תוכן העניינים
- כיצד הם נוצרים
- סוגי MBS
- מנפיקי MBS
- חברים משותפים
- בשורה התחתונה
לפי נתוני הבנק הפדרלי רזרב בניו יורק, יתרות המשכנתא היוו את המרכיב הגדול ביותר בחובות משקי הבית ברבעון השני של 2018. נכון ליום 30 ביוני, דוחות אשראי צרכני הראו בסך הכל 9 טריליון דולר בחובות הקשורים למשכנתא, גידול של 60 מיליארד דולר מהרבעון הראשון של השנה. למרות ששיעורי המשכנתא צפויים לעלות, הביקוש לדיור יחד עם אבטלה נמוכה עשוי עדיין לתדלק את שוק המשכנתאות. המשמעות היא שהלוואות זו צפויות להתרחב. מצב זה יוצר הזדמנות עבור משקיעים חריפים, שיכולים להשתמש בניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) כדי להחזיק חלק מהחוב הזה.
זכור כי נכסים אלה מילאו תפקיד מפתח במשבר הפיננסי של 2008. הבנקים הסירו מגבלות רבות על הלוואות למשכנתא, כאשר חלקם אף לא הורידו כסף, ומימנו באופן מלא הלוואות דירה. אבל עיקר בעלי הבתים החדשים פשוט לא יכלו להרשות לעצמם את התשלומים שלהם, מה שנראה כי לא מפריע למלווים. הם עדיין הצליחו להרוויח כסף על ידי אריזת ההלוואות ומכירתם למשקיעים. זה, בתורו, יצר בועה, שבסופה התפוצצה בשנת 2007. אפקט הטפטוף פגע בלהמן ברדרס, מה שגרם לבנק להתמוטט ואז שיגר גלי הלם בכל הכלכלה העולמית.
אז אתה עדיין יכול להרשות לעצמך להשקיע בנכסים אלה?, אנו נראה לך כיצד אתה יכול להשתמש ב- MBS כדי להשלים נכסים אחרים שלך עם הכנסה קבועה.
Takeaways מפתח
- ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) הם מכשירים בעלי הכנסה קבועה המאגרים משכנתא פרטנית לניירות ערך יחידים. בעוד MBS מגוונים את סיכון הנדל"ן, הם גם מסוכנים מאוד והיו אחראים בחלקם למשבר הפיננסי ב -2008 ולהתמוטטות המשכנתאות. מאז, אנשים יש החלו לבחון הצעות MBS בודדות ומסוגלות לזהות ניירות ערך רווחיים. קשה למשקיעים בודדים לגשת ל- MBS, אך יתכן ויהיה מסוגל לעשות זאת בעקיפין באמצעות קרנות נאמנות שמשקיעות ב- MBS.
כיצד הם נוצרים
ניירות ערך מגובים במשכנתא הם התחייבויות חוב שנרכשות מבנקים, חברות משכנתא, איגודי אשראי ומוסדות פיננסיים אחרים ואז מורכבים בבריכות על ידי גורם ממשלתי, מעין ממשלתי או פרטי. לאחר מכן גורמים אלה מוכרים את ניירות הערך למשקיעים. תהליך זה מופיע להלן:
- רוכשי נדל"ן לווים ממוסדות פיננסיים מוסדות פיננסיים מוכרים משכנתאות לגורמי MBS. גופי מ.ב. מהווים בריכות משכנתא ומנפיקים ניירות ערך מגובים במשכנתא. אנשים משקיעים בבריכות MBS.
