תוכן העניינים
- מה זה בועת דיור?
- גורמת לבועה בשוק הדיור
- כוחות שפורצים את הבועה
- התרסקות שוק הדיור
- היפוך ממוצע
- הערכות מחיר הערכה
- בשורה התחתונה
בניגוד לשוק המניות, בו רוב האנשים מבינים ומקבלים את הסיכון שהמחירים עשויים לרדת, רוב האנשים שקונים בית לא חושבים שאי פעם שווי הבית שלהם יירד אי פעם.
שוק הדיור בדרך כלל לא הושפע מבועות תמחור כשווקי נכסים אחרים. זה בגלל עלויות העסקה הגדולות הכרוכות ברכישת בית, שלא לדבר על עלויות ההובלה של בעלות ושמירה על התנהגות הספקולטיבית בבית. עם זאת, שוקי הדיור אכן עוברים תקופות של זיכרון לא הגיוני., נדון במה גורם לבועות במחירי דיור, על הטריגרים שגורמים לבועות דיור להתפרץ, ומדוע קונים בתים צריכים להסתכל על ממוצעים לטווח הארוך בעת קבלת החלטות קריטיות בנושא הדיור.
Takeaways מפתח
- בועות דיור הינן אירועים זמניים שיכולים להימשך שנים, ומאופיינות בביקוש גבוה, היצע נמוך ומחירים מנופחים. בועות אלה נגרמות על ידי מגוון גורמים הכוללים שגשוג כלכלי, שיעורי ריבית נמוכים, הצעות טובות יותר למוצרי משכנתא ונוחות גישה אשראי. כוחות העושים בועת דיור כוללים ירידה במשק, עליית הריבית וכן ירידה בביקוש.
מה זה בועת דיור?
לפני שנכנס לגורמים לבועות דיור ומה שגורם להם לצוץ, חשוב להבין את בועת הדיור עצמה. בדרך כלל הם מתחילים בזינוק בביקוש לדיור, למרות כמות מוגבלת של מלאי זמין. הביקוש עולה עוד יותר כאשר ספקולנטים נכנסים לשוק, מה שהופך את הבועה לגדולה יותר. עם היצע מוגבל וכל כך הרבה ביקוש, המחירים באופן טבעי מרקיעים שחקים.
בועות דיור משפיעות ישירות על ענף הנדל"ן, אך גם על בעלי בתים ועל כספם האישי. ההשפעה של בועה יכולה להיות על הכלכלה - ריביות, תקני הלוואות ונהלים - יכולה להכריח אנשים למצוא דרכים להתעדכן בתשלומי המשכנתא שלהם כאשר זמנים מתקשים. חלקם אף יצטרכו לחפור עמוק יותר בכיסם, להשתמש בכספי חיסכון ופרישה רק כדי לשמור על בתיהם.
בועת דיור היא אירוע זמני בדרך כלל. למרות שבועות בשוק המניות מתרחשות בתדירות גבוהה הרבה יותר, בועות הדיור יכולות להיות ארוכות בהרבה, לפי קרן המטבע הבינלאומית (IMF), ויכולות להימשך מספר שנים.
בדרך כלל אירוע זמני, בועת דיור יכולה להימשך מספר שנים.
גורמת לבועה בשוק הדיור
מחיר הדיור, כמו מחיר כל טוב או שירות בשוק חופשי, מונע על ידי היצע וביקוש. כאשר הביקוש עולה ו / או ההיצע פוחת, המחירים עולים. בהיעדר אסון טבע שמוריד את היצע הדיור, המחירים עולים מכיוון שמגמות הביקוש עולות על מגמות ההיצע הנוכחיות. חשוב לא פחות כי היצע הדיור איטי להגיב לגידול בביקוש מכיוון שלוקח הרבה זמן לבנות בית, ובאזורים מפותחים מאוד פשוט אין עוד אדמה לבנות עליהם. אז אם יש עלייה פתאומית או ממושכת בביקוש, המחירים בטוחים לעלות.
