים. אתה יכול לדבר עם הבנק או איגוד האשראי שלך, מתווך משכנתא או לקחת המלצות מאנשי מקצוע בענף שאתה סומך עליהם.
כמובן, שאלו אותם אם ההלוואה החדשה תהפוך להלוואת מזומן או Refi לשיעור / טווח. האם מדובר בהלוואה בריבית קבועה או משתנה? 15 או 30 שנה?
ברגע שאתה מרוצה ממלווה מסוים, הם ינחו אותך בתהליך. אל תחתום על שום דבר בלי לקרוא אותו קודם וודא שאתה מבין את לוח התשלומים.
אם ההלוואה שלך היא הלוואה במזומן, קייסי פלמינג אומרת שייתכן שיש דרך להמיר אותה לשיעור / טווח refi שנה לאחר מכן.
"איחוד ההלוואות כמזומן אך קבל זיכוי המלווה שמשלם עבור כל העלויות הכרוכות בעסקה. חכה שנה ונממן מחדש. מכיוון שאתה מממן מחדש רק הלוואה יחידה בנקודה זו, זו אינה הלוואה למזומן. עכשיו אתה יכול להוציא כסף על נקודות לקניית הריבית מכיוון שתשמור על ההלוואה לתקופה ארוכה יותר. "פלמינג ממליץ לעשות זאת רק אם אתה מאמין שהריבית יציבה או עשויה לרדת.
בשורה התחתונה
"לעולם אל תקבל החלטה לממן מחדש או לאחד הלוואות רק על בסיס הפחתת התשלום החודשי שלך. ברוב המקרים תשקיע יותר במהלך חייך על ההלוואה החדשה מאשר פשוט תשלם את ההלוואות הקיימות, "אומר פלמינג. "מיליוני צרכנים ממשיכים למשכן את עתידם ומסתיימים בפנסיה בעשרות ואף מאות אלפי דולרים פחות."
במקום זאת, קבע כמה זמן אתה חושב שתישאר בבית, והשווה את עלות המשכנתא / ות הנוכחיות שלך למשכנתא החדשה בתוספת עלויות הקשורות להלוואה החדשה לאורך כל פרק הזמן שתחזיק בה. אם העלויות היו נמוכות יותר, האיחוד כנראה רעיון טוב.
