נדל"ן הוא נכס מוחשי המורכב מרכוש ומהאדמה עליה הוא יושב. כמו נכסים אחרים, גם הנדל"ן כפוף להיצע וביקוש. מחירי הבתים, כמו מניות ואגרות חוב, תלויים מאוד בחוק ההיצע והביקוש. אבל בדיוק איזה סוג של קשר יש בשוק הדיור לחוק הזה? המשך לקרוא כדי לגלות יותר כיצד פועלת התיאוריה הכלכלית הזו וכיצד היא משפיעה על שוק הנדל"ן.
Takeaways מפתח
- שוק הדיור מסתמך מאוד על היצע וביקוש. ביקוש לדירה ואספקה נמוכה בדרך כלל גורמים למחירים לעלות. המחירים צונחים כאשר יש ביקוש נמוך והיצע גדול יותר של בתים בשוק. הריבית הנמוכה בדרך כלל משפיעה על הביקוש, בעוד אסונות טבע, אורח חיים משתנה, והיעדר מגרשים זמינים משפיעים על האספקה.
היצע וביקוש
חוק ההיצע והביקוש הוא עיקרון כלכלי בסיסי המסביר את הקשר בין היצע וביקוש למוצר או שירות, וכיצד האינטראקציה ביניהם משפיעה על מחיר אותו מוצר או שירות. כאשר יש ביקוש גבוה לסחורה או שירות, מחירו עולה. אם יש היצע גדול של טובין או שירות אך אין מספיק ביקוש אליו, המחיר נופל.
תיאוריית היצע וביקוש היא אחד העקרונות הבסיסיים ביותר בכלכלה. היצע וביקוש עובדים זה מול זה עד לנקודה בה מושג מחיר שיווי המשקל - זה המחיר בו ההיצע שווה לביקוש בשוק.
דרש
חוק הביקוש מכתיב כי לאנשים יהיה ביקוש נמוך או ללא תועלת שיש להם מחיר גבוה יותר. זה קורה כמובן כשכל שאר הגורמים נשארים שווים. אנשים נוטים להקריב משהו שמגיע בעלות גבוהה יותר, מה שמגביל את הביקוש. באופן דומה, מחירים נמוכים יותר מניעים ביקוש, כלומר הצרכנים מעריכים ורכישה של משהו יותר כשהוא זול יותר.
אספקה
כשמדובר בחוק האספקה, המחירים יורדים כאשר יש עלייה בהיצע הסחורה או השירות בשוק. אך כאשר המחירים עולים, מספר הסחורות והשירותים נוטים לרדת. הסיבה לכך היא שהיא נוטה לעלות יותר לייצור ומכירה של סחורות במחיר גבוה יותר.
היצע וביקוש נדל"ן
שוק הדיור נשען מאוד על היצע וביקוש, וזו הסיבה שהוא בולט מאוד בענף. בכל עסקת דיור מעורבים קונה ומוכר. הקונה מבצע הצעה בנכס, ומשאיר את המוכר לקבל או לדחות את ההצעה. חוק היצע וביקוש מכתיב את מחיר שיווי המשקל של נכס.
היצע וביקוש עובדים זה מול זה עד לנקודה בה יגיע מחיר שיווי המשקל של הנכס.
היצע נמוך עשוי להעלות את המחירים, וזה מה שנוטה לקרות עם מלחמות הצעות. נכס ספציפי עשוי להיות מבוקש על ידי מספר גורמים המנסים להתעלות זה על ידי הגדלת הצעת מחיר הרכישה שלהם. מלחמת ההצעות מסתיימת - דלדול ההיצע - כאשר המוכר מקבל את אחת ההצעות.
כאשר יש ביקוש גבוה לנכסים בעיר או במדינה מסוימת, והיעדר היצע של נכסים איכותיים, מחירי הבתים נוטים לעלות. כאשר כלכלה חלשה והיצע יתר של נכסים מובילים לביקוש נמוך או ללא דיור לדיור, מחירי הבתים נוטים לרדת.
גורמים המשפיעים על היצע וביקוש על דיור
היצע וביקוש אינם דבר קל למדידה בשוק הנדל"ן. זה נובע בחלקו מכיוון שלוקח הרבה זמן לבנות בתים חדשים ולתקן בתים ישנים כדי להחזיר אותם לשוק. באופן דומה, הנדל"ן אינו דומה לתעשיות אחרות בכך שלוקח הרבה זמן לקנות ולמכור בתים ונכסים אחרים.
חלק מהגורמים המשפיעים על הביקוש לדיור כוללים שיעורי ריבית נמוכים יותר או עלויות אשראי. כאשר שיעורי הריבית נמוכים, בדרך כלל אנשים מוכנים לקחת יותר חובות. יתכן שהם יוכלו לממן רכישת בית מכיוון שסכום הריבית שהם צריכים לשלם אינו מעיק. אם יותר קונים מציפים את השוק, הביקוש לדיור עולה. ואם יש היצע מוגבל של מלאי דיור, זה גורם לאנשים בסביבה בריבית נמוכה לרצות לרכוש אפילו יותר.
בינתיים, היצע הדיור נמצא במצב תמידי של שינוי. המלאי עשוי להתגבר כאשר אנשים עוברים דירה - חלקם עשויים לצמצם גודל קטן יותר, אחרים עשויים לנסות לפנות מקום רב יותר למשפחה המתרחבת, בעוד שאחרים עשויים לרכוש את ביתם הראשון. באופן דומה, עשויה להיות עלייה בפיתוח ובבנייה חדשה לבית, מה שמוסיף למלאי הקיים. מצד שני, מלאי הדיור פוחת בתקופות של אסון טבע - כמו שיטפונות ורעידות אדמה - וכאשר נהרסים נכסים קיימים. אדמה היא גם משאב סופי, ולכן כמות הפיתוחים החדשים בדרך כלל מוגבלת.
התרסקות שוק הדיור
אחד הגורמים העיקריים למיתון הגדול שלאחר המשבר הכלכלי באמצע שנות האלפיים היה התרסקות שוק הדיור. זו הייתה תוצאה ישירה של חוק ההיצע והביקוש.
במהלך התקדמות המשבר הפיננסי נהנו הצרכנים משיעורי ההלוואות הנמוכים יחסית. הבנקים החלו להציע שיעורים נמוכים על המשכנתא, ועודדו להירגע בתקני ההלוואות שלהם. אנשים שלא היו מסוגלים להרשות לעצמם בית עכשיו מצאו את עצמם מסוגלים להגשים את חלומותיהם. צרכנים אלה, שנקראו לווים סאב-פריים, הצליחו למשוך בית עם מקדמות נמוכות וציוני אשראי נמוכים.
במהלך תקופה זו, גם קונים ספקולטיביים החלו להיכנס לשוק, מה שמגביר את הביקוש לדיור ובמקביל צמצם את ההיצע הזמין. כל זה, בתורו, העלה את המחירים לרמות נעלות מאוד. השוק לא יכול היה לעמוד בקצב, ומשקיעים שרק היו בשוק כדי להרוויח קצת כסף - רבים קנו והפכו בתים בפרק זמן קצר מאוד - החלו לצאת מהשוק. הביקוש החל לרדת, וכך גם המחירים. התמוטטות שוק הנדל"ן בשנת 2007 יצרה היצע יתר של בתים ומחירי הנכסים ירדו.
