שיעור המעבר הוא השיעור במאגר נכסים מאוחד, כמו נייר ערך מגובה משכנתא (MBS), אשר "מועבר" למשקיעים ברגע ששולמו דמי ניהול ודמי ערבות לתאגיד המאגד. שיעור המעבר (המכונה גם שיעור הקופון ל- MBS) נמוך מהריבית על ניירות הערך הבודדים במסגרת ההנפקה. המנפיקים הגדולים ביותר של נכסים מאוגדים הם התאגידים סאלי מיי, פאני מיי ופרדי מאק, אשר ערבויותיהם מגובים על ידי ממשלת ארה"ב, ומעניקים להם דירוג אשראי גבוה.
פירוק שיעור מעבר
שער המעבר הוא הריבית נטו שהמנפיק משלם למשקיעים לאחר הסדר כל העלויות והעמלות האחרות. ב- MBS למשל, הסכום המועבר למשקיעים עובר מהתשלומים על המשכנתא הבסיסית, דרך סוכן השכר ובסופו של דבר למשקיע.
שיעור מעבר ושיעור ריבית
שיעור המעבר הוא תמיד פחות משיעור הריבית הממוצע שמשלם הלווה על המשכנתא המגבה את הערך. מהריבית המשולמת מופחתים עמלות שונות, לרבות דמי ניהול כלליים לביצוע עסקאות ולערבויות הקשורות בניירות הערך המעורבים. כמוגדר בתנאים והגבלות הנוגעים להנפקת ניירות הערך, העמלות נקבעות כאחוזים מהריבית שנוצרה או כשיעור אחיד.
איגוח מאגרי נכסים מגובים במשכנתא
מוסדות רבים החותמים משכנתאות מכינים ומנפיקים מכשירים פיננסיים המגובים על ידי משכנתאות אלה. בתקופות של יציבות כלכלית, הסיכון הכרוך בהשקעה בניירות ערך מגובים במשכנתא הוא נמוך לעומת אפשרויות השקעה רבות אחרות. התשואה המתבצעת כשיעור המעבר נחשבת בדרך כלל כשווה למידת הסיכון הכרוך בכך.
מקרין שיעור מעבר
במקרים רבים, משקיע עשוי להקרין את סכום התשואה שהתממש משיעור המעבר. כמובן, גורמים בלתי צפויים עשויים להתעורר ולהשפיע על כמות הריבית נטו שנוצרת. לדוגמה, אם המשכנתא המגבה את הערך נושאת ריבית משתנה או משתנה ולא ריבית קבועה, שינויים בריבית הממוצעת ישפיעו על סכום התשואה. מסיבה זו, המשקיעים עשויים לנסות לחזות את תנודות הריבית לאורך חיי הנייר ולהכניס אותם לשיעור המעבר החזוי. תהליך זה מסייע למשקיע להחליט אם התשואה שווה את מידת הסיכון הקשורה למשכנתאות הבסיסיות.
פאני מיי ופרדי מק
הקונגרס יצר את פאני מיי ופרדי מאק בכדי לספק נזילות, יציבות וזכאות בשוק המשכנתאות. הארגונים מספקים נזילות לאלפי בנקים, חסכונות והלוואות וחברות משכנתאות העושות הלוואות למימון בתים.
פאני מיי ופרדי מק רוכשים משכנתאות ממלווים ומחזיקים את המשכנתא בתיקיהם או אורזים את ההלוואות לניירות ערך מגובים במשכנתא שעשויים להימכר. המלווים משתמשים במזומן שגויס במכירת משכנתא לצורך עיסוק בהלוואות נוספות. רכישות הארגונים מסייעות להבטיח כי לאנשים הרוכשים בתים ומשקיעים הרוכשים בנייני דירות או דירות מולטי-משפחה אחרים יש היצע רציף של כספי משכנתא.
