הגדרת שטר המס
שטר מס הוא מסמך משפטי המעניק בעלות על נכס לגוף ממשלתי כאשר בעל הנכס אינו משלם את המסים המגיעים לרכוש. שטר מס מעניק לממשלה את הסמכות למכור את הנכס כדי לגבות את המסים העברייניים ולהעביר את הנכס לרוכש. מכירות מסוג זה נקראות "מכירות של מעשי מס" והן לרוב מתקיימות במכירות פומביות.
הפסקת שטר מס
על בעל הנכס לשלם מיסים, המוערכים על ידי ממשלה עירונית, על אותו נכס. המסים שנגבו משמשים למימון שיפורי מים וביוב, מספקים אכיפת חוק ושירותי כיבוי אש ומימון חינוך, בניית כבישים וכבישים, עובדי ציבור ושירותים אחרים המועילים לקהילה בכלל. שיעורי מס רכוש וסוג הנכסים המומסים משתנים לפי תחום השיפוט. כאשר הארנונה אינה נותרה בתשלום, רשות המיסים רשאית למכור את מעשה הנכס או את הכותרת שלו לפדיון מיסים.
שטר מס מעביר באופן חוקי בעלות לרוכש נכס שנמכר עקב מיסים עבריינים. על מנת לרכוש שטר מס, על רשות המיסוי, לרוב ממשלת מחוז, לעבור שורה של צעדים משפטיים, לרבות הודעה לבעל הנכס, הגשת בקשה לשטר מס, פרסום הודעה בנכס והצגת הודעה ציבורית. הצעדים המדויקים שיש לנקוט בהם ישתנו בהתאם לחוקים המקומיים והעירוניים.
במכירת שטר מס נמכר הנכס עצמו. למכירה שמתרחשת באמצעות מכירה פומבית יש הצעה מינימלית של סכום המסים החבים בתוספת ריבית, כמו גם עלויות הכרוכות במכירת הנכס. ההצעה הגבוהה ביותר מקבלת את הכותרת של הנכס, אך יש לו רק 48-72 שעות לשלם את כל הסכום המגיע, אחרת המכירה אינה בטלה. בעוד שמדינות מסוימות ימכרו את הכותרת למציע הזוכה ביום המכירה הפומבית של מכירת המס, אחרות יאפשרו תקופת פדיון במהלכה יש לבעלי המקור הזדמנות להחזיר את חוב המס שלהם ולממש את הנכס. אם הבעלים בוחר לשלם את התחייבויות חובו בתקופה זו, עליו לשלם למציע הזוכה את הסכום ההצעה במכירה הפומבית בתוספת ריבית, שיכולה להיות גבוהה למדי. עם זאת, אם חלפה תקופת הפדיון והבעלים עדיין לא מחזיר את מעשה הרכוש שלו, למציע הגבוה ביותר יש סיכוי לחלט על הנכס.
כל הצעת סכום של המציע הזוכה מעבר להצעת המחיר המינימלית עשויה להיות מועברת או לא ניתן לבעלים העבריין, בהתאם לתחום השיפוט. כמו כן, הבעלים המקורי רשאי לוותר על הסכום העודף הזה אם הוא אינו טוען לכך בפרק זמן מוגדר. בואו נניח ששווי הנכס במכירת שטר מס מוערך כ- 100, 000 $ ויש לו 5, 700 $ מיסי גב. ההצעה הגבוהה ביותר בנכס היא 49, 000 $. המחוז ייקח סכום של 5, 700 דולר מסכום ההצעה בכיסוי הארנונות המגיעים, והשאר ישולם לבעלים המקורי, כלומר 49, 000 $ - 5, 700 $ = 43, 300 $. אחרי הכל, הרשות הממשלתית מעוניינת רק להחזיר את המסים המגיעים לה. המציע מקבל תואר הבית ורווח הון עצמי של 100, 000 $ - 49, 000 $ = 51, 000 $.
