אף אחד לא רוצה שיצטרך לשלם ביטוח משכנתא פרטי (PMI) על משכנתא. זה לא זול וזה מוסיף לעלות החודשית של ההלוואה. להבין אם אתה יכול להימנע מ- PMI מתחיל בהבנה מדוע אתה יכול להיות תקוע איתו מלכתחילה.
אחד מדדי הסיכון בהם משתמשים המלווים בחיתום משכנתא הוא יחס הלוואת הערך של המשכנתא (LTV). זהו חישוב פשוט שנעשה על ידי חלוקת סכום ההלוואה בערך הבית. ככל שיחס LTV גבוה יותר, פרופיל הסיכון של המשכנתא גבוה יותר. מרבית המשכנתאות עם יחס LTV העולה על 80% דורשות כי יש לשלם ביטוח משכנתא פרטי (PMI) על ידי הלווה. הסיבה לכך היא שלווה המחזיק בפחות מ 20% מערך הנכס נחשב לסיכוי גבוה יותר להחדל בהלוואה.
Takeaways מפתח
- ביטוח משכנתא פרטי (PMI) יכול להיות דרישה יקרה לקבלת הלוואת בית. ביטוח משכנתא פרטי ככל הנראה יידרש על משכנתא עם יחס LTV הגבוה מ 80%. מניעת PMI יכולה לקצץ בתשלומים החודשיים שלך ולהפוך את ביתך ליותר מחיר הערכה צפוי לערך הבית הוא גורם מכריע ביותר בבחירת מסלול לעבר הימנעות PMI.
PMI בעומק
נניח, למשל, שמחיר הבית שאתה קונה הוא 300, 000 $ וסכום ההלוואה הוא 270, 000 $ (מה שאומר שביצעת מקדמה של 30, 000 $), ומייצר יחס LTV של 90%. תשלום ה- PMI החודשי ינוע בין 117 ל -150 דולר, תלוי בסוג המשכנתא שתקבלו. (משכנתא בשיעור מתכוונן, או ARM, מחייבות תשלומי PMI גבוהים יותר משכנתא בריבית קבועה.)
עם זאת, PMI אינו בהכרח דרישה קבועה. המלווים נדרשים להוריד את ה- PMI כאשר יחס ה- LTV של המשכנתא מגיע ל -78% באמצעות שילוב של הפחתת הקרן במשכנתא והערכת מחיר הבית. אם חלק מההפחתה ביחס ה- LTV נובע מהערכה במחיר הבית, קחו בחשבון שתצטרכו לשלם עבור הערכה חדשה על מנת לאמת את סכום ההערכה.
אלטרנטיבה לתשלום PMI היא להשתמש במשכנתא שנייה או במה שמכונה הלוואת פיגי -בק. כך זה עובד: אתה משיג משכנתא ראשונה בסכום השווה ל 80% מערך הבית, ובכך נמנע מ- PMI ואז אתה לוקח משכנתא שנייה עם סכום השווה למחיר המכירה של הבית פחות סכום של מקדמה וסכום המשכנתא הראשונה.
בעזרת המספרים מהדוגמה שלמעלה, היית לוקח משכנתא ראשונה בסכום של 240, 000 $, מבצע מקדמה בסך 30, 000 $ ומקבל משכנתא שנייה תמורת $ 30, 000. זה מבטל את הצורך בתשלום PMI מכיוון שיחס LTV של המשכנתא הראשונה הוא 80%; עם זאת, כעת יש לך גם משכנתא שנייה אשר בוודאי תוביל בריבית גבוהה יותר מהמשכנתא הראשונה שלך. למרות שיש סוגים רבים של משכנתא שנייה זמינים, הריבית הגבוהה יותר עומדת על הקורס. ובכל זאת, התשלומים המשולבים עבור המשכנתא הראשונה והשנייה הם בדרך כלל פחות מתשלומי המשכנתא הראשונה בתוספת PMI.
הטריידוף
לסיכום, כשמדובר ב- PMI, אם יש לך פחות מ 20% ממחיר המכירה או הערך של הבית לשימוש כמקדמה, עומדות בפניך שתי אפשרויות בסיסיות:
- השתמש במשכנתא ראשונה "עצמאית" ושלם את ה- PMI עד אשר ה- LTV של המשכנתא מגיע ל -78%, ואז ניתן לבטל את ה- PMI. השתמש במשכנתא שנייה. סביר להניח שהדבר יביא להוצאות משכנתא ראשוניות נמוכות יותר מאשר תשלום PMI. עם זאת, משכנתא שנייה בדרך כלל נושאת ריבית גבוהה יותר מהמשכנתא הראשונה, והיא ניתנת לחיסול רק על ידי פרעונה או מימון מחדש של המשכנתא הראשונה והשנייה למשכנתא עצמאית חדשה, ככל הנראה כאשר ה- LTV מגיע ל 80% או פחות. (כך שלא יהיה צורך ב- PMI).
החלטה זו יכולה להשתתף בכמה משתנים אחרים. לדוגמה:
- השווה את החיסכון המס האפשרי הקשור בתשלום PMI לעומת החיסכון במס הקשור בתשלום ריבית על משכנתא שנייה. חוק המס לשנת 2017 שינה את המגבלות על ניכוי ריבית במשכנתא, אז בדוק עם רואה חשבון בנוגע למצבך הכלכלי. השווה את עלות ההערכה החדשה לביטול PMI לעומת העלויות של מימון מחדש של משכנתא ראשונה ושניה לסטנדרט יחיד. משכנתא. שימו לב לסיכון ששיעורי הריבית עלולים לעלות בין זמן קבלת החלטת המשכנתא הראשונית לבין הזמן בו ייממנו מחדש המשכנתא הראשונה והשנייה. בדקו את השיעורים השונים של הפחתת קרן של שתי האופציות. ציין את ערך הזמן של הכסף (רעיון שכסף שתוציא עכשיו שווה יותר מאותו סכום בעתיד).
