תוכן העניינים
- יתרונות למוכרים
- איך הקונים מנצחים
- הצהרת MLS 8.0
- השפעת הצהרת MLS 8.0
- נותרו רישומים מחוץ לשוק
- צור קשר עם סוכני נדל"ן
- התחבר
- גישה לבעלי בתים
- הכירו את התהליך
- בשורה התחתונה
כאשר מלאי הנדל"ן עדיין צמוד בשווקים רבים ברחבי הארץ, אתה, כקונה בית פוטנציאלי, רוצה להקדים את התחרות שלך. זה המקום בו רשימות מחוץ לשוק נכנסות. ידוע גם בשם רשימות שקט או כיס, בתים אלה עשויים להיות למכירה אך אינם מופיעים בשירותי רישום מרובים (MLS). זה אומר שסוכני נדל"ן שמוכרים נכסים אלה חייבים לעשות את עבודת הרגליים כדי למצוא קונים בעצמם.
רישום בתים מחוץ לשוק היה מעט נדיר בעבר אך צבר משיכה רבה יותר בשנים האחרונות אצל בעלי בתים, מה שהפך את הרישומים הללו לחלק משוק סוגים משני - במיוחד לנוכח הביקוש ההולך וגובר.
מדיניות ארצית חדשה של מתווכים® המכונה "הצהרת MLS 8.0" מגבילה מאוד את הרישומים מחוץ לשוק.
רישומים מחוץ לשוק עשויים להיראות כמניעים אינטואיטיביות עבור המוכר. אחרי הכל, יש יותר ביקוש ממלאי, מה שאומר שמלחמות הצעה נפוצות בשכונות רבות. אז מדוע המוכרים ירצו לבצע רשימות סודיות, ואיך אתם - הקונה - מוצאים אותם?
Takeaways מפתח
- רישומים מחוץ לשוק הם נכסים המוצעים למכירה אך אינם מופיעים בשירותי רישום מרובים. מוכרים מסוימים רוצים לרשום מחוץ לשוק כדי לבדוק את המים, לשמור על פרטיות, לחסוך בעמלות או ליצור תחושת בלעדיות שעלולה לגרום מחיר מכירה גבוה יותר. עבור קונים, רשימות מחוץ לשוק מספקות גישה למלאי נוסף, הזדמנות לחסוך אם העמלה נמוכה יותר, וההזדמנות להימנע מתחרות על נכסים באזור רצוי. מכירות בשוק הנדל"ן הכוללות סוכן אחד בלבד יכולות לפעמים מספקים מעט מקום להתנודד עבור קונים המעוניינים לשאת ולתת על מחיר. כדי לקבל גישה לרשימות אלה, קונים יכולים לפנות ישירות לסוכנים או לבעלי בתים, או לנסות להיכנס לרשת.
יתרונות למוכרים
חלק ממוכרי הבית בוחרים ברישום מחוץ לשוק לבחינת המים בעוד שאחרים רוצים הליך מכירות פרטי יותר או הזדמנות לנהל משא ומתן על עמלת מכירות נמוכה מכיוון שיש רק סוכן אחד שמעורב.
בעלי בתים מסוימים חשבו שרישום כיס יוצר פיתוי שישיג להם מחיר גבוה יותר. אחרי הכל, אם הבית מופיע ובסופו של דבר יושב בשוק יותר משלושים יום, יש סיכוי טוב שקונים פוטנציאליים ינסו להציע הצעות lowball. מבלי שתוקף "ימי השוק" ייגמר, אין סיכוי רב שמוכר יהיה זול.
איך הקונים מנצחים
עבורך כקונה, היתרונות של רישום מחוץ לשוק הם כפולים. בתור התחלה, זה נותן לך גישה למלאי שרוכשי בתים עמיתים לא רואים. אם אתם קונים בשוק חם במיוחד, רישומי כיס עשויים להיות הדרך היחידה לרכוש בית. באקלים בשוק רגיל, אתה עשוי לקבל עסקה גם בגלל שהעמלה שהמוכר צריך לשלם נמוכה יותר.
לא כל רוכשי הדירות מחפשים מגורים ראשוניים. יתכן שאתה מחפש נכס להשקעה, או בתים לקנות ולהפוך רווח. רישום מחוץ לשוק בשכונה נהדרת יכול להיות דרך מצוינת להשיג מטרה זו.
הצהרת MLS 8.0 מדיניות שיתוף פעולה ברורה
חסימת דרך משמעותית לרישומים מחוץ לשוק הגיעה עם המעבר האחרון על ידי האיגוד הלאומי של מתווכים, של "הצהרת MLS 8.0 של מדיניות שיתוף פעולה ברורה." מדיניות זו, החל מיום 1 בינואר 2020, עם יישום מקומי חובה עד 1 במאי 2020, מחייבת כל מתווך נדל"ן שמשתתף בשירות רישום מרובה כדי להגיש את הרישום שלו ל- MLS תוך יום עסקים אחד מיום שיווק הנכס לציבור.
ההשפעה המעשית של הצהרת MLS 8.0
ראוי לציין כי הצהרת MLS 8.0 אינה חוק במובן המסורתי. לדברי המתווך דאג וגנר מ- RE / Max Victory, "האיגוד הלאומי של מתווכים הוא איגוד שלטון, לא ישות משפטית, אך על כל חברות ה- MLS, התיווכים וסוכני העמותה החברים לציית למדיניות החדשה."
