תוכן העניינים
- חישוב תשלום משכנתא
- שיעור קבוע לעומת שער מתכוונן
- משכנתא בריבית קבועה
- משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)
- הלוואות ריבית בלבד
- בפקדון ואגרות אחרות
- תשלום נוסף בכל חודש
- ריבית כניכוי מס
- בשורה התחתונה
קניית בית עם משכנתא היא ככל הנראה העסקה הכספית הגדולה ביותר שתכנסו אליה. בדרך כלל, בנק או מלווה משכנתא יממנו 80% ממחיר הבית, ואתה מסכים להחזיר זאת - בריבית - לתקופה מסוימת. כשאתה משווה בין המלווים, שיעורי משכנתא ואופציות, מועיל להבין איך הריבית צוברת כל חודש ומשולמת.
Takeaways מפתח
- משכנתא היא הסוג הנפוץ ביותר של הלוואות אישיות המוחזקות על ידי משקי בית. הלוואות אלה מגיעות עם שיעורי ריבית קבועים או משתנים / מתכווננים. המשכנתא ביותר היא הלוואות שהופחתו במלואן, כלומר כל תשלום חודשי יהיה זהה ויחס הריבית לקרן. ישתנה עם הזמן.
חישוב תשלום משכנתא
במילים פשוטות, כל חודש אתה מחזיר חלק מהקרן (הסכום ששאלת) בתוספת הריבית שנצברה לחודש. המלווה שלך ישתמש בנוסחת הפחתות כדי ליצור לוח זמנים לתשלום המפרק כל תשלום לפירעון קרן וריבית. אורך או משך חיי ההלוואה שלך קובע גם כמה תשלם בכל חודש. הפחתה מלאה של התייחסות מתייחסת לתשלום הלוואות תקופתי כאשר אם הלווה מבצע תשלומים על פי לוח ההפחתות של ההלוואה, ההלוואה משולמת במלואה עד לתום התקופה שנקבעה. אם ההלוואה הינה הלוואה בריבית קבועה, כל תשלום שמפחת באופן מלא הוא סכום שווה לדולר. אם ההלוואה היא הלוואה בריבית מתכווננת, התשלום המפחית לחלוטין משתנה ככל שהריבית על ההלוואה משתנה.
מתיחת תשלומים לאורך יותר שנים (עד 30) תביא לרוב לתשלומים חודשיים נמוכים יותר. ככל שתקדיש זמן רב יותר לשלם את המשכנתא, כך עלות הרכישה הכוללת של הבית גבוהה יותר מכיוון שתשלם ריבית לתקופה ארוכה יותר.
שיעור קבוע לעומת שער מתכוונן
בנקים ומלווים מציעים בעיקר שני סוגים של הלוואות:
- שיעור קבוע: הריבית לא משתנה. שער מתכוונן: הריבית תשתנה בתנאים מוגדרים (נקראת גם הלוואה בריבית משתנה או היברידית).
הנה כיצד עובדים אלה במשכנתא לבית.
משכנתא בריבית קבועה
התשלום החודשי נותר זהה לכל אורך חיי ההלוואה הזו. הריבית כלולה ואינה משתנה. הלוואות משך זמן החזר של 30 שנה; אורכים קצרים יותר של 10, 15 או 20 שנה זמינים בדרך כלל. בהלוואות קצרות יותר יהיו תשלומים חודשיים גדולים יותר אשר מתקזזים בריבית נמוכה יותר ועלות כוללת נמוכה יותר.
דוגמה - למשכנתא בריבית קבועה בסך 200, 000 דולר למשך 30 שנה (360 תשלומים חודשיים) בריבית שנתית של 4.5% תהיה תשלום חודשי של כ -1, 013 דולר. (מיסים, ביטוח ופקדון הם נוספים ואינם נכללים בנתון זה.) הריבית השנתית מחולקת לשיעור חודשי כדלקמן: שיעור שנתי של, למשל, 4.5% חלקי 12 שווה לריבית חודשית של 0.375%. בכל חודש תשלמו ריבית של 0.375% על הסכום שאתם ממש חייבים על הבית.
התשלום הראשון שלך בסך 1, 013 $ (1 מתוך 360) חל 750 $ על הריבית ו- 263 $ על הקרן. התשלום החודשי השני, שכן הקרן מעט קטנה יותר, יצבור מעט פחות ריבית וקצת יותר מהקרן ישולם. בתשלום 359 מרבית התשלום החודשי יחול על הקרן.
משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)
מכיוון שהריבית אינה כלולה, התשלום החודשי עבור הלוואה מסוג זה ישתנה לאורך חיי ההלוואה. לרוב הזרוע הצבאית יש גבול או מגבלה על כמות הריבית שעשויה להשתנות, כמו גם באיזו תדירות ניתן לשנות אותה. כאשר התעריף עולה או יורד, המלווה מחושב מחדש את התשלום החודשי שלך כך שתשלם תשלומים שווים עד שתתרחש התאמת התעריף הבאה.
ככל שהריבית עולה, כך גם התשלום החודשי שלך, כאשר כל תשלום מוחל על ריבית וקרן באותו אופן כמו משכנתא בריבית קבועה, על מספר קבוע של שנים. המלווים מציעים לעתים קרובות ריביות נמוכות יותר במשך השנים הראשונות של ARM, אך אז שיעורי משתנים לעתים קרובות לאחר מכן - לעתים קרובות פעם בשנה. הריבית ההתחלתית על ARM נמוכה משמעותית ממשכנתא בריבית קבועה.
