שיפורי חכירה ידועים גם כשיפורי דיירים או מבני חוץ. אלה הם שינויים שבוצעו על ידי בעל הנכס או על ידי בעל החכירה כדי להפוך את השטח לשימוש יותר עבור השוכר.
שיפורי חכירה הם נהוג מקובל בחללי נדל"ן מסחריים בהם בעלי הבניין רוצים למשוך ולשמור דיירים. שיפורים אלה עשויים להינתן גם במסגרת משא ומתן חדש לחכירה.
מהו ושיפור שיפור בשכירות?
שיפורים בשכירות מבוצעים בדרך כלל על ידי הבעלים. חללי פנים משתנים בהתאם לצרכי התפעול של הדייר - למשל, שינויים שהתקבלו בתקרות, בריצוף ובקירות הפנימיים.
שינויים בחלקו החיצוני של הבניין או שינויים המיטיבים עם דיירים אחרים בבניין אינם נחשבים לשיפורי חכירה. דוגמאות לשיפורים שאינם חכירה, כוללות שדרוג מעליות, בניית גג וסלילת שבילים.
שיפורי חכירה נועדו לענות על הצרכים וההעדפות התפעוליות של השוכר.
חברה שיש לה מוקד טלפוני עשויה להזדקק להתקנת תאונים וטלפונים קטנים. משרד רופא עשוי להזדקק לסדרת חדרי ייעוץ עם שטחים פתוחים יותר לאחיות ומנהלים.
Takeaways מפתח
- שיפורי חכירה נקראים גם שיפורים או בניית דיירים. בעל הנכס בדרך כלל מבצע שינויים בחלל הנדל"ן המסחרי כדי לענות על צרכי הדייר. שיפורי חכירה מיושמים על החלל הפנימי, כמו התקרות, הקירות והקומות. שינויים לחלקו החיצוני של מבנה לא נחשבים שיפורים לדמי שכירות.
התעשייה הקמעונאית שופעת שיפורים בשכירות מכיוון שכל דייר דורש פריסה ועיצוב ספציפיים. שיפורים אופייניים בשכירות בחנויות כוללים חלוקת שטח גדול ופתוח לאזורים קטנים יותר ומובנים יותר. הקמת חדרי הלבשה, התקנת מדפי קמעונאות ודלפקי קבלה, החלפת רצפות, תאורה מיוחדת ומערכות טכנולוגיה.
בעלי בתים לרוב מציעים תשלום או הנחה בשכר דירה כדי שהדיירים יוכלו לבצע שיפורים מסחריים נחוצים בעצמם.
תשלום עבור שיפורי אחזקה
ישנן ארבע דרכים עיקריות שבעל בית ישלם עבור שיפורים בחכירה מסחרית: קצבאות לשיפור דיירים, הנחות בשכר דירה, קצבאות בנייה ופרויקטים של סוהר.
קצבת שיפור דיירים (TIA)
בתוספת דמי שיפור לשוכר (TIA), משכיר המשכיר לשוכר סכום מסוים של כסף לכיסוי השיפורים, והשוכר מפקח על העבודות. הסכום שהתקבל משתנה על פי מספר גורמים ועל סמך מדה מרובעת. לדוגמה, 10 עד 20 דולר למ"ר.
עובדה מהירה
מאז חוק קיצוצי מיסים ומשרות לשנת 2018 (TCJA), מתייחסים כעת לשיפורי בנייה, שיפורים בבעלות שכירות, נכסי מסעדה מוסמכים ושיפורים קמעונאים מוסמכים לצורכי מס.
השכרת הנחות
במקרים מסוימים, בעל בית עשוי להציע שכר דירה בחינם או הנחה בשכר דירה למספר חודשים מסוים. השוכר משתמש בחיסכון בכדי לשלם עבור שיפורים ומפקח על העבודה. שוכר עשוי לקבל ארבעה חודשי שכירות חינם במהלך חוזה שכירות לארבע שנים, למשל.
בניית קיצבה רגילה
קצבה זו ידועה גם כקצבה "בנויה". בעל הבית עשוי להציע חבילת שיפור המורכבת מסוגי ריצוף ואביזרים ואביזרים במחיר מסוים. השוכר בוחר פריטים מהחבילה אך עליו לשלם עבור כל שיפורים שאינם כלולים בחבילה. במקרה זה בעל הבית מפקח על עבודות השיפור.
פרויקטים
לפרויקטים של סוהר, השוכר מגיש תוכנית שיפור עם הערכות עלות. בעל הבית משלם ומפקח על כל העבודות.
טיפול במיסוי בשיפור החזקה
שיפורי חכירה נחשבים כהון ומופחתים לאורך החכירה. במקור, שיפורים בבניין, שיפורים בבעלות שכירות, נכסי מסעדה מוסמכים ושיפור קמעונאי מוסמך טופלו כולם בצורה שונה.
כעת, מאז חוק קיצוצי המס והמשרות לשנת 2018 (TCJA) הם מתגלגלים לאחד ומכונה נכס לשיפור מוסמך (QIP). יש לציין, כי בונוס הפחת של 15 שנים אינו מופיע עוד בחוק המס החדש, והפחת מתרחש במשך 20 שנה ויותר.