סוגי MBS
ישנם שני סוגים של MBS. תעודת המעבר או ההשתתפות מייצגת בעלות ישירה במאגר משכנתאות. תקבל נתח פרופורטיבי מכל תשלומי הקרן והריבית שבוצעו בבריכה כאשר המנפיק יקבל תשלומים חודשיים מהלווים. מאגר המשכנתאות לרוב יהיה לפדיון של חמש עד 30 שנה. עם זאת, תזרים המזומנים יכול להשתנות מחודש לחודש, תלוי בכמה משכנתאות שמשולמות מוקדם. כאן טמון הסיכון לתשלום מראש. כאשר הריבית הנוכחית יורדת, הלווים עשויים למחזר ולשלם מראש את ההלוואות שלהם. לאחר מכן, על המשקיעים לנסות למצוא תשואות הדומות להשקעות המקוריות שלהם בסביבה נמוכה יותר של ריבית שוטפת. לעומת זאת, משקיעים יכולים להתמודד עם סיכוני ריבית כאשר הריבית עולה. הלווים ישארו עם ההלוואות שלהם, וישאירו את המשקיעים עם התשואות הנמוכות יותר בסביבת הריבית הנוכחית עולה.
הסוג השני של MBS הוא התחייבות המשכנתא הבטוחה (CMO). זו מאגר משכנתא שעברו.
ישנם מספר סוגים של חברות אזרחיות אשר נועדו להפחית את הסיכון לתשלום מראש של המשקיעים. במנכ"ל של שכר עוקב, מנפיקי CMO יחלקו תזרים מזומנים לבעלי אגרות חוב מסדרת שיעורים, הנקראים טרנצ'רים. כל נתח מחזיק בניירות ערך מגובים במשכנתא עם דפוסי פירעון ותזרים מזומנים דומים. כל נתח שונה מהאחרים בתוך ה- GMO. לדוגמה, CMO עשוי להיות ארבע סניפים עם משכנתא בממוצע שנתיים, חמש, שבע ועשרים שנה כל אחת. עם כניסת תשלומי המשכנתא, מנפיק CMO ישלם תחילה את ריבית הקופון המוצהרת לבעלי האג"ח בכל נתח. תשלומי קרן מתוזמנים ובלתי מתוכננים יועברו תחילה למשקיעים בסניפים הראשונים. ברגע שישתלמו, המשקיעים בשלוחות מאוחרות יקבלו תשלומי קרן. הרעיון הוא להעביר את הסיכון לתשלום מראש ממגמה אחת לאחרת. לחלק מהארגונים המוצלחים עלולים להיות 50 סניפים תלויים זה בזה או יותר. לכן, עליכם להבין את המאפיינים של הענפים האחרים בעמותת הבריאות לפני שתשקיעו. ישנם שני סוגים של טרנסים:
- נתחי PAC משתמשים בתפיסת קרן השקיעה כדי לעזור למשקיעים להפחית את הסיכון לתשלום מראש ולקבל תזרים מזומנים יציב יותר. נקבע איגרת לוויה לספוג קרן עודפת שכן משכנתא משולמת מוקדם. לאחר מכן, עם הכנסות משני מקורות (ה- PAC והאג"ח המלווה), יש למשקיעים סיכוי טוב יותר לקבל תשלומים על פי לוח הפדיון המקורי. סניפי Z מכונים גם אג"ח צבירה או חלוקות אג"ח. במהלך תקופת הצבירה לא משולמים ריביות למשקיעים. במקום זאת, הקרן עולה בשיעור מורכב. זה מבטל את הסיכון של המשקיעים להיאלץ להשקיע מחדש בתשואות נמוכות יותר אם שיעורי השוק הנוכחיים יירדו. לאחר שתשלמו טרנזיות קודמות, מחזיקי נתחי ה- Z יקבלו תשלומי קופון על בסיס יתרת הקרן הגבוהה יותר של האג"ח. בנוסף, הם יקבלו כל תשלום מראש העיקרי מהמשכנתא הבסיסית. מכיוון שהריבית שזוכה במהלך תקופת הצבירה חייבת במס - למרות שהמשקיעים לא מקבלים אותה בפועל, יתכן ש- Z-tranches יתאימו יותר לחשבונות נדחים במס.
ניירות ערך משכנתא מופשטים הם MBS שמשלמים קרן למשקיעים בלבד (PO) או ריבית בלבד (IO). רצועות נוצרות מ- MBS, או שהן יכולות להיות סניפים בקרן GMO.
