כשנדרש להגיע עם ערימת מזומנים, בעלי בתים רבים רואים בשימוש בביתם הדרך הקלה והנוחה ביותר. גם אלה שיש להם נכסים אחרים יכולים למצוא את השדרה הזו מושכת מכיוון שהם עשויים לא לרצות למכור אחזקות חייבות במס שיניבו רווחי הון או ישלמו קנסות משיכה בגין חלוקות IRA מוקדמות או תוכנית הפרישה. למי ששואל בהון העצמי שלו שלוש אפשרויות. הדבר הטוב ביותר עבורך יהיה תלוי בנסיבות ובמטרות שלך.
הלוואות בית משניות: הנוף
הלוואות בית משניות מחולקות לשלוש קטגוריות:
- משכנתא שנייה - הידועה גם בשם הלוואות להון ביתי, הלוואה מסוג זה היא המובנית ביותר ומשקפת למעשה משכנתא ראשית. בעוד שהם יכולים להגיע עם ריביות משתנות, הריבית בדרך כלל קבועה והיא בדרך כלל גבוהה יותר מאשר למשכנתא הראשונה. הלוואות אלה מופחתות בהתחלה והן תקופות קבועות, כמו 15 שנה. כל תשלום שמתקבל מחולק בין ריבית לקרן באותו אופן כמו משכנתא ראשית. לא ניתן יהיה להמשיך בהם לאחר שהונפקו. קו אשראי ביתי של הון עצמי (HELOC) - הלוואה מסוג זה היא הגמישה ביותר מבין השלושה, וייתכן כי לא הונפקו כספים בפועל עם אישורם, אם כי בחלק מהקווים יש צורך בתשלום ראשוני מינימלי. אז יש לך את היכולת למשוך קו אשראי זה כשאתה זקוק לו, באותו אופן כמו כרטיס אשראי. רוב קווי האשראי מגיעים כעת עם פנקס צ'קים או כרטיס חיוב כדי לספק גישה נוחה לכספים. מכשירי HELOC מציעים בדרך כלל גם הפחתה עתידית בגלל המבנה שלהם ותבצע רק תשלומים על הסכום ששוגר בפועל. ובניגוד לשתי צורות ההלוואות המשניות האחרות, HELOCs בדרך כלל מגיעים ללא עלויות סגירה. אפשרות נוספת: הלוואה בה אתה משלם רק את הריבית על מה שלקחת בכל חודש. זה יכול להיות מסוכן מכיוון שהכסף ששכתם יידרש בסוף הקדנציה. מימון כספי החזר כספי - בשונה משתי החלופות האחרות, שיטה זו אינה כרוכה בהכרח בהלוואה שנייה, אם כי אחת מהן משמשת במקרים רבים בכדי להימנע מביטוח משכנתא ראשוני או לספק כספים נוספים. במקרה זה אתה פשוט מממן מחדש את הבית שלך בסכום גדול יותר ומקבל את ההפרש במזומן. עלויות הסגירה של הלוואה מסוג זה יכולות להיות גבוהות למדי במקרים מסוימים.
Takeaways מפתח
- השימוש בבית כמקור כספים יכול להיות בחירה חכמה לרכוש מימון במצבים מסוימים. אם מחזקים הון מהבית, חשוב להריץ את המספרים ולצפות את תזרים המזומנים העתידי שלך לפני שתחתום בקו המקווקו. יתכן שניתן יהיה לקבל ריבית טובה יותר על מימון מסוג אחר, כגון הלוואה עסקית או הלוואת סטודנטים; יתכן שמדובר במקורות מימון טובים יותר.
לכל שלוש השיטות לגישה להון עצמי יש כמה מאפיינים משותפים. ראשית והכי חשוב, לווים שאינם מחזירים הלוואות אלו יכולים לאבד את בתיהם בעיקול. הריבית שגובה כל סוג של הלוואה הייתה אמורה להיות ניתנת לניכוי, אך עם כניסתו של הצעת חוק הפחתת מיסים ומשרות, הקריטריונים שונים. הריבית המחויבת ניתנת לניכוי רק אם ההלוואה משמשת לקנייה, לבנייה או לשיפור מהותי של בית הנישום המבטח את ההלוואה. אם משתמשים בהם למטרות אלה, תוכלו לנכות ריבית בהלוואות של עד 750, 000 $ (שימו לב כי מגבלה זו מכסה את כל חובות הנדל"ן; היא תהיה קטנה יותר אם יש לכם גם משכנתא).
