הגדרת צינור נדל"ן למשכנתא (רמיק)

מהו צינור השקעות למשכנתא בנדל"ן (REMIC)?

צינור השקעה בנדל"ן (REMIC) הוא רכב ייעודי מיוחד (SPV) המשמש לבריכת הלוואות משכנתא והנפקת ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS).

Takeaways מפתח

• צינור השקעה בנדל"ן (REMIC) הוא רכב ייעודי מיוחד (SPV) המשמש לבריכת הלוואות משכנתא ולהנפקת ניירות ערך מגובים במשכנתא. MBS) הרשויות הועמדו לראשונה על ידי חקיקת חוק רפורמת המס משנת 1986. א. צינור השקעות נדל"ן למשכנתאות (REMIC) עשוי להיות מאורגן כשותפות, נאמנות, תאגיד או עמותה והוא פטור ממס פדרלי.

הבנת צינור השקעות למשכנתאות בנדל"ן (REMIC)

צינורות השקעה למשכנתאות בנדל"ן מחזיקים משכנתאות מסחריות ומגורים בנאמנות ומנפיקים אינטרסים במשכנתאות מאוחדות אלה למשקיעים. בדומה להתחייבויות משכנתא בטוחות (CMO's), REMICs מחברים מגוון משכנתאות בודדות לבריכות על בסיס סיכון ובשלות, ובהמשך מנפיקים אגרות חוב או ניירות ערך אחרים למשקיעים. אז ניירות ערך אלה נסחרים בשוק המשכנתאות המשני.

לראשונה ניתן אישור ל- REMIC על ידי חקיקת חוק רפורמת המס משנת 1986. צינור השקעות נדל"ן למשכנתא יכול להיות מאורגן כשותפות, נאמנות, תאגיד או אגודה. REMIC הם גופים פטורים ממס פדרלית, אם כי המשקיעים עדיין כפופים למיסוי הכנסה אינדיבידואלי. ניתן לאבד את הסטטוס הפטור ממס של REMIC אם הלוואה במאגר שלה מוחלפת להלוואה אחרת. התקנות הפדרליות מחייבות כי ההלוואות בבריכה נתונה יהיו קבועות. במילים אחרות, לא ניתן לשנות או להחליף את ההלוואות באופן משמעותי להלוואות שונות עם תנאים חדשים.

פאני מיי ופרדי מק הם כמה מהמנפיקים הבולטים של REMIC.

סוגיות עם צינור השקעות למשכנתאות בנדל"ן (REMIC)

ניתן להגביל הגבלות על הלוואות נדל"ן מסחריות שאושרו על ידי REMICs. אם בעל נכס היה מעוניין לבצע שיפורים בנכס המכוסה על ידי הלוואה כזו, הוא יכול היה לעמוד בפני מגבלות המונעות ממנו לנקוט בפעולה. השיפוצים המתוכננים עשויים לשנות באופן מהותי את ערך הבטחונות שהבטיחו את ההלוואה, שלא תותר. הוצעו הצעות לשינוי התקנות המגבילות ומגבלות שיפוצים כאלה. הכוונה הייתה לאפשר לבעלי נכסים עם הלוואות מסחריות שאושרו על ידי REMICs לבצע שיפורים ושיפורים כדי להפוך את הנכסים שלהם לאטרקטיביים יותר לשוק.

לדוגמה, הצעת החוק לחקירת שיפור צינור השקעות בנכסי מקרקעין משנת 2009 הוצעה בקונגרס. המטרה המיועדת הייתה לעדכן את כללי REMIC כדי לאפשר לבעלי נכסים של נכסי נדל"ן בעייתיים לשנות את רכושם. זה התמקד במיוחד במשכנתאות מוסכמות ורכוש עיקול בתוכנית Troubled Asset Relief (TARP).

החקיקה המוצעת כללה הצהרה כי שינויים ברכוש בתנאים כאלה לא ייחשבו כעסקאות אסורות כפי שתואר על ידי שירות הכנסות הפנימיות. העניין ב- REMIC ימשיך להתייחס כאל ריבית רגילה וההכנסות שנוצרו על ידי שינויים בנכס יטופלו זהה כאילו התקבלו באמצעות משכנתא מוסמכת.