מה זה מלאי צל
מלאי צל מתייחס לנדל"ן שאינו מיושב או בקרוב לא מיושב שטרם הועלה לשוק. לרוב זה משמש לציון נכסים שנמצאים בעיקול טרם נמכרו, אך זה גם מקיף בתים שבעלים מחכים להציע למכירה עד שהמחירים ישתפרו. מלאי צללים יכול ליצור אי וודאות לגבי הזמן הטוב ביותר למכירה וכאשר השוק המקומי יכול לצפות להתאוששות מלאה. בנוסף, מלאי הצללים גורם לעיתים קרובות לנתוני דיור מדווחים להפחית את המספר האמיתי של הנכסים בשוק.
שוברים מלאי צל
מלאי הצללים מילא תפקיד חשוב בעקבות התפרקות המשכנתא הסאב-פריימית בשנים 2007-2008. עם מספר העיקולים חסרי התקדים שנבעו מהתמוטטות שוק הדיור במהלך אותו משבר, נותרו המלווים עם אחזקות נדל"ן משמעותיות. מלווים רבים מיהו להעמיד את המלאי למכירה מחשש להציף את השוק במכונות "מצוקה" כביכול. מכיוון שנכסים במצוקה מוכרים עבור מעט יחסית, יותר מהם בשוק מורידים את המחירים, מה שמוריד את ההחזר על ההשקעה הפוטנציאלית של המלווים. עם זאת, לאחר משבר 2007-2008, מלאי הצלילים התדלדל כששוק הדיור התאושש לאט.
ההשפעה הכלכלית של מלאי הצל
מלאי הצל נוטים לצמוח כאשר שוקי הדיור נאבקים. כאשר הבנקים מתחילים לשחרר נכסים מעוקלים בשיעור גבוה יותר, זה סימן לכך ששוק הדיור נפל על נפשו ומתחיל לצמוח מחדש. מכיוון שדיור ממלא תפקיד כה חשוב בכלכלה הכללית, מלאי הצללים קטן יותר בדרך כלל במקביל לצמיחה כלכלית חזקה.
במקביל, שחרורו של נכסים מעוקלים מעורר את מחירי הדירות בסך הכל. הסיבה לכך היא שנכסים במצוקה מוכרים במחיר נמוך בהרבה מבתים אחרים. כאשר נכסים במצוקה מהווים חלק גדול מהבתים בשוק, הם מורידים מחירים לכל אורך הדרך. על פי נתוני בנק הפדרל ריזרב בקליבלנד, בתים מעוקלים שנמצאים בשוק פחות משנה מוכרים תמורת 35 אחוזים מתחת לערך, ואילו אלה שנמצאים בשוק למעלה משנה מוכרים ב -60 אחוז פחות. מחירים נמוכים אלה משפיעים לרעה על המוכרים, אך הם יכולים גם לעזור לקונים להרשות לעצמם בתים.
משקיעים בנדל"ן עשויים ליהנות גם מקיומם של מלאי צל. משקיעים שיוצרים קשרים עם מחלקות REO בבנקים קטנים ואיגודי אשראי יכולים לפעמים לרכוש נכסים ממלאי הצללים לפני שהציבור יודע שהם בשוק. באופן דומה, מנהלי נכסים וסוכני נדל"ן מבנקים גדולים יותר מספקים לעתים רשימות של נכסים זמינים למשקיעים.