וגנר מציין כי סוכנים מורשים שאינם מתווכים (אינם חברים ב- NAR) אינם מחויבים למדיניות. עם זאת, בהתחשב בעובדה כי 89% מרוכשי הדירות האחרונים השתמשו בנדל"ן או מתווך וכי כמעט 7 מתוך 10 סוכני נדל"ן מורשים הם מתווכים, ההשפעה המעשית היא שהצהרה 8.0 חלה על מרבית עסקאות הנדל"ן למגורים.
נותרו רישומים מחוץ לשוק
למרבה המזל הצהרת MLS 8.0 אינה אומרת סיום הרישומים מחוץ לשוק. המדיניות החדשה של NAR כוללת אפשרויות מובנות המאפשרות לסוכנים וחברות מתווכים לשמור על רשימות מוגבלות ומלאות מחוץ לשוק כאחד.
לדוגמה, תחת הצהרת MLS 8.0, מוכרים עשויים לבטל את הסכמתם ל- MLS IDX או לתצוגת האינטרנט. אפשרות נוספת, המכונה רישום "בלעדי למשרד" זמינה גם למוכרים שרוצים לשמור על פרטיות. במקרה של משרד בלעדי, הסוכן יכול לחלוק את הרישום עם סוכנים אחרים במשרד או אחד על אחד עם הקונים.
אופציות אחרות מחוץ לשוק שהיו זמינות בעבר דרך מתווכים כגון "רשתות רישום פרטיות" אינן מורשות עוד על ידי הצהרה 8.0. אחרים, כולל "בקרוב" ו"הצגה מאוחרת "יהיו בשליטת MLSs מקומיים אך יכללו הגבלות חדשות המונעות מסוכנים לשתף אותם עם הקונים.
לדברי ואגנר, האתר המקוון Zillow, המפיק רשימות מנתוני MLS אך אינו חבר ב- NAR, אינו מונע ממנה להמשיך בתוכניות מחוץ לשוק כמו "Make Me Move", Coming Soon, "FSBO, " ו- "iBuyer."
צור קשר עם סוכני נדל"ן
למצוא בית מסורתי, בלעדי, מחוץ לשוק דורש מעט שיעורי בית והרבה רשתות. לאחר שתאתר את השכונה בה תרצה לקנות, תצטרך להציג רשימה של סוכני נדל"ן מובילים ולפנות אליהם לגבי כל רישום בלעדי למשרד שיש להם.
התחבר
בנוסף ליצירת קשר ישירות עם סוכני נדל"ן, לרשות הקונים כלים מקוונים העומדים לרשותם למציאת רשימות שאינן MLS כמו למשל למכירה על ידי בעלים (FSBO), מודעות דרושים בעיתונים, או אפילו קרייגסליסט. כפי שצוין לעיל, באתר האינטרנט המקוון Zillow יש מספר תוכניות מחוץ לשוק העומדות לרשות המוכרים והקונים הפוטנציאליים.
גישה לבעלי בתים
אם יש אזור או שכונה שמעניינים אותך במיוחד, אפשרות אחת היא לבצע צ'ק-אין ישירות עם בעלי בתים. יתכן שתצליחו למצוא הובלה באמצעות דפיקות דלת או שליחת דואר. אמנם זה יעלה לך זמן וכסף - ולא מבטיח הצלחה - אך יש סיכוי קטן שלפחות אדם אחד יגיב.
אל תשלול מאפיינים מוזנחים, במיוחד אם אתה יודע שאתה יכול להרשות לעצמך לבצע תיקונים. אולי יש בעל בית שמוצף כל כך מעלויות האחזקה - ואחת שמעולם לא האמינה שהוא יוכל למכור אי פעם - שהצעה בלתי רצויה תיחשב כברכה.
רק כדי שלא תפרק את הבנק, וודא שאתה מדפיס דוא"ל שהם גם זולים וגם יעילים. אחרי הכל, אתה רוצה להיראות מקצועי ככל האפשר בגישה שלך. ואתה אף פעם לא יודע עד שאתה שואל, נכון?
הכירו את התהליך
מציאת רישום מחוץ לשוק היא רק מחצית הקרב. לראות שעבר עסקה הוא משחק הקצה, וזו הסיבה שרוכשי הרישומים מחוץ לשוק צריכים לדעת את הפרטים הקטנים של התהליך. ברגע שתגיע לחוזה, מדובר בעסקה סטנדרטית, אך מכיוון שהסוכן ככל הנראה מייצג את שניכם, הוא יכול להיות מעט עכור.
ידוע כמכירת סוכנות כפולה - למרות שהיא חוקית לחלוטין - זה יכול להיות קשה עבור הקונה לדעת אם לסוכן יש את טובתו. ככל שמחיר המכירה גבוה יותר, העמלה לסוכן גבוהה יותר. אם אתה קונה בשוק עם מעט מלאי, לא משנה אם תקבל את העסקה הטובה ביותר כל עוד תקבל את הבית, אך משתלם להיות מודע לכל ניגודי אינטרסים.
בשורה התחתונה
שוק הנדל"ן עדיין חם באזורים רבים במדינה עם ביקוש רב יותר מאשר מלאי. קונים מתוסכלים שהוזמנו מחוץ לבתים זקוקים לכל יתרון שהם יכולים להשיג. למרות הצהרת MLS 8.0 מגבילה באופן חמור את הגישה לרישומים מחוץ לשוק, היא אינה אוסרת עליהם לחלוטין. עשו שיעורי בית, הבינו שיש סיכונים ודעו שמציאת הבית הבא באמצעות רישום מחוץ לשוק יכולה להיות שווה את המאמץ.
