מהו תאריך איפוס?
תאריך איפוס הוא נקודת זמן שבה הריבית הקבועה הראשונית במשכנתא בריבית מתכווננת (ARM) משתנה לשיעור מתכוונן. מועד זה הוא בדרך כלל שנה עד חמש שנים ממועד התחלת המשכנתא. לאחר תאריך האיפוס הראשוני, הריבית משתנה ומשתנה בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם האשראי של הלווה.
בחלק מהלוואות ARM תאריך האיפוס עשוי להתייחס לתאריכים מרובים לאורך כל ההלוואה כאשר איפוס הריבית של הלווה. תאריכי איפוס מרובים יכולים להתרחש בהלוואות המתאפסות על פי לוח זמנים מוגדר, בדרך כלל פעם בשנה, ואילו בחלק השיעור המשתנה של ההלוואה.
למשכנתאות בשיעור מתכוונן בדרך כלל יש 3, 5 או 7 שנים בשיעור קבוע לפני הכניסה לתקופת שער משתנה בתאריך האיפוס.
איך תאריך איפוס עובד
תאריך האיפוס הוא מאפיין חשוב של משכנתא בשיעור מתכוונן. משכנתא בשיעור מתכוונן מציעה ללווים חלק מהיתרונות הן של שער קבוע והן של מוצר בשיעור משתנה. תאריך האיפוס מספק נקודת זמן מוגדרת בה המשקיע יכול לצפות שהשערים יתחילו להשתנות בסביבת השוק. זה יכול להתייחס גם למסגרת זמן מוגדרת כאשר ההלוואה מתאפסת לאורך כל השיעור המשתנה.
כלי נשק הם סוג פופולרי של מוצר משכנתא שמציעים המלווים המסורתיים. הם יכולים להוות אלטרנטיבה להלוואות רגילות למשכנתא המחייבות תעריפים קבועים לאורך משך ההלוואה. בדרך כלל, המשקיעים יבחרו בהלוואות ARM מכיוון שהם מאמינים כי שיעורי ירידה בעתיד.
Takeaways מפתח
- למשכנתא בריבית מתכווננת, תאריך האיפוס יהיה היום הראשון בו המשכנתא מתחילה לעקוב אחר שער שוק מתכוונן (צף). בתאריך האיפוס, התעריף נקבע על פי מדד שנקבע מראש, בתוספת מרווח. משכנתא בריבית מתכווננת בדרך כלל צמודת לליבור או לשיעור האוצר של ארה"ב. מבני הפחתת משכנתא בריבית מתכווננת הם בדרך כלל זהים להלוואות בריבית קבועה - השינוי היחיד הוא בשיעור הריבית.
סוגי תאריכי איפוס
משכנתא בריבית מתכווננת מובנית בריבית קבועה בשנים הראשונות של ההלוואה ואחריה תקופת ריבית משתנה לאחר מכן. בחלק הקבוע של ההלוואות, הלווים משלמים תעריף קבוע עם לוח הפחתות רגיל. התשלומים סטנדרטיים לכלול ריבית קרן וריבית קבועה.
שיעורים משתנים
ברגע שמשקיע מגיע לתאריך האיפוס, שארית ההלוואה מבוססת על שער משתנה. בחלק השיעור המשתנה של ההלוואה ריבית של לווה תחויב על פי שער צמוד לחלוטין ולא על שער קבוע.
באישור ראשוני של הלוואת ARM החתן יקבע מרווח ARM שהלווה יחויב על פי פרופיל האשראי שלו ותנאי ההלוואה. שולי ה- ARM מתווספים לשיעור צמוד לאחר תאריך האיפוס כדי לקבוע את ריבית ההלוואה בריבית משתנה של הלווה.
בהלוואות בריבית משתנה יקבע החתן גם שער צמוד. השיעור האינדקס הוא בדרך כלל שער הפריים של הבנק, עם זאת, הוא עשוי להיות משווה לשיעור המוצעים הבינבנקאיים בלונדון (LIBOR) או לשיעור האוצר האמריקני. בחלק השיעור המשתנה של ההלוואה ריבית הלווה שווה לשיעור האינדקס בתוספת מרווח ה- ARM שלהם.
חלק השיעור המשתנה של הלוואת ARM ישתנה על בסיס מבנה ההלוואה. הלוואות מסוימות מובנות לאיפוס השיעור המשתנה פעם בשנה ואילו באחרות יש שער משתנה פתוח המשתנה עם השוק בכל עת. למלווים יש טכנולוגיה מתוחכמת המאפשרת להם לבנות לוחות זמנים להפחתות עבור הלוואות ARM הכוללות תשלומים קבועים וריבית משתנה. לוח ההפחתות של הלווה יותאם לפי השיעור המשתנה של ההלוואה ותשלומי התשלומים החודשיים יחושבו בהתאם.
מוצרי הלוואת ARM
להלוואת ARM 5/1 יהיה תאריך איפוס החל מחמש שנים לאחר ההלוואה הראשונית. הלוואה זו תשלם ריבית בריבית קבועה למשך חמש שנים ואז תתאפס לשיעור משתנה, עם תאריכי איפוס הבאים שנקבעו מדי שנה.
הלוואה של 2/28 ARM תהיה תאריך איפוס משתנה שנתיים לאחר ההלוואות הראשוניות. הלוואה זו תתחיל לשלם ריבית משתנה במועד האיפוס לשנתיים עם שינויים בשיעור משתנה המתרחשים בכל עת במהלך 28 השנים הנותרות על סמך שינויים בשער הצמוד בבסיס.