כמה כסף תוכלו ללוות מההון העצמי של הבית תלוי בכמות ההון העצמית שיש לכם בבית. הון עצמי הוא ההבדל בין כמה אתה חייב וכמה שווה הבית שלך. המלווים משתמשים במספר זה כדי לחשב את יחס ההלוואה לערך שלך, או LTV, גורם המשמש לקביעת האם אתה זכאי להלוואה. כדי להשיג את ערך ההשקעה שלך, חלק את יתרת ההלוואה הנוכחית שלך בערך המוערך הנוכחי.
כמובן שהסכום בפועל המוענק תלוי בציון האשראי שלך ויחס החוב להכנסה (DTI). ציון אשראי של מעל 700 ככל הנראה יזכה אותך בהלוואה. קצת פחות מ- 700 עשויים להעפיל אותך אך עם ריביות גבוהות יותר. ה- DTI הזכאי משתנה ממלווה למלווה, אך לרוב דורשים כי החובות החודשיים שלך יאכלו פחות מ- 50% מההכנסה החודשית הגולמית שלך. המלווים מוסיפים את סך כל התשלומים החודשיים עבור הבית שלך, כולל - מלבד קרן המשכנתא - ריביות, מיסים, ביטוח של בעלי בתים, עמלות של בעלי בתים וכל חוב אחר שיש לו חוב אחר שהוא חיוב משפטי. אז סך החוב מחולק לפי ההכנסה החודשית הגולמית שלך - שכר בסיס, עמלות ובונוסים, כמו גם מקורות הכנסה אחרים, כמו הכנסות משכירות ודמי מזונות - כדי להגיע ליחס ה- DTI.
תמיד טוב לשוחח עם יועץ אשראי מוסמך שיעזור לך להחליט אם עליך לבקש הלוואה או לא.
הכי מתאים
הצורה הטובה ביותר להקיש להון הביתי שלך תלויה ככל הנראה יותר במה תזדקק לכסף מאשר לכל דבר אחר. כמובן, גם ציון האשראי שלך ומצבך הכלכלי חשובים, אך הם יהוו גורם ללא קשר לאפשרות שתבחר. באופן כללי, כל אחת משיטות אלה מותאמות לרוב לסיטואציות וליעדים הבאים.
- הלוואות להון ביתי - מכיוון שכל הכסף בסוג הלוואה מסוג זה משולם בתחילת הדרך, לרוב הלווים המבקשים עבורם בדרך כלל יש צורך מיידי בכל היתרה. הלוואות אלה משמשות לרוב לתשלום הוצאות לימוד, רפואיות או אחרות, או למימון מיזוג חוב. על פי נתוני Bankrate.com, הריבית על הלוואות להון עצמי עומדת על כ -5.7% נכון ל- 25 באפריל 2018; בינתיים, הממוצע אפריל בכרטיס אשראי הוא 16.47% בסוף חודש מרץ, שיא שיא. HELOCs - קו אשראי ביתי מתאים יותר לבעלי בתים אשר יזדקקו מעת לעת לגישה למזומנים לאורך זמן, למשל להוצאות שנגרמו באופן שוטף, למשל, סדרת שיפורים לבית או השקת עסק קטן. בדרך כלל זו צורת ההלוואה הזולה ביותר, מכיוון שאתה משלם רק ריבית על מה שאתה לווה בפועל ואין עלויות סגירה. רק וודאו שתוכלו להחזיר את היתרה כולה עד שתום התוקף. מימון כספי החזר כספי - זה בדרך כלל רעיון טוב אם צברת הון משמעותי במעונך וזקוק למזומן כעת אך גם אתה זכאי לקבל שיעור טוב יותר מאשר במשכנתא הראשונה שלך. לדוגמא, אם ציון האשראי שלך כעת גבוה בהרבה מכפי שרכשת את הבית שלך, אז שיעור נמוך יותר יכול לעזור לקזז את התשלום הגבוה יותר שיגיע עם יתרת ההלוואות הגדולה והגדולה יותר הכוללת את סכום המזומן. ואם אתה משתמש בסכום המזומן כדי לשלם חובות אחרים, כגון הלוואות רכב או כרטיסי אשראי, ייתכן שתזרים המזומנים הכולל שלך עדיין ישתפר, והציון שלך עשוי לעלות מספיק כדי להצדיק מימון נוסף בעתיד.
בשורה התחתונה
חובות הון ביתיים אינם דרך טובה לממן הוצאות בילוי או שטרות חודשיים שגרתיים, אך זה יכול להיות מציל חיים אמיתי לאלה שרואים אתגרים כלכליים משמעותיים ובלתי צפויים או שרוצים להשקיע בעתידם. המפתח הוא לוודא שאתה לווה בשיעור הנמוך ביותר האפשרי ולהשתמש בכספים למטרה המיועדת בלבד.
