מהו נכס השקעה?
נכס להשקעה הוא נכס מקרקעין שנרכש מתוך כוונה להרוויח החזר על ההשקעה באמצעות הכנסות משכירות, מכירה חוזרת של הנכס או שניהם. הנכס עשוי להיות מוחזק על ידי משקיע בודד, קבוצת משקיעים או תאגיד.
נכס השקעה יכול להיות מאמץ לטווח ארוך או השקעה לטווח קצר. עם האחרון, לעיתים קרובות משקיעים יעסקו בכפיפות, שם נרכשים, משופצים או משופצים על ידי נדל"ן ונמכרים ברווח תוך זמן קצר.
המונח נכס השקעה עשוי לשמש גם לתיאור נכסים אחרים שהמשקיע רוכש לצורך הערכה עתידית כמו אומנות, ניירות ערך, קרקע או פריטי אספנות אחרים.
הבנת נכסי השקעה
נכסי השקעה הם אלה שאינם משמשים כמגורים ראשוניים. הם מייצרים צורה כלשהי של הכנסה - דיבידנדים, ריביות, דמי שכירות, או אפילו תמלוגים - שנמצאים מחוץ לתחום העסק הרגיל של בעל הנכס. ולאופן השימוש בנכס השקעה יש השפעה משמעותית על ערכו.
נכסי השקעה מניבים הכנסות ואינם מגורים ראשוניים.
משקיעים עורכים לעיתים מחקרים בכדי לקבוע את השימוש הטוב ביותר והרווחי ביותר בנכס. לרוב מכונה זה השימוש הגבוה ביותר והטוב ביותר של הנכס. לדוגמה, אם נכס להשקעה מיועד לשימוש מסחרי ומגורים כאחד, המשקיע שוקל את היתרונות והחסרונות של שניהם עד שהוא יגלה שיש לו את התשואה הפוטנציאלית הגבוהה ביותר. לאחר מכן הוא מנצל את הנכס באופן זה.
נכס להשקעה מכונה לעתים קרובות בית שני. אבל השניים לא בהכרח מתכוונים לאותו הדבר. לדוגמה, משפחה רשאית לרכוש קוטג 'או נכס נופש אחר כדי להשתמש בעצמם, או שמישהו עם בית ראשוני בעיר רשאי לרכוש נכס שני במדינה כנסיגה בסופי שבוע. במקרים אלה, הנכס השני מיועד לשימוש אישי - לא כנכס הכנסה.
סוגי נכסי השקעה
מגורים: בתים להשכרה הם דרך פופולרית עבור המשקיעים להוסיף את הכנסותיהם. משקיע שרוכש נכס למגורים ומשכיר אותו לדיירים יכול לגבות דמי שכירות חודשיים. אלה יכולים להיות בתים צמודי קרקע, בתים משותפים, דירות, עירוניות או סוגים אחרים של מבני מגורים.
מסחרי: נכסים מניבים לא תמיד חייבים להיות מגורים. חלק מהמשקיעים - במיוחד תאגידים - רוכשים נכסים מסחריים המשמשים במיוחד למטרות עסקיות. תחזוקה ושיפורים למאפיינים אלה יכולים להיות גבוהים יותר, אך עלויות אלה יכולות להתקזז על ידי תשואות גדולות יותר. הסיבה לכך היא שהשכירות אלה עבור נכסים אלה לרוב מפקידות על דמי שכירות גבוהים יותר. בניינים אלה עשויים להיות בנייני דירות בבעלות מסחרית או מיקומי חנויות קמעונאיות.
שימוש מעורב: ניתן להשתמש בו-זמנית במאפיין לשימוש מעורב הן למטרות מסחריות והן למגורים. לדוגמה, בבניין עשוי להיות חנות קמעונאית בקומה הראשית כמו חנות נוחות, בר או מסעדה, בעוד החלק העליון של המבנה מאכלס יחידות דיור.
Takeaways מפתח
- נכס להשקעה נרכש מתוך כוונה להרוויח החזר דרך הכנסות שכירות, מכירה חוזרת של הנכס בעתיד, או שניהם. נכסים יכולים להוות הזדמנות להשקעה לטווח הקצר או לטווח הארוך. נכסי השקעה אינם מגורים ראשוניים או בתים שניים, מה שמקשה על המשקיעים להבטיח מימון. יש לדווח על מכירת נכס להשקעה ועלולה לגרום לרווחי הון, שיכולים להיות השלכות מס על המשקיעים.
מימון נכסי השקעה
בעוד שללווים שמבטיחים הלוואה למגורים העיקריים שלהם יש גישה למגוון אפשרויות מימון הכוללות הלוואות FHA, הלוואות VA, והלוואות קונבנציונאליות, זה יכול להיות מאתגר יותר להשיג מימון עבור נכס להשקעה.
מבטחים אינם מספקים ביטוח משכנתא עבור נכסי השקעה, וכתוצאה מכך הלווים צריכים להוריד לפחות 20% כדי להבטיח מימון בנקאי לנכסי השקעה.
הבנקים מתעקשים גם על ציוני אשראי טובים ויחס יחסית בין הלוואה לערך לפני שהם מאשרים לווה למשכנתא לרכוש השקעה. חלק מהמלווים דורשים מהלווה חיסכון בשפע לכיסוי הוצאות של לפחות שישה חודשים על נכס ההשקעה, ובכך להבטיח שהמשכנתא והתחייבויות אחרות יישמרו מעודכנות.
השלכות מס
אם משקיע גובה שכר דירה מנכס השקעה, שירות הכנסות הפנימיות (IRS) מחייב אותו לדווח על שכר הדירה כהכנסה, אך הסוכנות מאפשרת לו גם להחסיר הוצאות רלוונטיות מסכום זה. לדוגמא, אם בעל בית גובה 100, 000 $ שכר דירה במהלך שנה אך משלם 20, 000 $ בתיקונים, תחזוקת הדשא והוצאות נלוות, הוא מדווח על ההפרש של 80, 000 $ כהכנסה לעבודה עצמית.
אם אדם מוכר נכס להשקעה יותר ממחיר הרכישה המקורי, יש לו רווח הון, אותו יש לדווח למס הכנסה. נכון לשנת 2019 רווחי הון מנכסים המוחזקים לפחות שנה נחשבים לרווחים לטווח ארוך ומחויבים במס בשיעור של 15%, למעט אלה הנשואים ויש להם הכנסה חייבת במס העולה על 479, 000 $ או רווקים ויש להם הכנסה העולה על 425, 800 דולר. במקרים אלה השיעור הוא 20%.
לעומת זאת, אם נישום מוכר את מקום מגוריו העיקרי, הוא רק צריך לדווח על רווחי הון העולים על 250, 000 $ אם הוא מגיש בנפרד ו- 500, 000 $ אם הוא נשוי ומגיש במשותף. רווח ההון על נכס השקעה הוא מחיר המכירה שלו מינוס מחיר הרכישה שלו ללא כל שיפורים גדולים.
לשם המחשה, דמיין שמשקיע קונה נכס תמורת 100, 000 $ ומוציא 20, 000 $ להתקנת אינסטלציה חדשה. כמה שנים אחר כך הוא מוכר את הנכס ב -200 אלף דולר. לאחר הפחתת תיקוני ההשקעה וההון הראשוניים שלו, הרווח שלו הוא 80, 000 דולר.