לאחר שתקבע כי עליית מחירי הדירות מעל לממוצע מונעת בעיקר על ידי עלייה בביקוש, אולי תשאל מה הגורמים לגידול בביקוש. ישנן מספר אפשרויות:
- עלייה בפעילות כלכלית ושגשוג כללית שמכניסה הכנסה פנויה יותר לכיסם של הצרכנים ומעודדת בעלות על בתים. עלייה באוכלוסייה או בפלח הדמוגרפי של האוכלוסייה הנכנסת לשוק הדיור. רמת ריבית נמוכה, כללית, קצרה במיוחד שיעורי ריבית לטווח ההופך בתים ליותר נוחים. מוצרי משכנתא חדשניים עם תשלומים חודשיים ראשוניים נמוכים שהופכים בתים לזולים יותר. (למידע נוסף על משכנתא, עיין במדריך ליסודות המשכנתא .) גישה נוחה לאשראי - הורדת סטנדרטים חיתום - שמביאה יותר קונים לשוק. אגרות חוב משכנתאות מובנות מניבות, כפי שדורשים המשקיעים, הופכות את אשראי המשכנתא ליותר זמין ללווים. הערכה לא נכונה של סיכון מצד מלווים למשכנתאות ומשקיעי אגרות חוב המשכנתאות, אשר מרחיבה את זמינות האשראי ללווים. הקשר לטווח הקצר בין מתווך למשכנתא לבין לווה שמתחתיו מעודדים מתישהו לקחת סיכונים מוגזמים. חוסר אוריינות פיננסית ולקיחת סיכון מוגזמת על ידי לווים למשכנתאות. התנהגות מחשבתית ומסוכנת של רוכשי בתים ומשקיעי נכסים המונעים על ידי אומדן הערכת מחיר ביתי לא מציאותי ולא בר-קיימא.
כל המשתנים הללו יכולים לשלב כדי לגרום לבועה בשוק הדיור. הם נוטים להאכיל זה מזה. דיון מפורט בכל אחד מהם נמצא מחוץ לתחום של מאמר זה. אנו פשוט מציינים שבאופן כללי, כמו כל הבועות, ספיגת הפעילות והמחירים קודמת לנטילת סיכונים מוגזמת והתנהגות ספקולטיבית מצד כל משתתפי השוק - קונים, לווים, מלווים, בונים ומשקיעים.
כוחות שפורצים את הבועה
הבועה מתפרצת כאשר נטילת סיכון מופרזת הופכת לכל אורכה של מערכת הדיור. זה קורה בעוד היצע הדיור עדיין גדל. במילים אחרות, הביקוש פוחת ככל שההיצע גדל, וכתוצאה מכך ירידת מחירים.
סיבוב זה של סיכון בכל המערכת מופעל על ידי הפסדים שנגרמו לבעלי בתים, מלווים למשכנתאות, משקיעי משכנתא ומשקיעי נכסים. הפסדים אלו יכולים להיגרם על ידי מספר דברים, כולל:
- עלייה בשיעורי הריבית שמוציאה את בעלי בתים מהישג ידם של חלק מהקונים, ובמקרים מסוימים הופכת את הבית לאדם שאינו בר השגה כיום. לעיתים קרובות זה מוביל לחלל ועיקול, מה שמביא בסופו של דבר להיצע הנוכחי הקיים בשוק. ירידה בפעילות כלכלית כללית שמובילה להכנסה פחות פנויה, אובדן משרות ו / או פחות מקומות עבודה זמינים, מה שמוריד את הביקוש לדיור. הוא מותש, מכניס את היצע וביקוש לשיווי משקל ומאט את הקצב המהיר של הערכת מחיר הבתים שחלק מבעלי הבית, ובמיוחד ספקולנטים, סומכים על כך שהרכישות שלהם יהיו נוחות או רווחיות. כאשר הערכת מחירים מהירה עומדת על שמריה, מי שיסמוך על זה כדי להרשות לעצמו את בתיהם עשוי לאבד את בתיהם, ולהביא יותר היצע לשוק.
בשורה התחתונה, כאשר מפסידים את הרף, תקני האשראי מתהדקים, הלוואת משכנתא קלה כבר אינה זמינה, הביקוש פוחת, עליית ההיצע, ספקולנטים עוזבים את השוק והמחירים נופלים.
התרסקות שוק הדיור
באמצע שנות האלפיים, הכלכלה האמריקאית חוותה בועת דיור שהייתה לה קשר ישיר למיתון הגדול. בעקבות בועת הדוטקום החלו לצמוח הערכים בנדל"ן, מה שהביא לעליה בבעלות בתים בקרב קונים ספקולטיביים, משקיעים וצרכנים אחרים. שיעורי ריבית נמוכים, תקני הלוואות רגועים - כולל דרישות מקדמות נמוכות - אפשרו לאנשים שבדרך כלל לא היו מסוגלים לרכוש בית להפוך לבעלי בתים. זה העלה את מחירי הבתים ביתר שאת.
אך משקיעים רבים ספקולטיביים הפסיקו לקנות מכיוון שהסיכון היה גבוה מדי והוביל לרוכשים אחרים לצאת מהשוק. זה, בתורו, גרם למחירים לרדת. ניירות הערך המגובים במשכנתא נמכרו בכמויות אדירות, בעוד שברירות המחדל והעיקולים של המשכנתא עלו לרמות חסרות תקדים.