- כלי נשק יכולים להיות אטרקטיביים אם אתם מתכננים להישאר בביתכם רק כמה שנים. שקול באיזו תדירות הריבית תסתגל. לדוגמה, ל- ARM של חמש שנים לשנה יש ריבית קבועה למשך חמש שנים, ואז כל שנה הריבית תסתגל לשארית תקופת ההלוואה. בתי מרקחת מגדירים את קביעת הריבית - ניתן לקשור אותם לשונים מדדים פיננסיים, כמו שטרות אוצר לשנה של ארה"ב. בקש מהמתכנן הפיננסי שלך עצות בבחירת ARM עם הריבית היציבה ביותר.
דוגמה - סכום של 200, 000 $ חמש לשנה משכנתא בריבית מתכווננת למשך 30 שנה (360 תשלומים חודשיים) מתחילה בריבית שנתית של 4% למשך חמש שנים ואז מותר להשתנות בשיעור של.25% בכל שנה. ARM זה מכסה ריבית של 12%. סכום התשלום לחודשים אחד עד 60 הוא 955 דולר כל אחד. התשלום עבור 61 עד 72 הוא 980 $. התשלום עבור 73 עד 84 הוא 1, 005 דולר. (מיסים, ביטוח ופקדון הם נוספים ואינם כלולים במספרים אלה.) אתה יכול לחשב את העלויות שלך באופן מקוון עבור ARM.
הלוואות ריבית בלבד
אפשרות שלישית - שמורה לרוב לרוכשי בתים אמידים או לבעלי הכנסה לא סדירה - היא משכנתא ללא ריבית בלבד. כפי שמשתמע מהשם, הלוואה מסוג זה מעניקה לך אפשרות לשלם ריבית בלבד עבור השנים הראשונות והיא אטרקטיבית לבעלי בתים ראשונים בגלל התשלומים הנמוכים בשנות הרווחים הנמוכים שלהם. זו עשויה להיות גם הבחירה הנכונה אם אתה מצפה להחזיק את הבית למשך זמן קצר יחסית ומתכוון למכור לפני שתתחיל התשלומים החודשיים הגדולים יותר.
משכנתא ג'מבו היא בדרך כלל עבור סכומים שמעבר למסגרת ההלוואה התואמת, כיום 453, 100 דולר לכל המדינות למעט הוואי ואלסקה, שם היא גבוהה יותר. בנוסף, בשווקי דיור יוקרתיים מסוימים המיועדים למחוזות גבוהה, כגון ניו יורק, לוס אנג'לס וכל אזור סן חוזה-סן פרנסיסקו-אוקלנד, גבול ההלוואות התואם הוא 679, 650 $.
קיימות גם הלוואות ג'מבו עם ריבית בלבד, אם כי לרוב עבור בעלי ההון. הם בנויים באופן דומה ל- ARM ותקופת ריבית בלבד נמשכת עד 10 שנים. לאחר מכן, השיעור מסתגל מדי שנה והתשלומים עוברים לפירעון הקרן. התשלומים יכולים לעלות משמעותית באותה נקודה.
בפקדון ואגרות אחרות
יהיה עליך לתקצב פריטים אחרים שיוסיפו משמעותית לסכום התשלום המשכנתא החודשי שלך, כגון מיסים, ביטוח ועלויות נאמנות. עלויות אלה אינן קבועות ויכולות להשתנות. המלווה שלך יפרט עלויות נוספות כחלק מהסכם המשכנתא שלך.
תשלום נוסף בכל חודש
בתיאוריה, לשלם קצת יותר מדי חודש בכדי להפחית את הקרן היא דרך אחת להחזיק את הבית שלך מהר יותר. אנשי מקצוע פיננסיים ממליצים להחזיר תחילה חוב חוב, כגון מכרטיסי אשראי או הלוואות סטודנטים, ויש לממן היטב את חשבונות החיסכון לפני שהם משלמים תוספת בכל חודש.
ריבית כניכוי מס
בשורה התחתונה
המדיניות הלאומית מעדיפה רוכשי בתים באמצעות קוד המס (אם כי פחות ממה שקרה בעבר). עבור משפחות רבות, רכישת הבית הנכונה היא הדרך הטובה ביותר לבנות נכס לביצית הקן הפרישה שלהם. כמו כן, אם תוכלו להימנע ממימון מחדש במזומן, הבית שתקנו בגיל 30 עם משכנתא בשיעור קבוע של 30 שנה ישולם במלואו עד שתגיעו לגיל פרישה רגיל, ויעניק לכם מקום בעלות נמוכה לגור בו כאשר הרווחים שלך הולכים ומתכווצים.
בעקבות ההתרסקות הכלכלית של שנת 2008 וקריסת בועת הדיור לאחר מכן, שוקי הנדל"ן רבים (אך לא כולם) התאוששו בסופו של דבר. אם נכנסה בצורה זהירה, בעלות על בתים נותרה משהו שכדאי לקחת בחשבון בתכנון הפיננסי לטווח הארוך. ההבנה כיצד משכנתא ושיעורי הריבית שלהם עובדים היא הדרך הטובה ביותר להבטיח שאתה בונה נכס בצורה הכי מועילה כלכלית.