- עיקרי בלבד (PO): המשקיעים משלמים מחיר מוזל עמוק עבור ה- PO ומקבלים תשלומי קרן מהמשכנתא הבסיסית. שווי השוק של מנהל רכב יכול להשתנות באופן נרחב בהתבסס על שיעורי הריבית הנוכחיים. עם ירידה בשיעור הריבית, התשלומים המוקדמים עשויים לעלות, וערך ה- PO עשוי לעלות. מצד שני, כאשר התעריפים הנוכחיים עולים והתשלומים המוקדמים יורדים, יכול היה ה- PO לרדת בערך. עניין בלבד (IO): IO משלם ריבית בקפידה המבוססת על סכום הקרן המצטיין. ככל שהמשכנתא מופחתת ותשלומים מראש מפחיתים את היתרה העיקרית, תזרים המזומנים של ה- IO יורד. הערך של ה- IO משתנה מול ערך ה- PO בכך שככל שהריבית הנוכחית יורדת והתשלומים המוקדמים גדלים, ההכנסה יכולה לרדת. וכאשר הריבית הנוכחית עולה, סביר יותר שהמשקיעים יקבלו תשלומי ריבית לאורך זמן רב יותר, ובכך יגדילו את שווי השוק של ה- IO.
דירוג פיץ 'ואחרים מספקים דירוג אשראי, כמו גם שיעורי קופון ותאריכי פירעון עבור MBS.
מנפיקי MBS
אתה יכול לקנות MBS מכמה מנפיקים שונים. בנקים להשקעות, מוסדות פיננסיים ורוכשי בתים מנפיקים ניירות ערך המותגים הפרטיים, המגובים במשכנתא. דירוג האשראי והבטיחות שלהם עשויים להיות נמוכים בהרבה מאלה של סוכנויות ממשלתיות ומפעלים בחסות ממשלתית.
פרדי מק הוא מפעל מוסדר בפדרליות, בחסות ממשלתית, הרוכש משכנתאות ממלווים ברחבי הארץ. לאחר מכן הוא מארז אותם מחדש לניירות ערך שניתן למכור למשקיעים במגוון רחב של צורות. פרדי מק'ס אינם מגובים על ידי ממשלת ארה"ב, אך לתאגיד יש סמכות מיוחדת ללוות מאוצר ארה"ב.
פאני מיי היא חברה בבעלות מניות הנסחרת כיום ללא מרשם. זה הוצא מ- S&P 500 בשנת 2008 ונמחק מבורסת הבורסה של ניו יורק בשנת 2010 לאחר שנפל מתחת לדרישות המחירים המינימליות. היא אינה מקבלת מימון או גיבוי ממשלתי. מבחינת הבטיחות, ה- MBS של פאני מיי מגובה בבריאות הכלכלית של התאגיד - ולא על ידי ממשלת ארה"ב.
ג'יני מיי הם ה- MBS היחיד המגובים באמונתה המלאה ובזכותה של ממשלת ארה"ב. הם מורכבים בעיקר מהלוואות שבוטחו על ידי מינהל השיכון הפדרלי או מובטחות על ידי מנהל הוותיקים.
חברים משותפים
מלבד פיזור גדול יותר של הלוואות, קרנות נאמנות יכולות להשקיע מחדש את כל התשואות של הקרן ב- MBS אחרות. זה מאפשר למשקיעים לקבל תשואות המשתנות עם שיעורי השוטף ויורידו את סיכוני התשלום מראש וריבית.
בשורה התחתונה
MBS יכול להציע גיבוי ממשלתי פדרלי, הכנסה חודשית ושיעור ריבית קבוע. עם זאת, החיסרון הוא שהמונח יכול להיות לא בטוח והם עשויים לא לעלות בערך כמו אגרות חוב אחרות כאשר הריבית הנוכחית יורדת. כמו כן, אל תשכח שתוכל להחזיר חלק ממנהלך בכל תשלום חודשי. כתוצאה מכך, בפדיון לא יתכן שיישאר לך קרן שתשקיע מחדש.