היפוך ממוצע
לעתים קרובות מדי, בעלי בתים מבצעים את השגיאה המזיקה בהנחת ביצועי המחירים האחרונים שימשיכו לעתיד מבלי שישקול קודם את שיעורי הערכת המחירים לטווח הארוך ואת הפוטנציאל להיפוך ממוצע. חוקי הפיזיקה קובעים שכאשר כל אובייקט - שיש לו צפיפות העולה על אוויר - מונע כלפי מעלה, הוא שב בסופו של דבר לכדור הארץ מכיוון שכוחות הכובד פועלים עליו. חוקי הכספים אומרים כי שווקים שעוברים תקופות של הערכת מחירים או פחת מהירה של מחירים יחזרו עם הזמן לנקודת מחירים שמציבה אותם בקנה אחד עם המיקום הממוצע שלהם לטווח הארוך שיעורי ההערכה שלהם מצביעים עליהם שהם צריכים להיות. זה מכונה היפוך ממוצע.
גם המחירים בשוק הדיור פועלים לפי חוק זה של היפוך ממוצע. לאחר תקופות של הערכת מחירים מהירה, או, במקרים מסוימים, פחת, הם חוזרים למקום ששיעורי ההערכה הממוצעים לטווח הארוך שלהם מצביעים על כך שהם צריכים להיות. פירושו של מחיר ביתי יכול להיות מהיר או הדרגתי. מחירי הדירות עשויים לעבור במהירות לנקודה שמחזירה אותם בקנה אחד עם הממוצע לטווח הארוך, או שהם עשויים להישאר קבועים עד שהממוצע לטווח הארוך יתפוס אותם.
הערך התיאורטי המוצג לעיל נגזר על ידי חישוב העלייה הרבעונית הממוצעת במדד מחירי הדיור מהרבעון הראשון של שנת 1985 ועד הרבעון הרביעי של שנת 1998 - הנקודה המשוערת בה מחירי הבתים החלו לעלות במהירות מעל המגמה לטווח הארוך. עליית האחוז הממוצע הרבעונית המחושבת הוחלה אז על ערך ההתחלה המוצג בתרשים וכל ערך עוקב אחר כך כדי לגזור את ערך מדד מחירי הדיור התיאורטי.
הערכות מחיר הערכה
יותר מדי רוכשי בתים משתמשים בביצועי המחירים האחרונים כסטנדרט עבור מה שהם מצפים בשנים הקרובות. בהתבסס על הערכותיהם הלא מציאותיות, הם לוקחים סיכונים מוגזמים. נטילת סיכון מוגזמת זו קשורה בדרך כלל לבחירת המשכנתא, ולגודל או לעלות הבית בו הצרכן רוכש. ישנם כמה מוצרי משכנתא המשווקים בכבדות לצרכנים ומתוכננים להיות הלוואות לטווח קצר יחסית. הלווים בוחרים במשכנתאות אלה על סמך הציפייה שתממן מחדש אותה משכנתא בתוך מספר מסוים של שנים, ויוכלו לעשות זאת בגלל ההון העצמי שיהיה להם בבתיהם באותה נקודה.
ביצועי מחיר בית לאחרונה אינם בדרך כלל חיזוי טוב לביצועים עתידיים של מחיר הבית. רוכשי בתים צריכים להבחין בשיעורים ארוכי טווח של הערכת מחיר הבית ולשקול את העיקרון הפיננסי של היפוך ממוצע בעת קבלת החלטות מימון חשובות. ספקולנטים צריכים לעשות אותו דבר.
אמנם לקיחת סיכונים אינה דבר רע מבחינה טבעית ולמעשה לקיחת סיכונים נחוצה ומומלצת לעיתים, אך המפתח לקבלת החלטה מבוססת סיכון הוא להבין ולמדוד את הסיכונים על ידי הערכות כלכליות. זה חל במיוחד על ההחלטה הכספית הגדולה והחשובה ביותר שרוב האנשים מקבלים - רכישה ומימון של בית.
בשורה התחתונה
עקרון פשוט וחשוב של מימון הוא היפוך ממוצע. בעוד ששווקי הדיור אינם כפופים לבועות כמו שווקים מסוימים, בועות הדיור אכן קיימות. ממוצעים לטווח הארוך מספקים אינדיקציה טובה למקום בו בסופו של דבר מחירי הדירות יסתיימו בתקופות של הערכה מהירה ואחריה מחירים עומדים או יורדים. כך גם בתקופות של הערכת מחיר נמוכה מהממוצע.
