יחיד מול שכירות מול שכירות משולשת נטו: סקירה כללית
חוזה שכירות נטו הוא חוזה שכירות מקרקעין בו דייר משלם הוצאה נוספת אחת או יותר. בדרך כלל הם כוללים ארנונה, דמי ביטוח לרכוש, או עלויות תחזוקה, ולעיתים קרובות הם משמשים בנדל"ן מסחרי. ישנם שלושה סוגים בסיסיים של חכירה נטו: חכירה נטו, כפולה ומשולשת.
חכירה נטו יחידה מחייבת את השוכר לשלם רק את הארנונה בנוסף לשכירות. עם חוזה שכירות נטו כפול, השוכר משלם שכר דירה בתוספת ארנונה וכן דמי ביטוח. חוזה שכירות נטו משולש, המכונה גם NNN או שכירות נטו-נט-נט, מחייב את השוכר בתשלום שכר דירה בתוספת שלוש ההוצאות הנוספות.
דמי השכירות בדרך כלל נמוכים יותר עם שכירות נטו מאשר חכירה מסורתית - ככל שיש לשכור יותר הוצאות, כך שכר הדירה הנמוך יותר הוא בעל הדירה. אולם שכירות נטו משולשת הן בדרך כלל חכירה בעלות אג"ח, מה שאומר ששוכר לא יכול לפרוש משום שהעלויות - במיוחד עלויות התחזוקה - עשויות להיות גבוהות יותר.
שכירות נטו בודדות
שכירות נטו בודדות, המכונות לעתים קרובות חוזה שכירות נטו או N, אינן שכיחות בעולם ההשכרה. בחכירה שכזו מעביר המשכיר סכום מינימלי של השוכר לשלם את ארנונה. המשמעות היא כל הוצאה אחרת - כמו ביטוח, תחזוקה ותיקונים וכלי עזר - באחריות בעל הבית. המשכיר אחראי גם על כל תחזוקה ו / או תיקונים שיש לבצע במהלך השכירות בתוך הנכס.
הדיירים בחוזה שכירות נטו בודדים בסופו של דבר משלמים שכר דירה מעט נמוך יותר מאשר בחכירה רגילה בגלל העלות הנוספת של ארנונה. אולם תשלום שכירות גבוה יותר אינו מקל על אחריותו של המשכיר לשמור על הוצאות אלה מעודכנות. לדוגמא, דייר עלול להחמיץ או לשלם תשלומים מאוחרים לעירייה, מה שאומר שבעל הבית עומד לרשותם. אלה עלולים לגרום לקנסות ו / או עמלות נוספות. זו הסיבה שרוב בעלי הבית כוללים את ארנונה בתשלומי שכר הדירה. הם מעדיפים שהתשלום יעבור דרכם כך שיידעו שהמיסים ישולמו בזמן ובסכום הנכון.
שכירות נטו כפולות
שכירות נטו כפולות פופולריות במיוחד בנדל"ן מסחרי. בחכירה שכזו, השוכר משלם ארנונה ודמי ביטוח בנוסף לדמי השכירות. שכר הדירה הבסיס שיש לשלם עבור השטח עצמו הוא בדרך כלל נמוך יותר בגלל ההוצאות הנוספות שעל השוכר לשאת. לעומת זאת, כל עלויות התחזוקה נשארות באחריות בעל הבית, שמשלם עבורם ישירות.
בפיתוחים מסחריים גדולים יותר עם יותר מחלל אחד פנוי להשכרה כמו קניונים ומתחמי משרדים רחבים, ייתכן שלדיירים שטח מרובע שונה משכניהם. כך שבעלים בדרך כלל מקצים דיירים מיסים ועלויות ביטוח באופן יחסי על פי כמות השטח המושכר.
ממש כמו חוזה השכירות הרשת היחיד, על בעלי הדירות להעביר להם את התשלומים הנוספים, כך שיוכלו לשלם אותם לעירייה ולחברת הביטוח. אף על פי שחכירה של השוכר כוללת תשלומים אלה, שמו של המשכיר הוא על חשבון המס והביטוח, כלומר בסופו של דבר הוא אחראי. בכך שהשוכר ישלם את ההוצאות הללו ישירות אליו, המשכיר יכול להימנע מהבעיות הכרוכות בתשלומים מאוחרים או שלא נפסלו על ידי הדיירים, מה שעלול לגרום לתשלום נוסף.
