שיפור בשכירות הוא שינוי שנעשה בנכס להשכרה כדי להתאים אותו לצרכים הספציפיים של השוכר. שיפוטים של חכירה, כגון צביעה, התקנת מחיצות, החלפת ריצוף או הכנסת גופי תאורה מותאמים אישית יכולים להתבצע על ידי בעלי הבית, אשר עשויים להציע לעשות זאת כדי להגדיל את סחירותן של יחידות השכירות שלהם, או על ידי הדיירים עצמם.
אמנם אורך החיים הכלכלי השימושי של מרבית שיפורי החזקה הוא חמש עד 15 שנה, אך קוד הפדיון הפנימי מחייב פחת לשיפורים כאלה במהלך חייו הכלכליים של הבניין. לשיפורי חזקה יש כללי פחת שונים, תלוי אם אתה עובד עם דיווח כספי על בסיס מס בארה"ב או דיווח כספי על בסיס כללי חשבונאות מקובל בארה"ב (GAAP). לצורכי מס, שיפורי חוזי שכירות זכאים להפחתה לתקופות של עד 15 שנה.
Takeaways מפתח
- שיפור חוזי שכירות הוא שינוי שנעשה בנכס להשכרה כדי להתאים אותו לצרכים הספציפיים של דייר. מס הכנסה אינו מאפשר ניכויים לשיפורי חכירה. אך מכיוון ששיפורים נחשבים לחלק מהבניין, הם כפופים לירידת ערך. תחת GAAP, פחת שיפור בשטח החכירה צריך לעמוד לפי לוח זמנים של 15 שנה, שיש להעריך מחדש מדי שנה על סמך אורך החיים הכלכלי השימושי שלו.
איך שיפורי שכירות עובדים
שיפורי חכירה ידועים גם כשיפורי דיירים או מבנים, ובדרך כלל נעשים על ידי בעלי בעלי נכסים מסחריים. בעלי הבית עשויים לספק שיפורים אלה לדיירים קיימים או חדשים. השינויים מותאמים בהתאם לצרכיו של דייר ספציפי ולצרכיו. רק שיפורים שבוצעו בחלקו הפנימי של חלל דייר ספציפי נחשבים לשיפורי שכירות.
שיפורי חכירה, כאמור לעיל, חלים על שינויים מבניים במרחב שיועילו לדייר ספציפי. כך שביצוע שינויים בחלל של דייר אחד אינו מסוגל לשפר את שכירת השכירות לשכנו. גם שינויים בחלקו החיצוני של הבניין או בנוף שלו אינם חלים. אם בעל בית מחליף את גג הבניין, משדרג את המעלית או סולל את החניון - אף אחד מהשינויים הללו לא נחשב לשיפורי חכירה, מכיוון שהם לא מועילים לדייר ספציפי.
לאחר סיום החכירה, בדרך כלל השיפורים שייכים למשכיר, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם. אם השוכר מסוגל לקחתם, עליו להסירם ללא כל נזק לרכוש.
דיווח כספי על בסיס מיסים בארה"ב
הכלל בן 15 השנים נחקק על ידי שירות הכנסות הפנימיות (IRS) בשנת 2004. לפני אותה שנה, תקופת הפחת הייתה 39 שנים. הכלל בן 15 השנים אינו קבוע ויש לאשר מחדש כל שנה. תקופת הפחת קבועה ללא תלות בחיי השימוש השימושיים בפועל בשיפור חוזה השכירות או בתקופת החכירה הנותרת.
דיווח כספי על בסיס GAAP
לדיווח הכספי של GAAP ניתן לבצע היוון או הוצאות של שיפורים בבעלות על חוזי החכירה בהתאם לסכום הדולר של השיפור. חברות קובעות מגבלת היוון, תקן חשבונאות פנימי שנקבע על ידי ההנהלה הקובע את סכום הסף שמעליו מהוון פריט במקום הוצאות. אם הסכום אינו חורג ממגבלת ההיוון, שיפור ההחזקה בבזבוז חוזה בתוקף בתקופה בה הוא מתרחש. עם זאת, אם העלות חורגת ממגבלת ההיוון, החברה מהיוון ומפחית אותה.
השבחה מהוונת מהווה שכירות לפי GAAP מופחתת על פני אורך חיי השימוש השימושיים או תקופת החכירה הנותרת. אורך החיים השימושיים נקבע על פי הערכות ההנהלה. בנוסף, תקופת החכירה הנותרת יכולה לכלול הארכות כל עוד ניתן יהיה לצפות אותם ובטוח סביר להתרחש. אם יירכש לאחר מכן את הבניין, פסק השכירות להיות בתוקף, והשיפור בבעלות החכירה יופחת על פני חיי השימוש השימושיים במבנה.