עם זאת, המשתנה החשוב ביותר בהחלטה הוא השיעור הצפוי של הערכת מחיר הבית. אם תבחר במשכנתא ראשונה עצמאית המחייבת אותך לשלם PMI - במקום לקבל משכנתא שנייה ללא PMI - כמה מהר הבית שלך עשוי להעריך בערך עד לנקודה בה LTV הוא 78%, וניתן לחסל את ה- PMI ? זהו הגורם המכריע, ולכן זה שנתמקד בו כעת.
הערכה: המפתח לקבלת החלטות
להלן גורם ההחלטה החשוב ביותר: לאחר שתפקידה של PMI מהמשכנתא הראשונה העצמאי, התשלום החודשי שאתה חייב יהיה פחות מהתשלומים המשולבים במשכנתא הראשונה והשנייה. זה מעלה שתי שאלות. ראשית, כמה זמן ייקח עד לחיסול ה- PMI? ושנית, מהם החיסכון הכרוך בכל אפשרות?
להלן שתי דוגמאות המבוססות על הערכות שונות לגבי שיעור הערכת מחיר הבית.
דוגמא 1: קצב איטי של הערכת מחיר ביתי
הטבלאות להלן משוות את התשלומים החודשיים של משכנתא עצמאית, 30 שנה עם קבוע קבוע עם PMI, לעומת משכנתא ראשונה בת 30 שנה בשיעור קבוע בשילוב עם משכנתא שנייה בת 30 שנה / המגיע למשך 15 שנה.
למשכנתא יש את המאפיינים הבאים:
באיור 2 מעריכים את השיעורים השנתיים של הערכת מחיר הבית.
שימו לב שתשלום ה- PMI בסך 120 $ מושלם מהתשלום החודשי הכולל של המשכנתא הראשונה העצמאי בחודש 60 (ראה תרשים 3 ) כאשר ה- LTV מגיע ל -78% באמצעות שילוב של הפחתת קרן והערכת מחיר הבית.
הטבלה בתרשים 4 מציגה את התשלומים החודשיים המשולבים של המשכנתא הראשונה והשנייה. שימו לב שהתשלום החודשי קבוע. הריבית היא ממוצע משוקלל. ה- LTV הוא רק זה של המשכנתא הראשונה.
באמצעות המשכנתא הראשונה והשנייה ניתן לחסוך 85 דולר לחודש במשך 60 החודשים הראשונים. זה שווה לחיסכון כולל של 5, 100 דולר. החל מחודש 61, משכנתא ראשונה עצמאית משיגה יתרון של $ 35 לחודש עבור יתר תנאי המשכנתא. אם נחלק 5, 100 $ ל- 35 $, נקבל 145. במילים אחרות, בתרחיש זה של הערכת מחיר ביתית איטית, החל מחודש 61, ייקח 145 חודשים נוספים עד שיתרון התשלום של המשכנתא הראשונה העצמאי ללא PMI יכול היה להרוויח מגבה את היתרון הראשוני של המשכנתא הראשונה והשנייה המשולבת. (פרק זמן זה היה מוארך אם נלקח בחשבון ערך הזמן של הכסף.)
דוגמא 2: שיעור מהיר של הערכת מחיר ביתי
הדוגמא להלן מבוססת על אותן משכנתאות כפי שהודגם לעיל. עם זאת, נעשה שימוש באומדני הערכת מחיר הבית הבאים.
בדוגמה זו אנו מציגים רק טבלה יחידה של תשלומים חודשיים עבור שתי האופציות (ראה תרשים 6 ). שימו לב כי ה- PMI מושמט במקרה זה בחודש 13 בגלל הערכת המחירים המהירה של הבית, שמורידה במהירות את ה- LTV ל- 78%.
עם הערכת מחיר מהירה לבית, ניתן לבטל את ה- PMI במהירות יחסית.
למשכנתאות המשולבות יש יתרון תשלום בלבד של 85 דולר למשך 12 חודשים. זה שווה לחיסכון כולל של 1, 020 דולר. החל מחודש 13, למשכנתא העצמאית יש יתרון תשלום של 35 דולר. אם נחלק 1, 020 דולר ב -35, נוכל לקבוע שייקח 29 חודשים לבצע את החיסכון הראשוני של המשכנתא הראשונה והשנייה המשולבת. במילים אחרות, החל מחודש 41, הלווה יהיה טוב יותר מבחינה כלכלית על ידי בחירת המשכנתא הראשונה העצמאית עם PMI. (פרק זמן זה היה מוארך אם נלקח בחשבון ערך הזמן של הכסף.)
בשורה התחתונה
- אם תבחר לשלם PMI, ניתן לבטל את זה באמצעות הערכה ברגע שה- LTV יגיע ל -78%. אם תבחר להשתמש בשילוב של משכנתא ראשונה ושניה, סביר להניח שיש לך חיסכון ראשוני בתשלום. עם זאת, הדרך היחידה לחסל את המשכנתא השנייה, שסביר להניח שתביא ריבית גבוהה יותר מהמשכנתא הראשונה, היא באמצעות פירעון זה או מימון מחדש של ההלוואות הראשונות וההלוואות למשכנתא עצמאית חדשה.