שכירות נטו כפולות, הנקראות גם שכירות נטו-נט או NN,
שכירות משולשת נטו
השכירות נטו המשולשת פוטרת את המשכיר מהסיכון הגבוה ביותר לחכירה שכזו. המשמעות היא שאפילו עלויות התחזוקה המבנית והתיקונים חייבים לשלם על ידי השוכר בנוסף לדמי שכירות, ארנונה ודמי ביטוח. מכיוון שהוצאות נוספות אלה מועברות לשוכר, בעל הבית בדרך כלל גובה שכר דירה בסיס נמוך יותר.
כאשר עלויות התחזוקה גבוהות מהצפוי, הדיירים בחכירות נטו משולשות מנסים לעיתים קרובות לצאת מהשכירות שלהם או להשיג ויתורי שכר דירה. כדי להקדים תרופה לכך, בעלי בתים רבים מעדיפים להשתמש בחוזה שכירות נטו. זהו סוג של חוזה שכירות נטו משולש שלא ניתן להסתיים לפני תאריך התפוגה שלו. יתרה מזאת, לא ניתן לשנות את סכום שכר הדירה מכל סיבה שהיא, כולל עלויות בלתי צפויות ומשמעותיות בעלויות נלוות.
בעלי קרקעות עשויים להעדיף להשתמש בחכירה נטו של אג"ח שכן הדיירים עשויים לנסות לצאת מחכירה יקרה משולשת נטו.
חוזי שכירות משולשים נטו עשויים להגדיל את הוצאות התפעול של השוכר, והם עשויים להימצא בהשתתפות עצמית בפוליסות ביטוח, והם עשויים גם להיות אחראים לכל נזק לרכוש שלא מכוסה על ידי חברת הביטוח.
מרבית החכירה נטו המשולשת הינה חכירה לטווח ארוך, הנמשכת למעלה מעשר שנים, וכוללת בדרך כלל ויתורים לעליות שכר דירה. הם נקראים גם net-net-net או שכירות NNN בענף הנדל"ן. (לקריאה קשורה ראו: אילו סוגים של נדל"ן משתמשים בחכירה משולשת (NNN)?)
Takeaways מפתח
- חכירה נטו כוללת דיירים בתשלום הוצאה נוספת או יותר בענף הנדל"ן המסחרי. בחכירה שכירה נטו אחת השוכר משלם דמי שכירות בסיס נמוכים יותר בנוסף לארנונה. חכירה נטו כפולה כוללת מיסי נכסים ופרמיות ביטוח עם שכר הדירה הבסיסי. שכירות נטו משולשת כוללת מיסי רכוש, ביטוח, ותחזוקה בתוספת שכר דירה בסיס. דיירים עשויים לנסות לצאת מחכירות נטו משולשות בגלל העלויות הגבוהות הכרוכות בהן, כך שבעלים בדרך כלל משתמשים בחכירה נטו חייבת.
שיקולים מיוחדים
בעת כניסת שכירות מסוג כלשהו, על השוכר לקחת בחשבון שתשלומי שכר הדירה שלהם, בין אם הם כוללים הוצאות נוספות או פתק, עשויים לגדול. בעל בית רשאי להגדיל את שכר הדירה בגלל העלאות חוקיות המותירות על ידי הממשלות המקומיות. אולם דמי השכירות עשויים לגדול גם בגלל הערכות מחדש של ארנונה או עליית דמי הביטוח.
אבל יש אלטרנטיבות. אם תינתן האפשרות, הדיירים עשויים לשקול חתימה על חוזה שכירות ברוטו, הגובה מחיר שכירות שטוח. סכום זה מכסה את העמלה עבור החלל כמו גם את כל ההוצאות הנוספות אליו. המשכיר, אפוא, שומר על האחריות לתשלום ארנונה, דמי ביטוח ועלויות אחזקה. הוא מכסה את העלויות הללו על ידי הטמעתן בדמי השכירות שהוא גובה מדייר שלו.
לדוגמא, אם שכר הדירה השנתי עומד על 10, 000 דולר והוא מעריך כי העלויות הנוספות הן 3, 000 $, שכר הדירה האפקטיבי שהוא גובה השוכר הוא 13, 000 $ בשנה. בעוד ששכירות מסורתיות שכיחות יותר מחכירות נטו, הן מהוות סיכון גדול יותר לבעל הבית, שעליו לספוג כל עלייה בלתי צפויה בהוצאות הנוספות. זו הסיבה לכך שבעלי קרקע בעלי בית מעדיפים להשתמש בסוג שכירות נטו, תוך העברת הסיכון הזה או כולו לדייר.
