תוכן העניינים
- מעניק בית שני
- מס הכנסה על השקעות בבית נופש
- מכירת בית נופש
- טיפים לבעל הבית השני
החלום האמריקני לרכוש בית עבר שינוי לא מבוטל במהלך 50 השנים האחרונות, והתרחב לבתים שניים או לחופשה. אבל הקוטג'ים האלה על שפת האגם, הבקתות בהרים והבקתות על החוף יושבים לרוב ריקים של 90% מהשנה בעוד שבעליהם מפנקים זמן לחופשה הבאה - ועוברים את החיוב על המשכנתא וארנונה.
יש כמובן אלטרנטיבה לתת לבית הנופש שלך לאסוף אבק כשאתה לא יכול להיות שם: שכור אותו לאנשים אחרים המעוניינים ליהנות זמן מהעבודה. בעוד ששכירות יכולה להיות משתלמת, עליכם לקחת בחשבון את השלכות המס.
Takeaways מפתח
- מס הכנסה רואה בית שני כנכס להשקעה אם אתה מבלה פחות משבועיים בשהייה בו ומנסה לשכור אותו למשך שארית הזמן. הפסדי שכירות ניתנים למחיקה רק כנגד הכנסות משכירות אחרות, שותפות פרטית שאתה לא ' לא לפעול או תאגיד S. משך הזמן בו בבעלותך בית נופש משפיע על מסי רווח הון שאתה משלם. אם יש לך בית שני לצורך השכרתו, ויש לך אג"ח מתחת ל 150, 000 $, התחל לנהל באופן פעיל זה.
מעניק בית שני
קנייה ותחזוקה של מגורים משניים היא החלטה כספית אדירה. לבית שני יש את כל עלויות הבית הראשון ולעיתים קרובות יותר אך ללא מחיקות קלות ממס הכנסה.
אם אתה שוקל לקנות בית שני, אחד הצעדים הראשונים הוא להחליט אם תממן את הרכישה במשכנתא או אם תשלם מזומן. כדי לעזור לך להחליט, השתמש במחשבון משכנתא כדי לחקור שיעורי ריבית של המלווים באזור בו נמצא נכס הנופש שלך. לאחר מכן, לאחר שאספת אומדנים מהעלות הכוללת של תשלומי המשכנתא החודשיים שלך, עיין בכספים שלך כדי לבדוק אם הגיוני יותר לקחת משכנתא או לשלם מזומן.
7.4 מיליון
על פי נתוני האיגוד הלאומי של בוני בית ולשכת המפקד, מספר הבתים בארה"ב, שווה ערך ל -5.6% מכלל מלאי הדיור, העומדים בניכוי מס שני למשכנתא לדיור בבית.
מס הכנסה על השקעות בבית נופש
נראה כי בתים שניים מהווים נקודה אפורה למס הכנסה. כל הפסדי השכירות הם "הפסדים פסיביים" או "הפסדי תחביב". ניתן למחוק את אלה רק על הכנסות מפעילויות פאסיביות אחרות כמו השכרות אחרות, שותפות פרטית שאינכם עוזרים להפעיל או תאגיד S. הפסדים פסיביים שלא תוכלו להשתמש בהם מועברים עד שתמכרו את בית הנופש. כשאתה מוכר את הנכס, אתה יכול להשתמש בהפסדי העבר כדי לקזז כל רווח. אם יש לך מחיקות הפסד פסיבי נוספות לאחר המכירה, אתה יכול לתבוע אותן כנגד הכנסה רגילה.
החל מההנחיות האחרונות של מס הכנסה לשנת המס 2019, אתה יכול לנכות עד 25, 000 דולר לשנה, אם:
- ההכנסה ברוטו המותאמת שלך היא פחות מ 100, 000 $ אתה משתתף באופן פעיל בניהול הנכס
הפחתת המס הזו נעלמת בשיעור של 150, 000 $ הכנסה ברוטו מותאמת (AGI) למרות שרוב האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות בית שני יהיו בעלי AGI הרבה מעבר למספרים האלה. אם ה- AGI שלך הוא בין 100, 000 ל 150, 000 $ אתה זכאי למחצית הניכוי. השתתפות פעילה היא האתגר הגדול ביותר. אתה יכול להשתמש בניכוי השנתי אם אתה או בן / בת הזוג שלך רוצים להיות איש מקצוע בתחום הנדל"ן מוסמך ולנהל באופן פעיל את הנכס שמביא את ההפסדים הפסיביים. עם זאת, ראו הוזהרת כי מס הכנסה לא צפוי להאמין שאתה מחזיק במשרה מלאה ואור ירח כמנהל נכסים. תזדקק ליומן מפורט על הסיבות לכך, מתי, איפה ומה אתה עושה כמנהל נכסים על מנת להוכיח את המקרה שלך ולקחת את הניכוי.
לרוב האנשים שבבעלותם בתים שניים ישמש טוב יותר בכך שהם יסווגו כנכס לשימוש מעורב לצרכי מס והשכרתם רק ל -14 לילות ללא מס בשנה נתונה.
מכירת בית נופש
נכסים באזורי נופש פופולריים בדרך כלל נוטים לראות הערכה גבוהה מהממוצע, כך שבמשך זמן מסוים אולי תרצו לפדות ולמכור. משך הזמן שיש לך בית נופש משפיע על מס רווח ההון שלך. אם אתה מוכר לפני שחלפה שנה, תהיה כפוף לשיעור רווחי ההון לטווח הקצר. אם אתה מוכר לאחר שנה, המס הפדרלי שלך יחושב בשיעור רווחי הון לטווח הארוך.
עם זאת, אתה יכול לעשות קצת להתחמק אם אתה מוכן לעבור דירה לחלוטין. אם אתה מוכר את בית המגורים העיקרי שלך עם ניכוי פטור ממס בסך 250, 000 $ לאדם ועובר לבית הנופש ומצהיר עליו כי הוא מעוניין העיקרי החדש שלך, תוכל להשתמש בפטור של 250, 000 $ (500, 000 $ לזוגות) עבור $ - ומספק לך לחיות ב בית הנופש לשעבר במשך שנתיים. לרוע המזל, אסטרטגיה זו היא לעיתים קרובות מעשית רק לעצמאים או לגמלאים. יש גם מגבלות אחרות על השימוש בהדרה של רווחי הון עבור בתי נופש שהוסבו למגורים ראשוניים.
כמעט 60% מהאמריקאים נושאים איזשהו ביטוח חיים על פי הנתונים האחרונים לשנת 2018.
טיפים לבעל הבית השני
אם ניהול פעיל אינו מושך אותך או שה- AGI שלך גבוה מדי, הקדיש זמן רב יותר לתא הנוסעים והפוך אותו לנכס לשימוש מעורב ולא לנכס השקעה. המשמעות היא שהמיסים משתנים עם שינוי הייעוד - בעיקר כי אינך יכול להשתמש בהפסדים פסיביים. אך תוכלו לתבוע אחוז מריבית המשכנתא וארנונה כניכויים כנגד מס הכנסה.
